财富捷径
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如果你欠银行100万美元的房贷，而你今年年家庭收支有盈余，剩余一万美元，你该怎么办呢？
传统的逻辑是，欠银行的住房贷款应该尽快还清。所以，你可以把这一万元交给银行，加速你还清房贷的速度，明年你就可以少付这一万元的利息了。这看似理智的行为，从理性的理财角度看，却经不起推敲。这是因为这种简单的思维忽略了下面两个核心经济学因素：真实房贷利息率和机会成本。
1. 真实房贷利息率
我们知道，一旦在大的时间跨度考差金钱，我们必须考虑通涨因素。银行借给你100万元，当然银行的钱是来自其他储户的，银行要给这些储户支付利息，银行也有运营成本也需要盈利。虽然银行向你收取4%到5%的利息，但是你借的这些钱却是分几十年还清的。30年后的一百万元，和今天的一百万元，在购买力上根本不可同日而语，这就是通涨因素在施展魔法。举例来说，过去20年中国的平均通胀率是4.8%, 而美国大约为3%。所以，今天的100万元，只相当于20年前的40万。
正因如此，你借的这些钱的真实成本应该是你实际付出的利息率减去通货膨胀率，这是一个基本经济学常识。在中国，如果过去20年里你的房贷的利息率是5%, 你实际付出的利息率只有 5%－4.8% = 0.2%！
美国的情况类似。美国政府为了鼓励大家买房，老百姓的房贷利息还可以抵税，所以实际利息率是要打折扣的。对于大部分中高收入家庭，实际房贷利息率只有银行收取利息率的50%到60%，也就是1.5%到2.5%之间。如果扣除3%的通胀率，这些家庭实际付出的利息率居然是负值。这意味着什么？这意味着美国政府和其他储户在补贴那些贷款买房的中高收入家庭！
考虑到这个因素，你就不需要担心那看起来令人望而生畏的房贷利息率了。
2. 机会成本
几乎所有的经济行为都是有成本的。如果你把这一万元还给银行，你就失去了这一万元的带来的流动性和把它用于投资带来的额外收益。首先，房子本身的增值不取决你的房子还有多少房贷。其次，如果家庭急需用钱，你总不能跟房子要钱，所以房子的流动性在所有资产里差不多是最差的。最后，相比于房贷利息率，我们可以找到回报率更高的投资渠道。因此，只要你投资这些钱获得的年化收益率大于房贷利息率，而且这些投资产品的流动性也更好，你就应该进行投资而不是提前还清房贷。
我们举个例子。假设你的房贷利息率是4%，如果你每年都有一万元多余的钱，你没有提前还房贷，而是把它们全部投资在年化收益率为10%的指数基金里，那么你每年实际取得的额外收益率就是 10% - 4% = 6%。在30年里，这些额外收益高达84万元！
在美国的朋友，还可以通过再融资(Refianance) 重置贷款的开始年份以延长房贷的寿命，甚至进行返现再融资(Cash-out Refinance)同时增加房贷的本金额度和寿命，从银行拿出廉价的现金进行投资，更持久地享受其他储户和美国政府的免费补贴！
在过去八年里，在房价增值后，我们家就一直采用返现再融资策略把高达百万美元的房屋净值从银行贷出来用于投资。虽然我们的房贷本金因而增加了，但是相比于我们付出的税后2.5%左右的实际房贷利息率，我们从金融资产却取得了平均年化14%的投资收益率。这些额外收益提高了我们家庭财富的增长速度，也极大增加了家庭资产的流动性。
所以，我们的结论就是：不要提前还清房贷，而是要积极投资取得更好的资产流动性和增值速度！
值得注意的是， 投资股票市场是有不少风险的，而提前还房贷从而降低利息的收益是确定的；因此，在当前房贷利息率过高（比如超过7%）时，我不建议做返现再融资；你可以等到利息率下降以后，再做返现再融资。
延伸阅读：
另外，我其实是非常认同您在本文的基本观点的：在房贷利率不高的情况下（其实7%也不算高），坚决不应该提前付房贷。我只是不同意您把资本市场的投资回报拿出来做例子。 投资的多样性是非常重要的。
另外一个不付清房贷的原因是，债务其实是非常好的避税工具，不论是个税，还是遗产税。尤其对于资产比较多的家庭，保持一定的良性债务是非常重要的。
感谢您的分享，但是正是您提到您只有16年的投资经验让我睁大了眼睛。您在参与投资的初期就经历了2008年的谷底，之后这15年的大趋势几乎是单调上升的，所以您的投资经历可能会让您过高地估计了投资回报而低估了风险。您知道这15年造就了多少自诩的“股神”吗？呵呵。本人的经历也不多，但是“有幸”在25年的投资生涯中经历过2000和2008，所以始终保持着对于市场的敬畏，因为我看过很多“股神”的下场...
我觉得风险控制是所有家庭和企业都要注意的。在一个简短的博文里，我不可能像学术沦文或者一部书本那样面面俱到。
其实我也不是鼓励快速致富，我推崇的是长期投资、慢慢达到财富自由。我自己也是一步一个脚印走过来的，从来不在股市里加杠杆；房贷也是利用自住屋把贷款额提高到银行允许的范围（通常70%），其实并不高。那些刚买房子的家庭，往往背负的是80%到95%的房贷，杠杆率更高。
不提风险而谈投资，是可以害死人的。70，80年代是美国经济非常痛苦的去杠杆的过程，多少投资人爆仓。巴菲特的投资合伙人Rick Guerin就是在这个阶段因为认为自己足够聪明，想通过加杠杆，迅速致富，结果爆仓。
不和您较劲了。我只是读了您的文章后，觉得您过度强调投资是快速致富的途径，却忽视了其潜在的风险，非常担心。希望我的担心是多余的。
对您愿意分享个人的投资经历，很是欣赏。如有冒犯，并非本意。共勉！
在投资股市之前，每个家庭都要有准备半年到一年的紧急储备金，以防短期失业风险。这是基本常识，我不愿意在每一篇投资文章里再重复一遍。我假定你也是懂这个道理的。
你的论点是有问题：仅仅因为联储局把利息提高了，我们就不能利用杠杆了吗？比如，一个家庭要买房子，即使7%的房贷，他们也必须承担啊。企业也一样需要融资。
美国在1970年代末到1980年初，美联储曾经把利息率提高到20%。美国经济也没有崩溃，反而开启了80年代的经济大腾飞。
请看我的文章：投资科普系列 #16：为什么美联储一直在加息？
我相信您的初衷是好的。但，您有没有想过您其实是通过分享投机成功的个例，鼓励投机，快速致富。假设经济进入收缩，股市和房市相继崩盘，您的资产大幅贬值，您失去的工作收入，而债务是不变的，您推荐的投资策略将会对家庭的财富状况造成灭顶之灾。
这个世界正在快速进入社会周期和债务周期的衰退阶段，萧条阶段其实也不远了。美联储采取史上最大的力度加息，就是在迫使整个经济尽快去杠杆。上杠杆容易，去杠杆难，其风险是史无前例的。这个时候，作为博主，居然还鼓励加杠杆，无异于鼓励虎口夺食，刀口舔血。要三思啊！
我不是纸上谈兵，我有16年投资的生涯，也取得不俗的成绩，有很多实际操作经验。请看我以前的文章，
- 我的理财之路
- 投资经验系列 #2：我的极简投资组合
- 投资经验系列 #3：小户反击战
您的投资理论里缺乏了对长期投资的底层认识，对股市和房市的本质没有正确的认识，对风险没有敬畏之心，很危险。