图片：投资美国房地产的注意事项(2)-贷款问题

三房两卫，两车库， 180 平米， ( 已售出 )14 万 7 千美元， ( 已租出 ) 月租金 1200 美元。 (MCKINNEY ， TEXAS USA)

第二节 贷款问题

        房地产投资的最大优势之一就是能通过财务杠杆，用较少的现金来买下整个物业，从而大幅度地提高投资回报率。国内的房地产贷款与美国的大致相同。

一 商业房地产贷款

    因为商业房地产贷款与住宅贷款有很大的区别，所以要把两者分别来介绍。在国内目前把住宅贷款也称为商业贷款，是为了与共积金贷款区分的目的，实际上住宅贷款不应叫商业贷款(BUSINESS LOAN)或者商业房地产贷款，而应叫银行贷款来区别公积金贷款。

1 首期(DOWN PAYMENT)

    商业房地产贷款的首期一般至少要25%，20%首期的比较少，因为钱是银行自己的，贷款又不像住宅贷款那样可以出售，如果投入30%以上的首期，商业房地产贷款就比较容易被批准。

        对于中国人，一般是找华人的银行去申请商业房地产贷款，很少找美国的银行，因为商业地产贷款，讲究人际关系，银行要了解贷款申请人，这与住宅贷款不同，住宅贷款的钱都是从美国的大商业银行来的。华资银行到处可见，加州最多，德克萨斯州也有好几家，因为都是讲中文，贷款人的很多资料，比如国内公司的资料，也不用翻译成英文，华人的银行了解我们华人在钱财，税务的习惯，但一到美国的银行问题就来了。

2 利率(INTEREST RATE)

        商业房地产贷款的利率与住宅贷款的利率不是一个系统，商业房地产贷款的利率是与商业贷款(BUSINESS LOAN)是一致的。该利率是与美国银行的基准利率成正比，这就是为什么一经济不好，美国联储就要降息的原因，目前，2008年2月，联邦的基准利率是3%，那么商业房地产的贷款利率一般会在5-6%左右。

3 贷款的审核(UNDERWRITING)

        商业房地产的审核出了要对申请人资产，为人有了解和有信心之外，还要核实要贷款的物业的收益情况。绝大多数银行的审核标准是采用所谓的DSCR值(即净经营收入与全年的应付贷款的比值)要大于1.2，如果不能达到者个数值，银行就很可能要申请人增加首期，除非申请人的财务状态非常好，银行对申请人很了解。

        另外，银行还会看申请人有没有房地产方面的管理经验，一般会要求有专业的房地产管理公司管理之后，才会放款。

二 住宅贷款 

          外国人因为在美国没有信用记录也没有工作，所以适用于美国人的那些贷款规则诸如零首期，5%，10%，20%首期等都不适合外国人。 

1 首期 

        外国人贷款的首期一般是30%，少数也有25%的，20%的没有见到过，基本上，如果有30%的首期，贷款就没有什么问题。 

2 利率 

        美国的住宅贷款(按揭)的利率不是与美国银行的基准利率成正比的，但可能是相关的，也可能是不相关的，这是与商业房地产贷款的利率不同的地方。住宅贷款的利率是与美国的债券市场(BOND MARKET)直接相关的，尤其是与美国政府的国债密切相关。有可能因为中国政府购买了大量的美国国债，几年来使得美国的住宅贷款利率保持很低的水平。目前2008年2月1日，美国的30年固定利率是5.5%左右，15年固定利率是5%左右。

3 审核 

          住宅贷款的审核很简单，有的不要调查任何收入来源，只要有足够的首期，但有的银行也会要申请人提供在美国境外的雇用或者做生意的证明，一般就要在申请之前就要弄清楚是否要调查境外的情况，有很多银行是不要提供任何境外的证明的。