图片：投资美国房地产的注意事项(4) 实际运作

位于PLANO的中国超市，生意繁忙，租金每平米28美元/月，由当地华人独立开发，不到一年完成，全市人口23万，亚裔10%，中国人1万多，多数是国内来的留学生背景的工程师(中国的华为公司美国总部也在此市)。全市平均年家庭收入7万5千美元，平均房价23万美元，因为学区优秀，是中国人的首选。2008年2月4日周一早晨10点刚开门。


超市内部，完全按美国一级超市设计


超市内部有相关的店面二十多家，诸如华资银行，礼品，瓷器，西式糕点，
手机，蛋糕，影像，快餐，化妆品，美容等。

购物中心的一角

没有按传统的中国建筑设计

第三节 投资的实际运作

 

一房地产经纪人

 

        美国的各州均对房地产经纪人实行严格的管理，房地产经纪人在社会上的地位和声誉是良好的。据全美房地产经纪人协会NAR的调查，70%的消费者满意经纪人的服务，并且将来也会继续聘用经纪人，但有30%的消费者对房地产经纪人的服务不满意，表示将来不会适用经纪人和向朋友推荐经纪人。也就是说，绝大多数房地产经纪人是可以信任的，在这70%的可以信任的之中，约30%房地产经纪人消费者是非常满意的，对于一个来自美国境外的投资人如果能与这样的经纪人合作就是成功的一半。

 

       由于美国的房源均是共享的，买主只要找一位经纪人就可以看全部在市场上的房子或者商业地产，就像买股票一样，经纪人可以买任何公司的股票一样。

 

 

二佣金问题

 

        在国内买主一般要支付一半的佣金，在北京可能是买主支付全部的佣金，但在美国，由于拥有房源的经纪人是代表卖主的利益，卖主支付经纪人的劳动报酬-佣金，然后，卖主的经纪人再从自己的佣金中拿出一些分给买主的经纪人，所以在美国，买主不需要支付代表买主利益的买主经纪人的佣金。但是在商业地产中，就不一定，有可能卖主不支付买主经纪人的佣金。

 

       目前国内在房地产交易时买主要交内很高的税，北京约10%，这是非常不正常的事，在美国，几乎所有的州均没有这种所谓的交易税(可能个别的州有)，比如在德克萨斯州，一个交易中，政府不收任何税收，只是几十美元的产权注册费。

 

 

三 持有成本(CARRY ON COST)

 

       房地产税是拥有房地产的最大成本，目前国内没有征收房地产税，这在全世界是个意外。美国的房地产税不是美国联邦来征收而是各地方政府即郡，市，学区等。税率全美不一，高低不等，多数是房子价值的1-1.8%之间，加州在1%左右，德克萨斯州很高，2.8%左右。虽然有的地区房地产税很低，1%左右，但由于房价高，所以每年交的房地产税也不少。

 

四 物业管理(PROPERTY MANAGEMENT)

 

       在美国所讲的物业管理是与国内的物业管理是不同的，国内把物业管理专门当成一个房地产的分支而且还有物业管理师之类的职称。在美国，物业管理是房地产经纪的一个领域，美国的各州一般均会要求物业管理人员要拥有房地产经纪人执照，虽然公寓出租的人员一般不要求拥有房地产经纪人执照，但多数的住宅出租均要拥有房地产经纪人执照。物业管理对于房地产投资的成功与否起着决定性的作用，很多失败的案例多数是由于管理不善导致的。

 

        物业管理公司的收费各地不一，但一般是租金总数的3-7%，5%的较多，收费多少完全是有业主和经纪人之间商讨决定，由于受美国的反垄断法的制约，经纪人公司不敢制定统一的标准。

 

五 开发(DEVELOPE)与购买(PURCHASE)

 

        投资的基本方式有两种，一个就是购买，这是绝大多数人的做法，简单，容易找到合适的投资物业，风险较低，资金也不要很多，一般在总价格的25-30%就行。第二就是买地开发，相对讲，难度大，所化精力和时间都多，而且需要资金多，从买地，到开发，建造，招租很耗时，没有足够的把握，最好回避。

 

       在实践中，外国投资者，由于对当地的市场和政策不很了解，多数是购买现成的物业，在达拉斯，有很多高级大型物业都是香港的财团拥有和管理的，台湾的财团拥有的并不多。

 

 

六 签证问题(VISA ISSUE)

 

        进入美国的签证是进行房地产投资的首要问题。目前欧洲的多数国家与美国有互免签证协议，可以自由进入美国，这就是目前够买美国的房地产是以欧洲人为主的一个重要原因，另外一个原因就是欧元对美元的大幅升值。

 

        在亚洲国家，日本，台湾地区，韩国等个人均可到持旅游签证到美国，但是对于国内的情况就不同。美国在去年年底与中国达成协议，国内的富有阶层只允许以旅行团的方式以旅游签证(B2)进入美国，可能先从广东，上海，北京开始。是否能在短期内预允许国内的富有阶层以个人的形式来美国旅游，目前很难说，目前国内公民进入美国的签证主要是：

 

 

1 商务签证B1：来美国开会，参加商展，培训，考察，一般时间很短，30天左右，也可以有较长时间的。

 

2 跨国公司高级主管签证L1：中国公司在美国设立分公司，分公司的人员多数为L类签证，L签证持有人可以很容易办理永久居留。目前这是国内在美国投资房地产的主要类别。

 

3 旅游和探亲签证B2：有亲属在美国或者孩子在美国读书，就业等，直系亲属就可以来美国旅游和探亲，从人数上，这是国内来美国最多的类别。

 

        在2006-2007年度，美国一共发放约27万张签证给中国大陆公民，美国在允许国内公民来美旅游上非常谨慎，因为外国人一旦进入美国，美国就很难控制(没有任何控制)，这是与其他国家不同的地方，所以，先要以旅行团的方式来尝试。

 

        我们坚信，对于即勤奋又善于理财的中国人，投资与管理房地产是拿手好戏，在香港，台湾，大陆如此，将来在美国也不例外，随着中国经济能力的逐渐强大，大举入侵美国房地产的日子一定会到来。