财富捷径
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几天前，我写了一篇 短文，分析中金公司的郑雯露女士的房贷故事。在2023年，她和丈夫用120万元的收入，贷了1177万元的贷款，在上海买了一套价值1600万元左右的公寓房，贷款利息率4.1%，月供占收入的比例高达67%。
而到了2024年，她的家庭收入降为80万元，房贷开支占了家庭收入的85%。加上房价暴跌，她的家庭财务已经接近破产。她不堪这种打击，选择离开人世，的确是一个悲剧。
这几天我就在想，一个美国高收入家庭，或者一个富豪，他们是如何购买豪宅呢？
我家住在硅谷地区，在我们这个城市，仅仅过去五年就有三十套千万美元豪宅成交，最贵的一套买了四千万美元！
这些富豪是如何买房的呢？其实很简单，他们大部分人跟我们一样，用房贷买房！
以我的邻居，脸书公司的创始人扎克伯格为例。在2012年，他和他的华裔太太，一掷千金，在我们这个城市的一个街上，买了五套连在一起的别墅屋，以保护自己的隐私。
不可思议的是，身家1900亿美元的扎克伯格夫妇，居然向银行贷了600万美元的贷款来买这些房子！
但是，由于他是巨富，银行给了他极其优惠的贷款条件，利息率只有区区1.05%。因此，他的月供只有一万九千元。对于他们的家庭收入而言，这点月供几乎可以忽略不计。
当然，并不是所有的富人，都是亿万富翁。我认识几个在银行和房地产业就职的专业人士。据他们讲，很多千万豪宅的购买者，是通过普通贷款完成的，只不过贷款的首付比较高、贷款审批的手续更加谨慎而已。
比如，一套1500万美元的房子，购房者需要放50%左右的首付，贷款额750万美元。按照4%的利息率，月供为3万5千元，每年为43万美元。加上18万美元的房产税和保险开支，每年在房子上的开支约为62万美元。按照45%的债务收入比，这个家庭的年收入至少需要
137万美元。
当然，有些富人家里有老钱（Old Money），他们选择直接用现金买房，那就另当别论了。
最后，你可能会问，像扎克伯格这种富翁，明明可以现金买房，为什么还要贷款呢？他们不希望无债一身轻吗？
我觉得：富人之所以成为富人，是因为他们的思维方式和普通人不一样。他们更懂得金钱的价值和机会成本。他们用较低的利息成本贷款，把省下来的资金去投资，会获得更大的投资收益。
拿他家的例子吧。他当初贷了6百万美元，就可以少卖自己家的股票。贷款的年利息率为1.05%，12年下来，他一共支付了75万美元的银行利息。可是他的6百万公司股票，年化增长率为28%，累计帮他挣了一亿零八百万美元！收益和成本的差距，是144倍！
如果你的房贷还没有还清，而你也不着急还清，你就可以自豪地说：我有成为富人的潜力，因为我有富人的理财观！
延伸阅读：
我以前分享过，我只有两只基金，标普500指数基金，先锋科技板块基金VGT。
打不过，就加入吧。我们投资股票，就是要进入资本家的行列，从“小资”慢慢变成“中资”、“大资”。
资本家可以用融资渠道，获得需要的资本。这就是资本主义的机制和规律，我们必须接受并充分利用。
是的，one dollar saved is one dollar earned.
谢谢补充！富人更加精通社会运营机制，并利用这些机制为自己创造更多财富。
谢谢补充！我有同感，老中家庭的投资策略过于保守，而且房产占比过高。
老中喜欢尽可能多交down payment，或有点钱后尽快pay off，即便贷款利率4%都不到。这种“农民意识”，心里固然踏实，其实看不见的损失很大。
谢谢分享！富贵险中求啊。合适的杠杆，还是可以加的；尤其是买自住房时。
说的太对了，以前也知道定投，但是不笃定，自从居士现身说法之后才敢下定决心这么做
是的，在美国，房贷利息是可以抵税的。
是的，成功的经历会让人更加有信心。再次恭喜你！
恭喜恭喜！
祝愿你和令爱都早日实现财务自由！
我现在强烈要求我女儿也看你的文章，仔细多次阅读你的文章。我已经去研究过VANGUARD的网站了，注册需要SSN和地址。因为她在美国读本科，平时在学校里打工，所以有SSN，等8月中旬她租了房子（前面住学校），有了地址，就可以注册VANGUARD了。
这不是傻不傻的问题，是信息获取能力的问题。
那你买了我推荐的基金了吗？挣到钱了吗？
不是的，是傻！我一点投资概念都没有，我是看了你的文章感觉打开了新世界的大门。我周围没有炒股票盈利的人，因为大家都是炒A股，好多人都是亏了几百万，所以我一直就不炒股， 也不买基金。
”
哈哈哈，你可能太保守了，不愿加杠杆。
哈哈哈，当时他用的是ARM，即“可变利息贷款”，通常锁定的时间为5年或者7年。他后来肯定做了再贷款，锁定新的利息率。但是，无论如何都是低于市场价的。
在那段时间，银行存款的利息率更低，甚至低于1%。因此，从绝对意义上讲，即使是1.05%的利息率，银行也没有亏钱。
银行会发放很多贷款，每一笔贷款的利息率都不尽相同。只要平均贷款利息率高于存款利息率，银行就能赚钱。
所以，你是做贷款的银行家？
谢谢分享！是的，加杠杆是致富的捷径之一。
哈哈哈，银行家非常精明啊。这么优质的客户，肯定要争取过来。长期来看，银行可以从这些高净值客户身上挣到大把大把的银子的。
应该是吧。另外我们那时（在25%开销35%上税外）还可以存下收入的40%左右 。但还是觉得自由好，哪怕是非富人的自由 。所以不后悔哈 ；-)。
其实，标普500指数在2011年就回到2008年的位置了。就算你们没有卖掉股票，顶多只需要再干两三年。
应该不会。只是那时我们还是投资小白，对市场不甚了解，所以觉得不放心卖了算了。如果没有卖的话，那肯定还要回原单位继续做工（当时两边公司都给了半年留职，如果我们愿意回去的话）。
你们的运气真是好！如果你的投资策略是长线投资股票或者基金的话，也不需要经常操作的啊。半年时间，你会有很多交易吗？
具体细节我不得而知。他的股票，肯定可以做贷款的担保，但是是否需要，我就不清楚了。
普通家庭做房贷时，银行也要考察家庭的资产状况（比如股票、存款等等）以评估风险。但是，银行还是以收入为主要评估标准。
还有一次运气：我们在2008年因为要回国陪老爸半年，不想远程操作，在7月底8月初卖掉了几乎所有投资，放入短期定期存款账户，逃过了那次金融大危机。；）
所以都是老天爷的恩典哈！
互联网泡沫的确是百年一遇的事情。你们的运气比较好，哈哈哈。
哈哈，杠杆原理，富人的武器！
看来我们还真是没有富人的潜力，每次买房时不是很快付清贷款就是全额现金。不过1999年底的那次买房如果不是在年底和2000年初在dot-com 泡沫顶峰时两次卖了公司股票付清了的话，那损失会更大。所以很满足了哈。
非富人谢谢富人知识分享 ；-）
谢谢来访和评论！我是今早匆匆写完此文，蹭一下房贷的热度。