2008 (110)
过去在加拿大买房，大多数人最长只能贷 25 年，头金要求 25% 。后来，随着房价上涨，头金也水涨船高，抑制了买家入市。银行为了鼓励更多的人借贷，出台 35 年， 40 年房贷，可以只放 20% 的头金，降低门槛，让更多的人进入房市。我在 2006 年以前买的房，付的都是 25% 首付， 25 年贷款， 5 年 fixed rate.
2007 年以后，我也用过 40 年的贷款，当时的诱惑是：
1） 投资能贷就贷，用有限的资金，买更多的房，扩大投资规模，能更快的增加收益。
2） 新政策使过去买不起房的人有机会入市，房子的需求增加，房价还得涨。候着现金，可随机入市买更多的房。
3） 投资房又不是自住，到不了 40 年就一定会出手卖掉，今天能少付就少付。
我也问过我的会计，当时会计说 : 40 years ， you will pay too much interest. 当时还没有真实的感受，请看这张图：
2007 年成交价 $335000 ，贷款 80% ， 40 年， 5 年 fixed, 利率 4.6%
2009 年的结算：
Month | Principal | Interest | Tax | Maint | Cost | Rent | Income |
January | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
Feb | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
March | 209.09 | 1044.19 | 194.02 | 1447.3 | 2230 | 782.7 | |
Apr | 209.09 | 1044.19 | 1044.37 | 2297.65 | 2230 | -67.65 | |
May | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
June | 209.09 | 1044.19 | 2564.63 | 3817.91 | 2230 | -1587.91 | |
July | 209.09 | 1044.19 | 214.92 | 65 | 1533.2 | 2230 | 696.8 |
Aug | 209.09 | 1044.19 | 913 | 2166.28 | 2230 | 63.72 | |
Sep | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
Oct | 209.09 | 1044.19 | 186.01 | 1439.29 | 2230 | 790.71 | |
Nov | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
Dec | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
Total | 2509.05 | 12530.3 | 3159.6 | 2022 | 20221.31 | 26760 | 6538.7 |
今天再看这张图，明白了会计当时的话，这房是给银行买的，辛苦收来的房租，都给了银行。 所以，我决定把mortgage 付款方式改为Bi-weekly ，再加每月多付 $300 principal ，最近又多pay了 10%principal off ，直到这个房子的贷款缩短到 25 年以内，因为自己的有生之年，还想从这个房子里提取生活费。
用银行的 mortgage calculator ，可以比较出：
1 ） $335000 的房，贷款 $268000, 25 年 4.2% ，共还利息是 $163680.22
2 ） $335000 的房，贷款 $268000, 40 年 4.2% ，共还利息是 $282805.55
现在，把自己的房子做个清理，留下精品：地点好，房子新，准备持有 10 年以上的，用现在的低利率，锁定5年。然后从利息高的开始，逐渐多付，快付，把 mortgage 都缩短到 25 年以内。2-3 年就准备卖掉的房子，mortgage 长短就无所谓了，甚至只付利息也行，先受益租金，等利息升高到租金无法包住成本时，就卖掉。
租金收入每年的增长，又带来了新的烦恼：税，交税就像割肉一样的让人心疼。我询问了和我一样有许多房的地主，她们如是说：
1) 原来钱少，想靠买房致富，能借就借，借 line of credit 当首付， mortgage 也是能长就长，现在手里有了许多房，借贷太多，等于给银行打工，今后，不再扩大规模，只要卖房挣了钱，就先还现有房的 line of credit ，接着加速 pay of mortgage ，有计划的增加租金收入，让家里还在工作的人一个一个的按顺序退休，享受自己的投资成果。
2) 关于税，永远难找到好的解决办法，要么把钱放银行等着贬值，要么提高成本多付利息给银行，要么提高收入多交税，看你愿意选哪个。但是，今天能挣的钱，不会因为要交税就不挣。
3) 如果今天借贷的成本是 4% ，现金投资，要保证有 4% 以上的净回报，才值得借贷。并非是能借就借。
"好像别人都是白痴"
Unfortunately, you ARE a 白痴. You think you don't rent my house, then I will not suck your blood? Wrong!!! think again.
"尽快溶入当地社会"
Wrong again!!! I AM part of 当地社会, no need to 溶入. If you think you need to 溶入, then you lose your self-esteem already.
闲着没事，多写两句。
对比一下我租过的房子的房东。
基本上，华人房东限制这个，限制那个，不能有朋友来访，不能用水电太多，等等。
当地人要好一些，收了钱对你很客气，不会限制你的正常交往。
我想这个感受租过房子的人都会有。我不知道我们这个民族出了什么问题，借这个地我只想给刚来的人说几句，既然移民就彻底一些，不要想什么同胞会怎么帮你，入乡随俗，尽量尽快溶如当地社区，租房子没什么丢人的，有自己的房子也不是什么长脸的事，别把那些华人的观念牢记着。我见过很多高管租房子住，不管怎么样，别把自己弄成苦行僧。
华人不量力而行，买了大房子非要租出去，这应该不是一个正常的生活，还有人VanSmallLandlord把这当优点吹，很可笑的。老外出租房子一般是老人空巢，或者离婚的一方，房间多出来了，补贴一下生活费，很少有象华人那么变态的，因为华人（二）房东需要还贷款或者靠房租赚钱。
总之，这是我最后的帖子了，一帮神经病，还觉得绝顶聪明。
你感觉好就好，我反正不租你的房子，也不会和你一个城市住，愿意继续骗新来的同胞只管骗，和我无关。
不过在此和其他同胞吆喝一句，如果到加拿大，不要去温哥华，也不要到多伦多，万锦市之类的地方，自己过自己的，尽快溶入当地社会。
看这些房东的嘴脸我就够了。得意什么呢，好像别人都是白痴，呵呵。
"中国的房地产市场不就是被你们这种人炒成这样的吧，跑到美国，加拿大还要作，只不过北美的市场行情不一样了，美国那些倒霉蛋正看着加拿大这些人的故事呢?"
Again, you generalize your conclusion too much. All my money is earned here, and a lot of my friends who invest RE earned their money here as well.
"一个变态民族，自己过的不爽，开个店也要24小时365天不休息，也不让别人舒服，还美其名曰 能吃苦 。"
Are you refering to yourself? As a matter of fact, no body makes you "不舒服", it is you could not stand the fact that other people work hard to make money, but you are sitting there doing nothing and poor. Why can not you just enjoy your life without being so jealous to others' success?
If you are a renter without your own house, to tell you the truth, we, as landlords, are sucking your blood like vampires. When you save your money to the bank, the bank is eager to lend it out to us to buy house, then we rent to you and collect rental to pay our debt. It is just like sucking your blood. It feels good. Haha!!
那么地沟油饭或永不腐烂的薯条就健康吗？
Sorry to say，我觉得你更阿Q，没钱买房，又不肯吃苦买房后以房养房，或根本就没胆买房，怕买后跌价，却嘲笑别人
地沟油当然也有损健康，不过我看回国探亲的同胞们一个个在餐馆里吃的兴高采烈，一点也不怕不健康，还不就是为了省钱嘛。
中国的房地产市场不就是被你们这种人炒成这样的吧，跑到美国，加拿大还要作，只不过北美的市场行情不一样了，美国那些倒霉蛋正看着加拿大这些人的故事呢?
一个变态民族，自己过的不爽，开个店也要24小时365天不休息，也不让别人舒服，还美其名曰 能吃苦 。西班牙烧华人的店，世界各地排华，都是有原因的。真有事了，一个个又缩着脖子等着挨宰。
这里很多华人买个house，分隔成很多间，租给学生，一栋house里恨不得住10来个人。还要改造房子，收房租。有那时间还不如去炒炒股票黄金呢。
天杀的那帮人，好好的house弄成个老鼠窝，厅也要租出去再收钱。原来我还不知道有这种事情，看了几个房子后，基本再也不找华人出租的房子了。
"犹太人当然也投资房地产，但人家一般量力而行，象把客厅都住上人的事情我没见过"
什么是“量力而行”？国人住客厅是因为国人可以忍受这个，而且有这个市场需求，这也是一种量力而行。另外你见到几个国人住客厅，就说国人投资房产就要住客厅，打击面也太宽了吧？
"阿Q的民族，阿Q的说辞。这个我想了好久，一直不愿揭有些人的伤疤，还真是有人自己圆谎。说这话的人自己摸一下胸口，你移民前从家里带过几次午饭，跑到加拿大突然讲营养了? 那么怎么那么多人回国探亲或外派工作的时候又恶习难改，不自己做午饭了?"
移民前我回家吃饭，而且我从来就承认我带饭既为省钱又为健康。
“隔夜饭真的健康?”
那么地沟油饭或永不腐烂的薯条就健康吗？
Sorry to say，我觉得你更阿Q，没钱买房，又不肯吃苦买房后以房养房，或根本就没胆买房，怕买后跌价，却嘲笑别人
随便看看作者的其他文章，感觉她思维有问题。
局里的干部不用上班，每天集体出去打猎，找到吃的先供应幼儿园，我和我哥在幼儿园有食物保障，但是星期天回家，食堂没有粮票给我们，为了让我哥和我在星期天有饭吃，母亲每天的早饭都是酱油加白开水充饥，省下每天的 2 两给我们。饥饿的年代，我还不记事。
没有毛主席，你父母大概还在山沟里待着，因为没有工业化的过程，就不会有大规模的工厂招工，也不会有大学免费让你父母读。当时政策失误导致一些人挨饿，但这不应该成为一些人咒骂已故领导人的理由。你的年纪，上大学应该没花钱。如果你的父母是进城的，你是最应该感谢毛主席的。凭你们家的条件，你父母那一辈子根本进不了大学或城市，也供不起你读书。
你的最大成就就是在世界各国买房，和前夫离婚，看着前夫的房子贬值高兴。凭你现在的思维，可能前夫的房子也有你鼓动的因素。因为除了房子，没看你谈别的，因为房子和前夫AA制，再说原因是前夫造成的，似乎逻辑混乱。
理一下思维，说话别颠三倒四的。
随便看看作者的其他文章，感觉她思维有问题。
局里的干部不用上班，每天集体出去打猎，找到吃的先供应幼儿园，我和我哥在幼儿园有食物保障，但是星期天回家，食堂没有粮票给我们，为了让我哥和我在星期天有饭吃，母亲每天的早饭都是酱油加白开水充饥，省下每天的 2 两给我们。饥饿的年代，我还不记事。
没有毛主席，你父母大概还在山沟里待着，因为没有工业化的过程，就不会有大规模的工厂招工，也不会有大学免费让你父母读。当时政策失误导致一些人挨饿，但这不应该成为一些人咒骂已故领导人的理由。你的年纪，上大学应该没花钱。如果你的父母是进城的，你是最应该感谢毛主席的。凭你们家的条件，你父母那一辈子根本进不了大学或城市，也供不起你读书。
你的最大成就就是在世界各国买房，和前夫离婚，看着前夫的房子贬值高兴。凭你现在的思维，可能前夫的房子也有你鼓动的因素。因为除了房子，没看你谈别的，因为房子和前夫AA制，再说原因是前夫造成的，似乎逻辑混乱。
理一下思维，说话别颠三倒四的。
three more plus, don't yu know "钱不是万能,没钱是万万不能"? If you get money from your parents, be thankful please. But I feel so bad for your children that they will not be so luck.
按现代人的寿命，等你死的时候，子女早就成家立业了，要是他们还图着你的钱，说明是你教育的失败。盖茨，巴菲特都不会把所有的财产留给子女，一代人管一代人，别管孙子辈的事情。
Plus, how do you know 犹太人 don't invest in real estate?
犹太人当然也投资房地产，但人家一般量力而行，象把客厅都住上人的事情我没见过。为了买房牺牲自己的生活质量的事情基本只有中国人在做。
One more plus, what's wrong to bring home-made lunch to work? It is health and save money, why not?
阿Q的民族，阿Q的说辞。这个我想了好久，一直不愿揭有些人的伤疤，还真是有人自己圆谎。说这话的人自己摸一下胸口，你移民前从家里带过几次午饭，跑到加拿大突然讲营养了? 那么怎么那么多人回国探亲或外派工作的时候又恶习难改，不自己做午饭了?
隔夜饭真的健康? 等于说你再吃昨天晚上的剩饭。剩饭有害，请自己到网上查一下。如果要带盒饭应该早上做好，可早中晚吃一样的饭，一样不健康，各位早上能爬起来作吗?
要么也学一下别人，早上包个三明治，中午就点凉水。
three more plus, don't yu know "钱不是万能,没钱是万万不能"? If you get money from your parents, be thankful please. But I feel so bad for your children that they will not be so luck.
we like 投资，收租, so what?! As Chinese, we have our own way to make money, why need to learn from 犹太人? Plus, how do you know 犹太人 don't invest in real estate?
One more plus, what's wrong to bring home-made lunch to work? It is health and save money, why not?
Two more plus, it is you 旅游都嫌贵. how do you know 地主 not 旅游? Typical stereotype!!
:-).
Can not agree any more
投资投资，温哥华的中国人过的都和叫花子差不多，一点看不出象投资家的样子。也许连叫花子都不如，人家有钱就花，你除了去大统华买点方便面之类的，还敢做什么? 把家里厅都住上人，弄的人不人鬼不鬼的，这就是投资?
有功夫干这个，去学学犹太人的头脑。享受今天的生活，忘掉房地产。世界赚钱的事多了，即使赚不了钱，也心态放宽，在世上每一天，就快乐一天，钱带不进棺材。
现在买做投资，收租。以后可以卖收回现金呀。
到老了有一套房子又能怎么样，走都走不动了，还不是进坟墓，能把房子带到棺材里?
You can use it to invest in some higher return staff (like bond, stock (good company, but risk) or buy other house).
or use it to enjoy life now, because every thing will more expensive than what you save from such low interest.