曹建海：房价，让谁欢喜让谁忧?

曹建海：房价，让谁欢喜让谁忧?

――访中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海
2009-8-29 中国经济导报

　　近期房价上涨过快，高房价的挤出效应严重影响到了居民的日常生活和消费行为，社会各界关于房地产行业泡沫的争论日益激烈，保持房价稳定甚至降低房价再次被有关部门提上议事日程。针对当前的房价问题，本报专访了中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员。
　　 “房价上涨的最大推手是投机资金”
　　 问：近期房价地价之间的口水战愈演愈烈，众说纷纭中您认为究竟是哪些因素推动了房价的上涨？
　　曹建海：2009年的房价上涨，主要因素是投机资金，即宽松货币政策下的大规模信贷投放，特别是银行大面积推出的住房贷款，这是房价上涨的最大推手。因为房价上涨速度明显，很多家庭由于担心通货膨胀引起的货币缩水，纷纷拿出储蓄购买住房，这也是今年房价上涨的重要推力。当然，根本的原因还在于国家对于房价缺乏必要调控。目前，我国继续把房地产业作为拉动国民经济增长的主导力量。但是历史证明，任何国家的这种增长模式是注定要出问题的。即使是世界上经济比较发达的日本、美国，依靠房地产拉动经济的最终还是会因为房价的回落，而导致严重的经济危机和金融危机。
　　 问：您觉得是什么原因造成了我国要依靠房地产来拉动经济的增长？
　　曹建海：因为我们国家居民收入差距过大，居民消费能力不足，所以我国主要经济增长力量是依靠外部需求，也就是出口，依靠美日、欧盟等国家对我国产品的进口，而在国内主要就得依靠房地产。
　　 问：您觉得房价上涨，地价在里面占有多大的比例？
　　曹建海：我觉得一线城市、二线城市都占到了90%，地价里含大量的暴利。比如说一套房子的成本是15000元/平方米，期中造价占到1500元/平方米，剩下的都是地价。其实在这里面一些地方的政府和开发商都成了“炒地皮的”，因为他们不是劳动者，地方政府把地征来转手就卖了，开发商经过一个周期开发，只是提供了一些资金和管理。对土地投机的放任，实际上是由一些地方政府开始的，然后到开发商，再到各个房屋投机者，他们的本质其实都是在变相炒地皮。
　　 问：现在有些专家认为土地是不可再生的资源，很稀缺，所以地价才会越来越高，您认同这种看法吗？
　　曹建海：我不这样认为，现在土地的供给是没有问题的。例如北京市政府就储备了几千公顷的住房建设用地，只要向外扩张，还有很多地。东京的GDP产出大约是上海的10倍，土地面积是上海的1/3，按理说其地价和房价应该为我国上海市的30倍，但是目前上海市的中心区如陆家嘴的地价、房价已经超过了东京中心5区价格水平，这说明泡沫有多么严重。即使在东京这个全球最富裕、寸土寸金的城市，地价在1991年的时候，曾经超过了全美国的地价。当时的理由就是土地具有稀缺性，在政府扩张性财政政策和宽松货币政策的刺激下，整个东京的地价在很高的基础上又上涨了3倍左右。当然最终还是崩盘了，东京的地价持续了20年的回落状态。可见，地价上涨不是一个必然现象，更多的情况是政府政策、人为推动的。
　　 “房价将于今年年底回落并深度下行”
　　 问：我国房地产当前是否存在“泡沫”？未来房价的走势如何？
　　曹建海：判断房地产是否出现泡沫有很多指标，例如房价-家庭收入比、房价-租金比、房屋空置率等。但我认为房价中地价所占比例，就是一个非常直观的指标。所谓房价中的地价部分，就是房价扣除施工造价之后的余额。一般而言，施工成本在房价中所占的比例低于50%，或者说地价在房价中的比重超过了50%，就可以认定出现了房地产泡沫。现在在我们的一些一线城市，地价甚至占到了房屋销售价格的90%以上，可以说已经出现了非常严重的泡沫。如果商品房的建造价格连售价的1/10都不到，可以肯定这是极度的暴利，也是极度的泡沫。目前很多人担心“地王”对房价上涨产生推动，我认为“地王”对房价的推动是暂时的，目前金融、货币政策是影响房价不正常上涨的关键因素。一旦信贷收缩，那些拿到“地王”土地的房地产公司将成为“裸奔”的笑话。
　　关于房价什么时候出现拐点，我认为房价将于今年年底回落并深度下行。做出这一预测的原因有三：一是信贷微调和收紧二套房政策对房地产投机打击非常大；二是中国经济长期不景气的局面难以改善，三是全国城市房地产供过于求的现象非常严重。
　　 问：解决房价问题还是要从政府着手吗？政府政策该如何转变？
　　曹建海：是的，解铃还须系铃人。政府是推高房价的主要力量，降低房价、解决高房价问题主要还是要依靠政府。目前货币政策已经失去了操作空间，事实证明大规模的信贷资金投放并未有效地促进经济的实际增长，反而由于投机资金泛滥，使得政府债务和信贷资金风险大大增强，金融风险的危险加剧。要解决高房价问题，需要政府对现有政策做大幅度调整。例如，应该允许农村的房屋跟城市一样拥有同等权利，政府要做好城市规划，多提供经济适用房及廉租房，同时加强对棚户区的改造。
　　 问：现在像北京、上海这样的大城市，面对这么多的外来人口 ，您觉得怎样去解决这样的一种供需矛盾呢？
　　曹建海：每年都会有很多外来人口，但是这些涌入的外来人口只有少量的人有买房能力。我们假定有一半的人有买房能力，这个需求量也远远跟不上新建项目的供给量。所谓的房屋紧缺其实都是炒作出来的，根据我的观察，目前全国各地市场上的房屋供给量，完全能够满足消费者的需求。
　　“消费者要理性面对房市”
　　问：面对目前的高房价您觉得消费者要如何应对？
　　曹建海：两个字――“理性”。目前在北京市的月租金和售价相比，有的达到了1/800，而国际水平一般在1/100左右，所以无论从哪个层面看，目前租房比买房便宜。在北京，如果你把一套房子买下来，除去一大笔首付，剩下的每个月的月供至少是租金的两倍；但是同样的房子，如果你一直租下来住上几十年，你自然得到了房屋的全部使用价值，实际上是赚了。现在房子的供应是很充足的，不是由于结婚、小孩读书等必须要购买，就先不要买房；必须要住的话，也要优先选择租房而非买房。在一些城市，如果规模足够大，我认为小产权房也是个比较好的选择。
　　问：但是中国人的传统观念认为，要在一个城市落叶生根，一个必要的条件就是要有套属于自己的房子，而且这是一个身份的象征，对于这种说法您怎么看？
　　曹建海：这种想法是不对的。我的朋友时寒冰从来就不买房，他一直是租房住的。因为在他看来，如果买了一套房，遇到了不好的邻居，就失去了它居住的选择性和灵活性。人们之所以愿意持有住房，主要原因在于，2000年以来房价一路再涨，有些人认为买了房子就可以“坐地日行八万里”，跟着房价的上涨而使财富得以升值。假如说一个月跌两万，连续跌5年，我觉得他们谁都不会再喊着要买房子，也不会再说我就是想要个家，即使每月亏两万那也值。其实房价不断上涨才是推动他们想要买房的一个最主要的原因。
　　 问：很多消费者为了缓解经济上的压力，都会把郊区作为买房的首选，您认为哪些人群适合在郊区买房？
　　曹建海：虽然郊区的房子要比城区便宜些，但是如果不是急需用房，工作在市区的尽量不要在郊区买房，因为交通很不方便。郊区的住房比较适合就地工作，或是工作的地方离郊区很近的人群。比如说画家啊，艺术家啊之类的，但是在郊区买房首先也要考虑是否靠近城铁，交通是否便利等。政府应大力发展公共交通，提高城市运转的机动性。
　　 问：对于被拆迁的原住民要如何应对目前房市？
　　曹建海：因为原住居民他们之前就有住房，拆迁后肯定还是得买房，所以房屋被拆迁者应该在拆迁时一定要以集体协调的形式跟政府及开发商进行谈判。回迁必须是一个必要的条件，不要接受货币形式的安置或补贴，这就需要居民的集体意识，要团结起来，都要求回迁，并且回迁所得的房屋应跟商品房有同样的质量、朝向、楼层等，跟商品房应该是无差异的，这样才能受到最大的利益。
　　问：我们之前在我爱我家房产中介做了一些了解，在现在房价持续高升的情况下还是有一部分消费者宁愿买房也不租房，您怎样看待这种“追涨”心态？
　　曹建海：这是一种本能，是人逐利的本性决定的，他们买房的根本原因就是想要等着房子升值。人在心理学上有一个巨大的缺陷，就是容易受到“羊群效应”驱使。大家都去追逐某一东西的时候，理性的人倒像疯子了，其实“追涨”是种不理性的心态。如果现在房价在跌，买了房子是有损失的，他们肯定不会再这样想。拿2008年来看，很多人都会选择观望的态度，就因为大家都怕买回来的房子转眼就缩水了，所以二手房的成交量是非常少的。
　　 问:是什么原因导致消费者坚持认为房价会居高不下？
　　曹建海：因为人们的适应性预期，就是根据过去来推导未来。如果所有消费者都这样看待未来的房价，那么大家都去买，房价肯定会一直保持这种上涨的态势；反之如果大家买了房子都抛掉的话，房价就会降下来，就像股票一样。
　　 问：您认为投资房地产最好的时机是什么时候？现在已经投资房地产的群体又该如何理性面对楼市？
　　曹建海：最好的时机已经过去，目前来说根本不适合投资。短期的话什么时候都行，比如你今天买明天卖。但如果作为一个长期投资的话现在不是个好时机。我推断在年底之前房价还会呈现缓慢上升的态势，但房屋的交易将越来越难，最终必然出现房屋下跌。房价一旦下跌，就可能出现恐慌性抛盘，引起房价更深的回落。这次房价下跌将不仅限于北京、上海这样的大城市，在全国都一样，只是说在一些中小城市受的影响小一些而已。对此，消费者一定要保持清醒的头脑，否则到了后悔的时候就为时已晚。
　　 问：您对于消费者目前存在的盲从心态有何建议？
　　曹建海：希望消费者看到房价上涨时一定不要盲从，因为房价涨了肯定还是要落的。多数学者认为房价还是要涨，但消费者还是应该多把投资放到家庭医疗保险、孩子教育上去。而且像现在北京富余的空房很多，囤房现象也很严重，早晚要跌下去，所以目前消费者最好还是不要去买房，不要急于扩大住房面积，无房的尽量通过租房解决居住问题。