美国二手房市场介绍(二)产权纠纷

二 产权纠纷(Title Defect)
(原创 高云堂 2006年12月21日于美国达拉斯)

举一个例子，一个人去年在达拉斯从一个女性手里买了一栋房子，搬进去不久，有一天下午，忽然有人敲门，出去一看是一个身着美国海军陆战对军服的男人，这个军人说他刚从伊拉克回家，这位房主说，你走错门了，而这位军人说这就是他和他太太的家，房主说他刚买的，军人说他并不知道，后来经查实发现他的太太伪造了授权书(Power of Attorney),而且早已离开了美国。因为在德克萨斯州卖自住住房时必须由夫妻两人共同签字才生效(Community Property),如果一方不在，另一方可以用法律授权书来代表配偶签字，往往就会给伪造文书的人创造了机会。在这种情况下，房子的产权已经转移到新的屋主手里，并且银行的贷款也是以房屋作为抵押物的，按法律上讲，这位军人仍具有这栋房子的所有权，那么如何解决这个问题呢? 这就是我们要谈的房地产的产权纠纷
(一) 产权纠纷的复杂性和多样性
所谓的房子的产权(Title)，就是拥有房子的所有权和使用权，就象你的汽车一样，你有汽车的车主证同时就有权使用它。房子产权的拥有可以有多种形式，诸如一个人独立拥有，几个人共同拥有，信托的形式，公司的形式等。
房地产的产权比汽车的产权复杂的多，因为房地产是不动产，产权转移的方式多样化，诸如， 遗嘱继承，正常卖出，银行拍卖等，往往在这些转移产权的过程中会有一定比例的产权纠纷存在。据统计，大约有5%产权存在不同程度产权纠纷，常见的产权纠纷(指卖主)有：
1) 伪造文件：地契(房产证) ，贷款文件，授权书。
2) 漏掉的继承人及没有法律执行能力的未成年孩子
3) 错误的解释遗嘱
4) 文件本身错误
5) 相同或相似的名字
6) 不实的婚姻状态，精神有障碍者
7) 在产权上的未付清的债务以上只是主要的一些产权纠纷的原因，总的产权纠纷会在几十种之多。
(二) 产权调查( Title Search)
当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，一般要从最开始，第一个屋主的产权记录查起，同时也要调查该房子的产权上有没有债务(Lien) ，比如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等，如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。如果产权没有任何问题，产权公司才同意给这栋房子的提供产权保险(Title Policy),买卖合同才得以继续下去，完成产权的顺利转移。