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美国房地产生意浅探 - A01-中国房地产杂谈

(2017-11-09 15:45:47) 下一个

我们老百姓感受到的房地产走入市场经济大概是2000年左右吧。单位的福利房被限期转入个人手里,根据工龄不同几千到几万不等地就最终一次性分配了。然后就是过了几年忙忙碌碌的工作生活,两眼一睁,突然发现:全国都是商品房了,而且价格也都飞到天上去了,一些心明眼亮的聪明人早早买了几套房子,当初还笑话人家瘦驴拉硬翔,现在看人家早早变成了百万富翁,后来又变成了千万富翁。我的一个朋友也说:做了这么多年买卖,三角债欠了无数,最后一算账,有个几千万的资产,还都是被黄脸婆硬逼着买的房产。自己那些个生意,如果盘点一下的话,厂房租的,机器是折旧的,产品是积压的,材料款是延期结算的,流动资金是银行借的,年底收支平衡账是负增长的,整个公司是负资产的。夫妻俩吵架,老婆子嘴巴硬气得很。可以说,在中国的经济发展过程中,很多人的钱不过是左手交右手,上家交下家,只是面子上爽了一下。如果不是因为沉淀到房子上,几乎没有多少积累的。我这个感觉不一定对,毕竟我们不是专家,我开这个帖子也不是为了展示个专家范儿,就是为了从实实在在的老百姓角度出发,看看这个棋局到底是怎么了路子。

我有个同行,是一个建筑设计的项目经理。其实就是个单干户,负责跟甲方争取项目,然后根据不同的费用找不同的设计公司合作挂靠,然后找一些工程师做业余设计,然后跟各个地方的建设管理部门打交道,最后跟施工单位交底、现场服务,到工程竣工验收算是一个收尾。他就跟我诉苦:每次签合同,几十万平米,单价8-50块不等。收个几百上千万的设计费,不算少了吧。大概15%左右给挂靠的单位,15%左右的给业余设计,10%左右的给打图公司,10%左右的给回扣,15%左右的给航空公司高铁出租以及小黑车等等,15%左右的餐饮住宿,还有10%左右不知道去了哪里,工程项目的尾款常规是5%,能否在若干年后要到是个未知数。然后大概不到10%能够剩在自己手里。一年到头四处奔波,年底回家给老爸老妈个几万十几万的,也就不剩下什么了。看看自己的存款,有时候还赶不上自己派发给业余设计的劳务费。他心里也是很不平的。

他有时候就自嘲:我他妈的就是个现金快递员嘛。从甲方那里接到上百万几千万的现金派送任务,就屁颠屁颠地到处去送钱,自筹运费,自己订票,自己确保沿途派送不得误期不得丢失不得泄露客户隐私,风餐露宿,饭吃不上觉睡不成,全年无休地这么玩命,这是图得什么?假如有一家公司招聘这样的快递员,他肯定不会去应聘。但为什么这么无底薪保障的自雇生意,就愿意无条件地去做呢?他一边把现金分门别类地捆扎好,然后放入一个破破烂烂的人造革包里,一边自言自语地说:我肯定哪里做错了,这样的跑法肯定是不对的。

如果他要洗脚上岸,成立一家设计公司,按照现行的法规是根本不可能的。因为一个甲级设计院,就要各种注册工程师若干,每个证书现在的牌价是几十万一年,光是养这些证书,就要几百万,这已经突破他每年的盈利留存了。就算是他拼死拼活把这个公司注册起来,也要若干年的不断成长,从丙级开始,三年一升级,升到甲级也要6-7年,这期间的经营也是惊险的一跃二跃三跃。那样的话,他仅仅每年接个几十万平米的活儿是远远不够的,他就必须再加上3-5个合伙人,才能攒出个略微像样的班子。而这样的班子每天都在产生,每天都在散伙。极其不容易生存。

以我当初所在的设计公司来算,老板有魄力,一口气收购了2家现有的甲级单位,然后四处买证书,两年内拿下了好几个甲级设计资质,说出来吓死人,我们的资质可以用来造跨海大桥、长江驳岸、高铁站、航空港、城市综合体等等,基本上只要是在陆地上的建筑构筑物,我们公司全部能够设计和施工。每年都在疯狂地上台阶,上规模,业务也不断拓展,队伍在不断壮大。老板的目标是直接上创业板,然后派发股票上市圈钱。这个故事太大了,就此打住。反正是经过三年证券公司的辅导,我们年年翻番地交利税,突然被告知创业板没有排上队,而要再排队,利税要再翻番。老板立即像霜打了的茄子一样蔫了。经过这么几年的折腾,我们的老板也就一夜回到解放前了。从GDP上来看,我们公司的业绩可以说是非常亮眼,那些工程项目也都是真实的,利税根本没有瞒报,甚至为了满足上市辅导员的要求,我们还额外放大了很多去缴税,现在无法上市,老板的苦,又去找谁去诉呢?我们这些中层干部交的那些认购内部股的钱,也只是按照活期利息给结算。就是这样的结果,我们也要念佛,不然,万一老板破产了,我们的股本金也要被打水漂了。

也因此,我对国内的这个市场环境实在是意兴阑珊。我也感到自己是哪里做反了,局外人肯定感觉我们这个公司发展得非常健康,何止是我们公司,整个中国都发展得非常健康。但我这个局内人心里有些忐忑,这个结果肯定是哪里有些不对滴。

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