图片：投资美国房地产的注意事项(3) 可行性研究

达拉斯的中国城一角

达拉斯中国购物中心2008年2月1日，月租金约22美元/平米

 

第三节投资的可行性研究

 

        如果是专业的房地产投资，就要进行可行性研究，可行性研究分为宏观可行性研究，即FEASIBILITY STUDY，和微观可行性研究即DUE DILIGENCE。

 

一 宏观可行性研究(FEASIBILITY STUDY)

 

        所谓的宏观可行性分析，就是大家所熟悉的，通过对人口，经济，就业，银行政策，税务，环境，政治等因素进行预测来论证投资成功的概率大小，下面就简单地介绍一些美国的情况。

 

1 人口

 

       在2006年11月美国的人口达到3亿，与中国不同的是美国的人口增加主要是移民造成的，如果没有移民的话，美国就会与世界上的所有发达国家一样，人口可能不会增长。据美国房地产经纪人协会2006年的统计，美国的少数民族购买房子的数量占总交易量的30%，在很多亚裔聚居的地区，这一比例可以很高，很容易达到50%，甚至70%。在所有的种族中，亚裔是拥有房地产比例最高的，西班牙裔是最低的。

 

        亚裔聚居的城市房价都很高，这是由于强大的购买力造成的，早年是日本人，后来是台湾人，所以就很多人预测，未来必定是中国人，这种预测不是没有道理的，中国大陆移民美国的数量是居第二位，仅次于西班牙裔。

 

2 购买力

 

       人口多少不是产生房地产需求的决定因素，比如大量的低收入者，在美国，中国都存在着这样的问题，人口中具有决定购买力的比例才是最重要的，一般来说20%-30%人口的购买力决定了一个城市的房价，房价是由少数人决定的不是多数人决定的，而租金是由多数人决定的，所以研究一个城市的一定人群的购买力比研究人口总数重要的多。

 

        美国的情况是，前几年房价涨的地区，房价已超出这个地区的主要购买力。比如拉斯维加斯，那边的人收入不高，都是在赌场工作，但房价被炒的很高，房价就下跌的最多，2007年内华达州是美国银行查封屋比例最高的州。

 

3 贷款利率

 

        对于利率对房地产的影响，国内的几乎所有的专家学者均没有提及，因为在国内的按揭利率一直不高，一般在6-7%左右。为什么美国的房地产在70年代到90年代是很长的冬天，因为那时候，30年贷款的利率非常高，最高的时候是21%，多数时间是12-15%，到了90年代后期才慢慢地降到10%以下，当你看利率的变化曲线和房地产的价格曲线，经纪人数量的曲线时，就明白利率在其中的主要作用。所以说，经济增长是一个因素，但不是唯一的，利率是非常重要的。

 

        是不是利率低，房地产就一定好呢？也不一定，美国这三年的利率很低，30年固定利率在6.5%左右，但因为以前房价上涨了很多，抵消了低利率的促进作用。

 

4 美元汇率

 

        美国自2005年对世界主要货币主要是欧元的快速贬值，使得美国的商品价格对欧元非常便宜，就导致欧洲人专门来美国购物，而且多数是来买欧洲的名牌，当然也有一些人欧洲人来买美国的房地产。

 

        美元的贬值当然不是美国经济不好的原因，应该是美国政府的政策，我们在美国的人都知道，伊拉克战争花了无数的钱，很多人都不是到怎么读这么庞大的数字，可能是几千亿美元，而美国政府本身就欠全世界各国的钱，因为都来买美国的国债，中国最多，因为中国的外汇储存的美元最多。伊拉克战争的钱，美国政府没有能力支付，没有办法，只好让全世界的国家来帮忙，欧洲最强大，是美国的盟友，帮忙最多，中国比较难对付，人民币不听话，但中国的美元多，帮忙的实际数量也不少。如果没有伊拉克战争，美元不会贬值，石油也不会那样高价，石油价格如果用没有贬值之前的美元计算，价格增长的不多。

 

        当然美元不可能无限地贬值下去，总有一天会停下来，或许由于美元的主体地位，最后胜者可能还是她，2008年开始的全球内通货膨胀，股市崩盘，房地产价格下跌，新的一轮金融战争进入是否最后的决战，鹿死谁手目前尚不明了。

 

二  微观可行性研究(DUE DILIGENCE)

 

       所谓的微观可行性研究是指商业房地产交易中，买主与卖主已经签订买卖合约，买主要针对要购买的物业数据进行全面的收集，分析，计算，评估，论证，如果不合适可以在一定的期间内，中断合同，定金退回，这是美国房地产交易的规则之一。因为如果还没有签约，卖主不会把自己的租约，租金细节，管理费用，运营情况的费用，税收记录等商业机密给别人研究的，没有签约，卖主也不会允许你到他的物业里检查或者与管理人员接触，这种做法也是银行贷款时银行要的资料之一。

 

1 租金收入

 

       卖主要提供所有的租约原件或者复印件，如果是一个500单位的公寓群，那就是近500份租约，买主就要一份一份地查阅来进一步核实租金的实际数量。因为物业的价值与租金成正比。

 

2 所有费用

 

        卖主要提供物业的水，电，煤气，垃圾，房地产税，管理费，维修费等费用的详细资料，一般是两年的所有收据等来核实数据的可靠性。

 

3 检查物业

 

      买主要聘请具有专业房地产检查师执照的人员来对整个物业进行全面的检查，如果是公寓，每个单元都要仔细检查，如果单位多，就要检查几天，如果发现物业保养的很差，买主买了之后，还要花大笔的钱来维修那么就可以中断合约，定金退回，或者卖主愿意降价。

 

4 计算ROI，CAP RATE，DSCR

 

        如果物业没有问题，合约继续下去，这时才要对整个物业的经营情况做一个数量化的分析，诸如计算投资回报率(ROI) ，一般是现金投资回报率，CAP RATE，DSCR等，根据银行的要求，要决定多少首期，如果一切符合要求，那么合约就进行下去。

 

       微观可行性研究(DUE DILIGENCE)的时间，一般至少20天，多数要30-45天，在这期间，买主可以中断合约，定金退回。