透视地王背后资本推手：上市房企打通地市股市

透视地王背后资本推手：上市房企打通地市股市

点评：。

 2009年08月21日

　　近段时间来，上市房企频频成为“地王”买家，且拿地之后，即通过增发、资产注入等方式进行融资，这反过来又保证企业有足够的资金去竞拍土地、乃至成为“地王”。

　　一些业内人士分析，上述循环的背后，“土地运作资本化”的现象十分明显，地市与股市形成了“互推互涨”。这一过程，促进了楼市、股市的繁荣，但也蕴含重重风险。

　　上市房企打通地市和股市

　　不难发现，二季度以来，诸多上市房企在地市和股市之间玩起了“左右互搏”的资本游戏。

　　一方面，上市房企积极出手争夺“地王”。比如，5月21日，富力地产以超出起始价近4倍的10.22亿元夺得北京广渠门外10号地块，“地王”自此重回2009年的楼市；5月22日，万科击败保利，以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南(挂)2009-015商住用地，一举创造了当地的“地王”；6月8日，世茂地产击败万科等，出价30.2亿元拿下厦门湖边水库金边路以东地块这一厦门“地王”；6月25日，保利在与万科的对决中胜出，以38.1亿元揽获重庆鸿恩寺地块这一“地王”；7月23日，金地一口报价30.48亿元，吃下上海郊区赵巷10号地块，刷新上海“地王”纪录；8月5日，保利以19.9亿元的总价竞得苏州一块住宅用地，创造今年以来苏州土地成交价格新纪录……在各地愈演愈烈的“地王”争夺战中，上市房企可说是最大的“玩家”。

　　另一方面，他们在资本市场上频频融资。比如，世茂在5月完成了69224万股的定向增发，融资总额约83亿元；7月16日，保利公告称，非公开发行股票申请获得证监会核准，将公司非公开发行不超过63760万股新股，募集资金不超过80亿元；7月23日，金地拿下上海“地王”的当天，便发布公告称收到证监会有关核准公司非公开发行不超过40000万股新股的批复文件；7月29日，富力地产发行不超过60亿元境内公司债获批。刚刚发布2009年中报的万科也称，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。据记者不完全统计，7月有9家上市房企发布再融资增发方案，计划募集资金总计约188亿元。

　　房地产分析专家蔡为民观察到，“地价”与“股价”存在明显的互推关系。比如，5月至6月间，万科共竞拍得到8块土地，支付土地价款达47.03亿元，创下自2008年2月以来单月拿地的投资最高纪录。但万科的股价也大幅飙升，7月6日创下了14.94元的新高，与去年年底收盘价6.45元相比，涨幅高达121.6%。

　　上海一大型楼盘的销售负责人说，与前两年明显不同的是，今年二季度以来，上市房企一拿地，往往就在股市进行增发，股市为房企提供更多的“资本动力”。

　　市场游戏规则暗变：土地市场资本化

　　上述楼盘的销售负责人说，上半年楼盘销售回笼资金巨量，加上银行授信，公司目前可以动用的资金超过100亿元。但今年六七月，该公司在上海土地市场上先后两次出手均失意而归。而正是这两次土地出让，先后产生了长宁区周家桥街道91街坊地块和青浦区赵巷10号地块两大“地王”，楼面价分别为21983元／平方米和14495元／平方米。

　　该负责人表示：“我们认为，地价高到这个程度，开发以后是否有利可图已经很难说；但照样有公司出手，也许他们的盈利点不在于将来的住宅销售，而在于眼下的资本市场。”

　　蔡为民认为，楼市、地市与股市的彼此互推，是这样一个过程：房价上涨—上市房企预期收益增加，推高股价，扩大融资空间—上市房企融资—出手抢地—地价上涨—房价上涨，形成循环，而上市房企在这一循环中，利用土地市场和资本市场的互搏，实现了在股市、楼市的双丰收。

　　今典投资集团董事长张宝全认为，在“地王”的争夺战中，房地产市场的游戏规则已经改变：对于非上市公司而言，土地仍然是开发商的生产资料，开发商买地时首先要考虑的是地价的高低所带来的风险，“如果拿地建房后挣不到利润，那绝对不能拿，否则就等于把自己害了”；而对于上市公司而言，土地已变成资本运作的工具，其价格高低已不是公司重点考虑的问题，“为了保护公司的股价，保持在资本市场价值的提升，公司要这样不停拿地”。蔡为民进一步指出，越是“地王”，就越易变成上市房企融资的“题材”，公司储备有大量土地，便会更加吸引股民购买股票，“有了宽松的流动性的支撑，上市房地产企业不怕创造‘地王’，因为拿地本身就是利好”。

　　股市、地市互推互涨背后有风险

　　在宏观经济基本面尚未全面转好、货币政策保持宽松的背景下，股市、地市“左右互搏”的情况将继续演绎，这将有利于提升市场信心，但也可能积累多重风险。

　　首先，可能形成土地过于集中的局面，房地产市场的“定价权”越来越掌握于少数几家大型房企之手。不难发现，上市房企玩转“地王”的过程，也是土地市场集中度逐渐提高的过程。业内人士认为，土地资源如果越来越集中于上市房地产公司手中，将不利于市场竞争。

　　其次，可能吹大泡沫，增加金融风险。蔡为民说，地市、股市的互推加速了房价上涨。但房价每一次上涨，都会有一批需求者被驱逐出楼市；随着不断有人被驱逐，房价早晚会掉头向下，资本早晚会退出，地市、股市“循环互推”的过程就会中断，“楼市泡沫破裂以后，套牢的除了开发商，还有银行和股民”。正如SOHO中国董事长潘石屹所说：“如果开发商损失了一亿元，股东承担5000万元，剩下的5000万元是银行承担。”

　　在台湾地区有过多年房地产从业经历的蔡为民介绍了台湾楼市的教训。1989年前后，在美元的压迫之下，台币呈现阶梯式升值，一两年内升值50%，吸引大量热钱进入，并催生了两大热门“行当”：一是一些公司以买地作诱饵进行非法融资，且故意夸大地价；实际上很多地根本不能盖房子，但这些公司声称自己有了很高的总资产；二是不少上市房地产公司接连买地、囤地，做高股价。1992年全球经济衰退、股市暴跌，台湾地区楼市也由此崩盘，价格下跌超过40%，很多上市房企倒闭，导致台湾地区楼市持续低迷10多年。这一深刻的教训值得吸取。