房地产的投资回报率(ROI) 介绍

在美国，房地产投资一直是占有很重要地位的，近年来由于股市的高风险，使得很多人开始转向房地产投资上，在投资房地产的决策过程中，重要的一步就是要计算投资回报率，投资回报率的英文是Return On Investment 简称ROI。

 

一 投资回报率的定义

 

         投资回报率就是一个用于衡量所投入的资金在一定时间内所获得的净利润的百分比，通俗的讲，就是用钱赚钱的一个数量指标。

 

         投资回报率的计算：一般是用所投入的现金除以净现金收入所得的百分比。

 

即ROI=净现金收入(Net Cash Flow)/ 投入的现金(Down Payment)%

 

       举例说明，一个人，投资了10万美元(作为首期)，买了一个价值40万美元的物业一年后扣除所有成本，净赚1万美元，那么投资回报率(ROI)就等于10%(1万/10万) ，注意在计算时是用首期不是用整个房价。

 

(一) 投资回报率的种类：

1 现金投资回报率 (Cash  On  Cash) ：也就是用已到手的现金来计算，也称之为Hard Profit。

 2 增值的投资回报率 (Soft Profit)： 将房地产的增值部份算入在内，但要等到出售或重新贷款后才体现出来，这才是人们投资房地产的关键所在，也成为SOFT PROFIT，或者是理论上的投资回报率。

 (二 ) 投资回报率的计算：

 

  案例研究：

           一个20单位的公寓，年毛租金收入10万美元，经营成本(空置率因素，紧急备用金，地产税，电煤气水，维修保养，管理人员薪水等) 占总毛收入的50%，即5万美元，该公寓成交价50万美元 ，20万美元首期款，30年，7.5%固定利率，年支付贷款总数25200美元。折旧按价值40万美元(土地是不折旧的)27.5 年计算，请计算投资回报率。

解答：现金投入200，000美元

            年毛收入--------------------$100000

            经营成本--------------------(-)50000

            净经营收入  ---------------- $50000(100000-50000)

            年总贷款额----------------(-)$25200

            净现金收入(税前)  ----------$24800

            折旧前净收入--------------$27800

            折旧            --------------(-)$14500 (40万除以27。5)

            税前净收入---------------- $13300(按税率31% 计算)

                                                                                           

            收入所得税----$13300X31%=$4123

            税后净现金收入 =净现金收入$24800-收入所得税$4123

                                         =$20677

        税后净现金收入(Net Cash Flow)=20677美元

        首期投入现金(Down Payment)=200000美元

两种投资回报率的计算：

(1) 按已到手的现金计算 (Cash  On  Cash，Hard Profit):

 投资回报率( ROI)=$20677/ $200000=10.33%

(2) 加上增值部份计算 (Soft Profit) ：

假设在买后一年有以下增值：

 A. 假设增值 2%：2%x  50万  =$10000

                       +税后现金收入$20677

 增值部分+税后净现金收入 =$30677       

    

投资回报率(ROI)=$30677/$200000 =16.83%

 B.假设增值5% ：5%x50万=$25000

                                                    +税后现金收入$20677

                                                    =$45677

   投资回报率(ROI)=$45677/$200000=22.8%

 C. 假设增值8%：8%x50万 =$40000

                                                    +税后现金收入$20677

                                                   =$60677

 投资回报率(ROI)=$60677/$200000=30.3%

       从以上我们可以看到增值因素对投资回报率影响最大，这也是房地产投资的主要目的，净现金收入NET CASH FLOW也是很重要的指标之一，但也有净现金收入是负值，而增值部分很高的情况。

二 什么是CAP RATE？

        CAP RATE = 年净经营收入/物业的价格，也就是不考虑有贷款的条件下，一个物业所能产生收入与价格的百分比。

 

       CAP 是CAPITALIZATION的简写，简单的理解就是把一笔钱放在银行，银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息，如果你用这笔钱去买房地产作为投资时，这笔钱能为你赚钱的百分比，所以就叫CAP RATE。

        例如：把50万美元存入银行，年利息是5%，不考虑复利的情况下，每年的利息是25000美元，那么把一栋房地产也认为是一个可以赚钱的机器，也同样可以用这样的方法来表示。在我们这个例子就是，如果用50万美元现金去买下前面的物业一年能产生多少钱来：

        年净经营收入=年毛租金收入-经营成本=10万美元-5万美元=5万美元

 CAP RATE：年净经营收入/物业的价格=5万美元/50万美元=10%

 

        如果不用贷款的情况下，用50万美元买下这个物业，每年所产生的现金是物业价格的10%，会比存在银行里高，因为存在银行里没有任何风险。

       在实践中，CAP RATE只是一个简单明了的参数而已，一般会用于制定商业房地产交易时的价格高低的参考是专业评估的一个方法，目前在美国CAP RATE多在5%-10%之间。

 三 租金比：

        在国内是用所谓的租金比，即用一年的毛租金收入除以房价，但没有扣除经营成本诸如：空置率，维修费用，出租佣金和管理费用，物业费，取暖费，保险费，其他杂费等。如果扣除之后，得到的比例才是CAP RATE，这个比例一般要比银行的定期存款利率高才合理，因为如果比银行的利息低，那么就不如把钱存入银行了。

        以国内的住宅市场来看，CAP RATE都很低，北京的CAP RATE会在2-3%，比如100万买的房子，租金每月才2500元左右，扣除一些费用，CAP RATE在3%以内，还不如存在银行里赚得利息高。如果北京的房价每年不能保持5%-10%以上涨的话，投资房地产就是亏钱的。在北京的这种市场中不适合于长期投资而适合于短期炒作，如果在2007年买了房子用于投资的话，就有能是亏损的。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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