不同地区房产现金流的增长潜力

我以前写过一篇关于加州、德州和佛州房产投资比较的文章，这是原文：

      加州，德州，佛州房产投资大PK 

这里再评论几句，实际上是老调重弹。

在我投资过的五个州中，若房产长期持有，我个人认为从好到坏的排序是： UT、CA、ID、FL、TX.

这个排序的主要标准就是现金流的增长潜力，或者说持有成本的反向排序， 基本上也就是地产税率从低到高的一个排序。

德州家门口的投资房，也是我唯一后悔买的一个房子，买了两三年来一直亏损，估计会是我最先甩掉的一个，主要有两个原因：地产税太高和空置率太高。

佛州的房子我买了有八、九年了，在持有的这些年里，房价涨、租金涨、地产税涨、保险涨、维修费涨，唯一一个不涨的就是NOI（或者说现金流）。每年报完税看到现金流后，我心里都会暗暗地骂一句：什么烂玩意儿！并且看完现金流后甚至会失去当地主的信心。当然，我骂的是现金流，房价增值还可以，现在的房价差不多是买价的三倍了。

犹他是做地主少有的好州，州政府重视经济发展，政策对地主很友善，房屋空置率低，刁民少，人口和经济增长迅猛，最喜人的是低地产税，犹他的民居地产税率平均约0.6%。德州一个80万的房子，地产税是2万，犹他的一个房子市值超1.2米，县政府估价1米，地产税不到5千。 也就是说，德州一个80万的房子，地产税是犹他一个1.2米房子地产税的4倍还多。每当我比较几乎是相同的两个房子在两个州的地产税差别时，我就在想， 是不是只有SB才到德州投资房产？当然我这样说肯定会冒犯不少人，不过我也是这SB中的一个， 但我真是这么想的， 并且我自己两地房子的回报也可以做为见证，主要是地产税的差别太过悬殊。比较这两个地方，很容易知道未来这两个州现金流的增长潜力。当然现在犹他房价很高，也是泡沫重灾区。

加州2012年买的一个房子，现在的市场价格是买价的四倍了，而地产税却只增加了200，房价增长了这么多，租金肯定会增长，意味着现金流会越来越好。加州的Prop 13是项极不公平的法案，但确是房主的福音，单凭Prop 13这一项，加州房产就值得投资。

ID州我刚开始当地主，还没什么体会， 但地产税率只有1.2%，应该还可以。

有些朋友会说，加州有租控，对地主也不友好，这是事实。德州对地主是友好，也没租控，但这里有高地产税，高空置率。这里的房子不管短期内有多短缺，一切恢复正常后几年房子就可以变得过剩，所以各有各的烦恼。投资房子应该到房子奇缺的地方，加州仍然是美国投资房产最好的州之一。

过去一年，加州沿海是美国房价跌幅最大的地区之一，未来一两年可能会有不错的机会。

前面说了，我的排名标准是现金流的增长潜力。但投资房产，房价的增值也很重要，并且我自己投资就是把房价的增值潜力放在第一位的。但是，房价的增值很难预测，就像ID， 2020年之前的十几年里房子基本没增长， 但2020~2021两年基本翻倍；佛州2021、2022两年房价涨幅冠居美国第一， 但之前涨幅也一般，这种涨跌趋势是根本无法预测的。

但现金流的增长潜力不一样， 它是可以推测出来的。投资房产，当然应该关心现在的现金流，但同时也应该关心未来的现金流，如果现金流长期都不见好，那是件很悲哀的事。有些地区的房产，捂它个几十年是会发大财的，比如加州，有些地区，捂久了是会捂臭的。

一孔之见！

建宁  2022/12/28