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自住房和出租房贷款利弊探讨

(2021-08-19 10:49:03) 下一个

昨天一个网友问了一个非常好的问题,她问如果一个自住房,一个出租房,只有一个贷款的话,放在那个上更有利?

我的回答是,放到出租房上更有利

  1. 税收有利
  2. 对财产保护有利
  3. 借贷能力更强

这里我展开详细说一下。

为方便说明,我们假定出租房和自住房价格都为40万,贷款额为30万,贷款月供1500. 当然若两个房子的价格不一样也不影响结论。

1. 贷款放到出租房上税收有利

这个比较容易理解,如果贷款放到出租房上,利息肯定可以作为费用减掉, 但如果放到自住房上, 由于有standard deduction和75万贷款的最高限额, 这个利息就不见得能减掉。

2. 贷款放到出租房上有利于财产保护

伟大的杀人犯 O.J. Simpson 同志在杀了他前妻和他前妻的朋友后,尽管赢了刑事诉讼,但民事诉讼输了需要赔付约3千万,这个 O.J 同志不光球打得好, 脑袋也蛮灵光,马上宣布破产并搬到了Florida, 住着50多万的自住房, 每月享受约4万美元的各种退休金,一个子也没付给赢了的被告(当然他后来输了书的版权)。为嘛欠了钱还不需要还? 因为自住房和退休金受法律保护。

若拿上面的例子,若30万贷款在自住房上,自住房里只有10万的净值可能受保护,而出租房里40万的净值是可能被收走的。

同理,若30万贷款在出租房上,自住房里有40万的净值可能会受保护, 而出租房里只有10万的净值是可能被收走的。

这就是 Homestead Protection,当然这个保护各州法规不通,不见得能完全保护的了,佛州和德州保护得最好。

3. 贷款放到出租房借贷能力更强

同样的贷款放到出租房上和放到自住房上会产生不同的借贷能力?这事听起来有点侮辱人的智商,从常理上讲我怎么这么不信呢,咱还是先算算借贷能力DTI再做结论吧!

为方便说明,假定 W2收入每月1万,若30万房贷放在出租房上现金流打平为0,这也意味着若30万房贷放在自住房上出租房的现金流为1500;再假定没有其他别的债务,包括自住房的地产税和保险为0。 当然以上所有数目的改变不会影响最终的结论,以上假定只是为计算方便。

Case 1 :30万房贷在自住房
  DTI = 1500(自住房月供)/【10000(收入)+1500(现金流)】= 13%

Case 2 :30万房贷在出租房
  DTI = 0(自住房月供)/【10000(收入)+0(现金流)】= 0%

 瞧瞧: 13% 对 0% , 还真是不一样哎!

我本人对这个借贷能力的兴趣是大大的。以前我想当然地认为,等以后退休了只有4~5万的年退休收入时,估计是不可能有能力再贷出70~80万来买出租房的。但有一天我忽然灵机一动:我们自住房便宜,所剩贷款不多,如果我付掉自住房贷款呢? 结果自己一算,付完自住房贷款以后出租房的借贷能力马上就恢复到以前的无限了,只要出租房没有负现金流。并且我也已经从贷款经纪那里得到了证实。

当然,4~5万的年收入是不可能有能力贷70~80万来换个自住房,但买投资房就不是问题了。

这个世界真奇妙,您说是不是?!

这里必须要说明的是,原来的问题是问如果只有一个贷款是放在那个房子上好,所以我是做以上答复的。 我没说自住房上不能有贷款,实际上我自己自住房里的净值早让我掏出来投到出租房里去了。

作者:建宁     2021/7/8   (转载须经作者本人同意)

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