美国的商业房地产经纪人

本文于2008年1月21日发表于www.focus.cn

虽然都是房地产经纪人，商业房地产经纪人与住宅房地产经纪人还是有明显的差异的，在此简单地介绍一下美国的商业房地产经纪人的一些情况和特点，供大家参考。

(一)从事商业房地产，并不都要求拥有房地产经纪人执照

在住宅房地产中，经纪人一定要拥有有效的房地产经纪人执照的，这是由于住宅是普通的消费者购买的，州政府为了保护普通消费者的利益，就规定从事住宅的经纪人必须拥有房地产经纪人执照，并接受严格的管理和监督。

但是，因为商业房地产多数是具有一定经验的消费者和公司，甚至很多是非常专业的买家，所以商业房地产的交易的买主不是没有房地产专业经验的普通消费者，很多时候都是有律师介入。而在各州的房地产执照法中都豁免律师拥有房地产经纪人执照。

实际上，很多从事商业房地产的公司都有专门的律师介入交易的，有很多商业房地产的经纪人拥有房地产经纪人执照，只不过是曾经做过住宅经纪人而已。

(二)商业房地产租金

商业房地产的租金佣金机制与住宅不同。住宅的佣金一般是一个月的租金，比如，一栋独立屋，经纪人帮助出租后，租约是两年或一年，租金是2000美元，经纪人可以得到一个月的租金即2000美元。

但是如果是一个商铺，每月租金2000美元，租约是五年，经纪人的佣金不是2000美元，而是在五年的总租金的百分比，一般是3-5%，假设是5%，佣金的计算：1) 一年的租金是24000美元(12X2000) 2)五年的租金：12万美元(5X24000)，则佣金是6000美元(5%X12万)。

在商业的租期中，零售多为五年以上，办公楼从一年到十年不等。

(三)商业房地产的佣金

由于商业房地产的价位以高的居多，比如从数百万美元到数亿美元，所以佣金比例比住宅低，1%，2%，3%都很常见，很少高的。

同时，有很多情况下，卖主并不支付买方经纪人的佣金，这是与住宅不同的地方，因为很多的商业房地产公司的经纪人是公司的员工，有固定的薪水，很多美国的大公司均有自己的房地产交易部门。

所以如果要去看一个商业房地产时，先要问卖主的经纪人是否支付买主经纪人的佣金，而且要先签好支付佣金的协议，才带买主去看，否则，一旦买主看中了，但是卖主又不支付佣金，那不是浪费时间和失去客户了。

(四)商业房地产经纪人可以不遵守职业道德

因为商业房地产经纪可以没有房地产执照，同时也不是全美房地产经纪人协会(NAR)的会员，所以就不受严格的职业道德约束，完全是正常的商业交易，住宅的那一套不适用于商业房地产经纪人。因为多数交易都有律师介入，所以也很难骗到人家。

(五)商业地产的贷款

商业房地产的贷款与住宅的贷款完全不同，两者几乎没有关系。笔者曾在一家纳斯达克上市的专门从事商业贷款的美国公司做过一段时间，商业贷款的审核标准与住宅不同，多数要看贷款人的财力和与银行的个人关系，中国人多数在亚裔的银行去贷款，这一点与国内有些类似，审核标准一般是所谓的DSCR值要大于1.2，而且首期一般要25%以上的居多，而且多数要有追索权。

高云堂于达拉斯