建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
昨天，一个网友问了一个非常好的问题，她问如果一个自住房，一个出租房，只有一个贷款的话，放在哪个上更有利？
我的回答是，放到出租房上更有利：
1. 税收有利
2. 对财产保护有利
3. 借贷能力更强
这里我展开详细说一下。
为方便说明，我们假定出租房和自住房价格都为40万，贷款额为30万，贷款月供1500. 当然若两个房子的价格不一样不影响结论，只为方便说明。
1. 贷款放到出租房上税收有利
这个比较容易理解，如果贷款放到出租房上，利息肯定可以作为费用减掉， 但如果放到自住房上， 由于有standard deduction和75万贷款的最高限额， 这个利息就不见得全部能减掉。
2. 贷款放到出租房上有利于财产保护
伟大的杀人犯 O.J. Simpson同志在杀了他前妻和他前妻的朋友后，尽管赢了刑事诉讼，但民事诉讼输了需要赔付约3千万，这个O.J同志不光球打得好， 脑袋也蛮灵光，马上宣布破产并搬到了Florida， 住着50多万的自住房， 每月享受约4万美元的各种退休金，一个子也没付给赢了的被告（当然他后来输了书的版权）。为嘛欠了钱还不需要还？ 因为自住房和退休金受法律保护。
若拿上面的例子，若30万贷款在自住房上，自住房里只有10万的净值可能受保护，而出租房里40万的净值是可能被收走的。
同理，若30万贷款在出租房上，自住房里有40万的净值可能会受保护， 而出租房里只有10万的净值是可能被收走的。
这就是 Homestead Protection，当然这个保护各州法规不同，不见得能完全保护的了，佛州和德州保护的最好。
3. 贷款放到出租房借贷能力更强
同样的贷款放到出租房上和放到自住房上会产生不同的借贷能力？这事听起来有点侮辱人的智商，从常理上讲我怎么这么不信呢，咱还是先算算借贷能力DTI再做结论吧！
为方便说明，假定 W2收入每月1万，若30万房贷放在出租房上现金流打平为0，这也意味着若30万房贷放在自住房上出租房的现金流为1500；再假定没有其他别的债务，包括自住房的地产税和保险为0。 当然以上所有数目的改变不会影响最终的结论，以上假定只是为计算方便。
Case 1 ：30万房贷在自住房：
DTI = 1500(自住房月供)/【10000(收入)+1500（现金流）】= 13%
Case 2 ：30万房贷在出租房：
DTI = 0(自住房月供)/【10000(收入)+0（现金流）】= 0%
瞧瞧： 13% 对 0% , 还真是不一样哎！
我本人对这个借贷能力的兴趣是大大的。以前我想当然地认为，等以后退休了只有4~5万的年退休收入时，估计是不可能有能力再贷出70~80万来买出租房的。但有一天我忽然灵机一动：我们自住房便宜，所剩贷款不多，如果我付掉自住房贷款呢? 结果自己一算，付完自住房贷款以后出租房的借贷能力马上就恢复到以前的无限了，只要出租房没有负现金流。并且我也已经从贷款经纪那里得到了证实。
当然，4~5万的年收入是不可能有能力贷70~80万来换个自住房，但买投资房就不是问题了。
这个世界真奇妙，您说是不是？！
这里必须要说明的是，原来的问题是问如果只有一个贷款是放在那个房子上好，所以我是做以上答复的。 我没说自住房上不能有贷款，实际上我自己自住房里的净值早让我掏出来投到出租房里去了。
作者：建宁 2021/7/8 (转载须经作者本人同意)
你说的是对的， 这就是为什么我在文章中特地说明， 假定没有其他别的债务，包括自住房的地产税和保险为0。
其实， 即便地产税和保险不为0， 也不影响结论。比如， 假定地产税和保险每月为1000：
Case 1 ：30万房贷在自住房：
DTI = （1500+1000）/【10000(收入)+1500（现金流）】= 22%
Case 2 ：30万房贷在出租房：
DTI = 1000/【10000(收入)+0（现金流）】= 10%
你这个case 自住房没了房贷，但仍然有地税保险啊。