图片：投资美国房地产的注意事项(1)-投资项目

五房四卫+游戏房，350平米，高级装修，两车库，新房，28万美元左右(MCKINNEY，TEXAS USA)

新房刚开始建，先做上下水，煤气，电，然后做地基，结构是木制，2007年8月

随着中国经济的腾飞，中国人赴海外投资的规模越来越大，根据一个网站上的资料，在2006年国内投资海外资金大约是200亿美元左右，而在房地产上的投资只是4亿美元上下，但随着人民币升值的继续，国内房地产投资收益的恶化，投资海外的房地产变成了一个可以探讨与研究的课题，在此笔者以一个职业房地产经纪人的角度来谈一下对于投资美国房地产的一些注意事项，供大家参考。

第一节 投资项目  

    首先介绍一下，美国的房地产与国内的房地产有什么不同，这是在进行房地产投资的可行性研究的第一步。

一 商业房地产

美国的商业房地产的种类与国内差别很大的，主要有：

1 公寓群(APARTMENTS,MULTIFAMILY)

    公寓群在商业房地产中的交易占很重要的部分，也是中国人最喜欢的，这种商业房地产的形式在国内几乎没有，而在美国大约30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租，不能分别销售，只能做为一个整体出售，在房地产分类上是商业，不是住宅，贷款也是商业房地产贷款。从理论上和实践中，公寓投资都是风险最小的。

   目前美国的公寓空置率会在8%左右，也就是说92%左右的出租率，但每个城市均不同，一般不会太差。公寓一般以1房，两房为主，比例约为1：2，平均租金是(2006年)一房700美元左右，两房950美元左右，但各地差别很大，这些全美的平均数只是参考。

   公寓群最少5个单位，一般是几十到数百个单位，多数在100-300个单位，价格不一，在德克萨斯州每个单位的平均价在4-5万美元，如果有200个单位，那就是800万-1000万美元。但在加州，可能每个单位是10万美元，或者15万美元。

   这里说的公寓与国内的公寓不是一回事，国内的公寓是共度屋(CONDO)的一种，每个单元具有独立的产权，可以独立买卖。与国内类似的公寓或者产权式酒店在美国极少，只是在纽约等少数地方可见，但价格几乎是天价。

2 购物中心(SHOPPING CENTER)

    这里所说的购物中心是指中小型的购物中心，不是指大型的购物中心即SHOPPING MALL(简称MALL)，一般均是独立建筑物，一层居多，可以有十家以上的商家，每家的面积可大可小，大型的购物中心一般是以超级市场为主要商家，就像一个航空母舰队的概念，这个主要的商家叫ANCHOR TENANT，跟随着一群小的商家。

    由于美国城市规划的限制，几乎不允许商家与住宅同在的，所以就不存在国内的住宅楼中，一楼是商家的现象，国内和香港的商铺概念在美国是没有的。

    购物中心在商业房地产中的交易量也是较多的，中国人也很喜欢，价格与租金相关，各地差异很大，风险也较小。

3 办公楼(OFFICE BUILDING)

    美国的办公楼与国内的类似，所不同的就是国内的很多办公楼中具有单独的产权，可以单独买卖，国内的这种产权方式是共度式办公楼(OFFICE CONDO)，在美国，很少，一般是整个大楼整体出售的，相对讲，交易量不大。

  从理论和实践上，办公楼的风险大一些，因为办公楼与经济的好坏很紧密。

4 土地(LAND)

    在土地上，美国与中国是天壤之别，美国的土地几乎是私有，土地与白菜，枪一样自由买卖，没有任何限制，出让土地的牌子到处可见，但卖掉一块土地的时间可能是好几年，甚至永远没有卖掉。

   土地投资具有很鲜明的特点，价格在各地的差异最大，比如一英亩(4047平米)，在德克萨斯州，平均2000美元，但可能在北加州就是200万美元，甚至在一个城市内也可以相差100倍。土地投资最大的优点是不用人管理，最大的缺点是没有任何收入，而且要供贷款和房地产税，所以土地投资适用于财力好的人，美国的很多企业都会在土地上有些投资，比如沃尔玛，麦当劳等。

   土地投资一般被认为是高风险的，财力不足的人最好要回避。

二 住宅

      住宅投资是最容易的，也是最普遍的房地产投资方式，但是美国的住宅与国内的住宅的区别是非常明显的。

 1 独立屋(SINGLE FAMILY)

    目前在美国销售的非公寓群住宅中，即包括独立屋，双并屋，三并屋，四并屋，共度屋，联体别墅，独立屋(俗称别墅)占87%左右(2006年NAR)，在余下的13%中，以共度屋(CONDO)占绝大多数。而国内可能与美国正好相反，别墅是极少数，绝大多数是共度屋，即商品房，而且多为高层共度屋。

    在美国，到处是别墅在出售，高层住宅很少看到，即使有，价格也是很高。独立屋的价格与国内别墅的价格不同，国内的别墅应该是豪华独立屋，美国的独立屋的中位数是22万美元左右，平均价格是27万美元左右，但这个数据对于中国人来说没有意义，因为在中国人最多的加州，纽约州，你就永远不要想有这样价格的房子，在加州的洛杉机，中等的别墅也要80-100万美元，好一点的多数是200万美元左右，在旧金山地区价格更高，纽约也是如此。

    美国独立屋的中位数对于中国人来说，就是德克萨斯州还有意义，德克萨斯州是美国中国人第三多的州，主要是以休斯顿为主要聚居地，德克萨斯州独立屋的中位数是15万美元左右，平均价是20万美元。

    所以在投资住宅时，不要看美国房子价格的平均数，这个平均数对于中国人热衷于投资的地区诸如，加州，纽约州等绝大多数大城市是没有什么价值的。

2 共度屋和联体别墅(CONDO AND TOWNHOUSE)

    有一种共度屋，业主全部买下来，只出租，不单独出售，在理论上与公寓群一样。另外联体别墅也有一定的市场，这两种住宅的优点就是不用自己管理，业主委员会聘请的物业管理负责所有的外墙之外的管理，这里的物业管理公司与国内的物业管理公司也是有很大的区别，比如室内的一概不管。

[YTG]

回复farmersc的评论:
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[farmersc]

houses in Texas is very affordable.

For 3500 SF, it is only $280K?

Liz