袋鼠国Bob
澳洲华人的生活记载
最近我看到《Financial Review》上一篇关于投资理财的文章，介绍一位澳洲悉尼的小哥丹尼尔，他今年才28岁，原来是一位电工学徒，自己没钱，家里更没钱。19岁那年他贷款以34万买了第一个自住房，“招租”他的父母亲，当然是问他父母亲收租金的。之后的10年中他不断组合自己的资产，再投资，现在已经拥有11套带地的独立房和一个农场/果园。尽管他目前欠银行三百多万，但其总资产远远超过其数倍，他的投资还在继续扩大，而且做到“收支平衡”，租金收入对付银行利息等开支，绰绰有余。
这令地产投资界的老前辈刮目相看，也令很多人不可思议。这位小哥丹尼尔给传媒透露了一个“秘密”，原来小哥采用一种“边租房边投资”的方法，英文还专门派生出一个新名词叫“Rentvesting”。顾名思义，丹尼尔投资房地产，但不住其中的房子，而是选择自己租房。现在丹尼尔已经自己开创一个投资咨询公司，在悉尼市中心有自己的办公室。为了工作的方便，他必须住在悉尼的市中心，要是在这些区域购买自住房，势必花额外数倍的资金购买房子。于是他采用租房的形式，在市中心租一个公寓单元，花很少一点钱，地段好，设施现代化，离上班地方有近。
工薪阶层买房有个很纠结的问题，那就房子买在哪里？买什么房子？要长远的“资产增值”就要买地大的房子；自己住得舒服，就要买新房；要生活便利，就要买热闹的中心；要是节省上下班时间，要考虑住在公司附近；还要考虑经济上是否承受得了等等因素。但光这几个条件，都要满足，不是没有，肯定很难找，最主要将会非常昂贵。
小哥将这些问题剥离开来，投资归投资，自住归自住。于是他自己的后顾之忧解决了，他可以投资那些经济发展较快，增值潜力比较大，价格低廉，同时租金回报相当高的物业。而自己租CBD的公寓，几分钟就可以到公司，连汽车都不要开，同时也享受都市现代化的生活，可谓“两不误”。所以他近年来不断将自己的资产再组合，融资后继续扩大投资，几乎不花现钱再买房。而且因为物业的回报率相当高，即便是借贷，收回的租金远远超过借贷的利息，毫无压力。我经过计算，这是极其有智慧的青年投资家，30岁不到就有如此成果，而且风险几乎为零。这是值得很多青年人投资学习的典范，在我们周围很多家长为孩子买大房子呕心沥血，榨干平生的积蓄，落得夜不能寐的境地。我们需要学习，小哥丹尼尔的父母亲什么钱都是没有贴给他，甚至还向他租房子。十年后的现在，已经拥有那么多的产业，不愧为有智慧的年轻人。
只要将概念理顺了，买个房子并不难，只要有点首期，有个像样的工作就可以贷款，慢慢还按揭。华人家庭中最常见的就是鼓励子女存钱，在他们买房时，家长再支援一点首付。现在联邦政府和州政府都有一些列对首次买房年轻人的优惠政策，最高可以享受到2%的首付就可以买房。对于有份稳定工作的人，只要有个起点买房，平时还贷款的金额和房租差不多，等到退休了，这个房子属于自己了，并没有什么压力。但是聪明的家长会动员孩子买有“增值潜力”（Capital growth）的房子，这样在资产增值的时候，融资后可以再买更大的房子，或是结构更好，或是地段更好的房子。很多有理财头脑的澳洲人就是那么做的，有些人将来在经济实力许可的情况下，把老房子平了，建造更大的新房，或者建造数间联排新房Town house。等到退休了再把大房子或者数间单元房卖了，积累坚实的财务实力，为“财务自由”的退休做准备。
尽快做到“财务自由”
但是这里有个问题，什么叫“增值潜力”大的房子？一般来说房子的地比较大，在好区地段好，离购物中心近，离名校近，房屋式样和结构都还过得去等等，满足这些条件的，通常“增值潜力”就很大，也就是说买了几年、十几年，房子的价值可能翻倍。而与之相反的则是大楼的公寓房Apartment，现在市场上由于过度开发高楼大厦，造成公寓房极度过剩。所以价格并不贵，绝大部分公寓房的“增值潜力”并不大，甚至在下跌。辛辛苦苦拥有一个房子几十年，反而成了“负资产”，不是在犯傻？作为家长，当然不希望子女背上“负资产”的包袱。
是买公寓房还是别墅，对绝大多数人都很纠结
于是大家避开公寓房，都找“增值潜力”大的房子，可是发现只要符合那几个条件中的一两个，价格都奇贵。要是想买心目中的“理想的房子”，觉得一生中就买那么个房子，要各种条件都满足，就那么点钱，真是比登天还难。这就是为什么很多子女一连几年辛苦在看房，拍卖中举了无数次手，都以失败告终，苦不堪言。
要理智地避开这种竞拍的场合
更有很多人愚蠢地过度借贷，力所不能及地筹集资金，更有一些没有理财理念的家长，把自身并没有多少的储蓄、把养老的钱都淘净，为子女买房。很多家长幼稚地想我只是“借”给孩子买房，但是没有想到子女根本没有这个能力，在老人们需要这笔钱急用时再从房贷中拿出来，比登天还难。我给一些朋友举过这个例子：假如家长好心“借”给孩子积攒几十年的50万，可是就没有计算过你孩子每年扣除开销，能存多少钱？一位朋友告诉我，实事求是说，他们30年都不一定积得到那么多。好，那时这位朋友已经八十岁了，有点事你还指望孩子们还钱？也许你的孩子有这个心愿，可是现实中根本无能为力。所以“借”钱给孩子们买房基本上是一句空话，打算“借”，就最好准备好无偿奉献。
还有一个很棘手的问题：子女成家立业，要动用他们小家庭资产还要别的家庭成员同意，这里还有法律上的问题，很可能“借”的钱最终跑到别人的账户里了。我就听说一位朋友为了儿子买房，把所有的积蓄贴给儿子，后来若干年儿子结婚，小夫妻俩共同供款。没几年小夫妻离婚，媳妇上法院打官司，最终老俩口部分“借”的钱就判给了原儿媳妇。所以家庭的资产最好要有一条界线，最好有些法律保护措施，买房子也不例外。在没有条件的情况下最重要的还是“量力而行”，不要为未来的“财务灾难”留下伏笔。
力所不能及地筹款会带来灾难
没有投资经验的人，自然对丹尼尔目前还欠银行的款项300多万担心（快接近一千多万人民币）。其实我们所说的“欠款”Debts还有区分：一类为“坏的借贷”Bad Debts，比如说去银行借贷的钱买了豪华游艇，豪车，去世界各地豪华游，购买珠宝首饰等等，“欠款”再也还不回来，或是在贬值；而另一类称为“好的借贷”Good Debts，这些借贷会带来回报收益。就像小哥丹尼尔尽管欠银行300万，但他有强有力的租金回报和资产增值。所以我们要做到“财务自由”，就要增加“好的借贷”，而减少或者避免“坏的借贷”。
同样是“欠款”，结果大相径庭
很多人心想，这位小哥是不是很冤枉，一辈子不是没有享福了？其实不然，因为他租的房子尽管不大，但离中心很近，生活便利，而且居住现代化舒适，也不要打理花园等杂事。每天早上起来先在海滨公园跑步，回来在楼下咖啡馆喝杯咖啡，吃早餐。中午和客户一起去特色餐厅吃“工作餐”，晚上和妻子在豪华餐厅享受美味佳肴，回家再去大楼的游泳池、健身房锻炼身体，有着现代化的生活质量。丹尼尔说，等到是五十岁以后他可以把资产再进行重组，完全做到“财务自由”，那时他可以处理掉一些投资，卖掉他的生意。将来他有时间打理花园，也不必在市中心上班，他完全可以不用贷款就可以买一套豪宅，享受人生。
我觉得这位小哥丹尼尔的经验非常实在，有时我们受传统思维的束缚，会陷入一个非常尴尬的境地，甚至可能殃及数代人不翻身。坐拥十几套房产却仍然租房的秘密，说到底就是扬长避短，利用各类投资产品的长处，达到自己的最大效益，尽快实现“财务自由”Financial Freedom，并且有着良好的生活质量。
注：本文不构成投资建议，我也不是地产中介和投资顾问招揽生意。只是带有思考性地阅读他人经验后的一点感受，希望对朋友们带来一些启发。
