林黑贝01
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今年以来，房市火爆，让我心里蠢蠢欲动。我有一幢房子，如果现在卖了还可以按自住房免税，于是我就把它收拾了一下，准备上市卖掉。
自己卖自己房子（For Sale By Owner）吗？从来没有干过这个活，心里实在没有底，还是找一个Listing Agent吧。
如今房地产中介多如过江之鲫，到底如何挑选呢？我听说过一个比较可行的办法，就是要面试3个以上的Listing Agent，然后从中挑选一个最“中意”的。
于是我就开始面试中介了。我准备了几个问题，打算在面试的时候问那些中介：
- 你今年在本地区卖了多少房子？平均在市场上多少时间？
- 你认为我这栋房子的市场价是多少？我应该以多高的价钱上市？
- 在目前火爆的市场情况下，你的定价策略？低开高走？还是试探高价位？
- 你收多少百分比的中介费？给买方中介多少百分比？
- 你认为我的房子还要做哪些售房前的改进？
- 你是一个人还是一个团队在售房？
。。。
实际上，我不可能简单地根据她（他）的回答来决定取舍。比如，能开出最高售房价和收取最低中介费的中介，虽然看起来非常吸引人，但这并不能作为选择售房中介的充分必要条件，而只能是参考数据。
所谓让我“中意”是一个模糊的概念，很难量化，在很大程度上是一种自我的感觉，是在面试的时候我对她（或他）产生的一种直觉（gut feeling）。
我无法清楚地总结出1、2、3点来。我把自己的这段经历写出来，想听听网友们的评论和意见。这只是本人的经历，算不上什么经验。
中介1 —— Amy
这个中介公司吸引我的地方是她们在发给我的宣传材料上说，她们有一个qulified buyer的数据库，里面有数千个有兴趣在我们这个地区买房子的客户，而我的房子很有可能匹配上她们数据库里的一个潜在买家。
看完她们邮寄来的传单，我给这家公司打了一个电话，她们答应派一个专门卖我们镇上房子的中介，叫Amy，来我的房子看看，聊一聊合作的可能性。
Amy来了以后，在我的房子里面上上下下地转，非常详细地在一个大本子上记录着她认为值得记录的东西，看起来非常敬业。看完房子以后，她在厨房的counter上打开了一个iPad，开始了一段有声有色的video和PPT销售演示。
我对她准备好的这套销售演示并不感兴趣，但还是耐心地听她讲完，然后开始提出我的问题。
Amy和她的团队今年在本地区已经卖出了40多套房子。由于今年房市火爆，房子上市后，平均2个礼拜，就能签下合同。她这个回答给我的感觉很好。
但Amy下一个问题的回答却让我立马在心里给她打了差评。
“你估计我这房子的市场价是多少？我应该以什么价格上市？”
Amy并不直接回答我的问题，她微笑地看着我，却反问了我一个问题。
“想必你对自己的房子和本地的房市很了解，请你先告诉我，卖了这个房子后净剩多少钱（money in your pocket）你会满意？”
“1.25米。”我张嘴开了一个高价，这是Zillow给这个房子估价的最高值。
她马上在iPad上打开了一个Excel表格，把1.25米敲进一个空格，然后把iPad转向我，上面是一连串排列整齐的数字。
“那么你的上市价应该是1.31米，刨去中介费和过户费等其他一切费用，你最后可以净剩1.25米。”
我知道我这个房子很难卖到1.31米，她为了满足我的要求而有意抬高了房子的上市价，我觉得她在用高价来做诱饵，把我当鱼钓，心里有点儿不高兴了。
“Amy，你说你已经对我的房子做过了功课，请不要管我想净拿多少钱，我想知道这个房子的市场价和你建议的上市价。”
“好吧，根据我的市场调查结果，你这个房子目前的市场价应该就是1.25米。”
Amy把1.25米敲进了另一个空格，Excel立刻计算出了另一串数字。
“刨去了一切费用之后，你净剩不到1.21米。如果你同意，我们可以用1.25米的价格上市，这样可以比较快地出手。1.3米的上市价确实有些偏高。”
“你收多少百分比的中介费？给买方中介多少百分比？”
Amy说因为我的房价超过了1米，她可以给我优惠，只收取她们公司允许的最低中介费，1.25%，加上买房中介的2.5%，全部中介费只是3.75%。
她接着对我说，如果今天签了listing agreement，我的房子就马上可以放进她们的数据库进行匹配。如果匹配度达到70%以上，她们公司的中介就会带潜在客户来看房。所以我的房子有可能在上市之前就有买主了。
Amy后来又说了她的团队里许多挺吸引人的服务，比如虚拟staging，3D Walkthrough，等等，我只是有礼貌地听她讲完。
我告诉Amy，她是我面试的第一个中介，我会在面试完其他中介后告诉她我的选择，然后我就礼貌地送客了。
我早就听说有的中介为了先拿到你的生意而用虚高的上市价来吸引你，反正卖不掉的时候再降价就是了。
Amy使用的就是这一招。她先问我想净得多少卖房款，然后加上她的中介费得出了我房子的上市价。可惜这个推销策略并不高明。
如果她直接告诉我上市价应该是1.25米，我只能净得1.2米，我可能还不会这么快就否决她。她这么一绕弯子，反而促使我很快就下了决心。
她后来给出的1.25米上市价也是Zillow估价范围的最高值，显然她就是想用虚高的房价来拿到这笔生意。虽然她以为她迎合了一般房主想卖高价的愿望，但却让我从心里对她产生了不信任。
这种非常个人化的感觉只能在面试中介的时候，在这种面对面的交流中得到。而且我的感觉未必就是你的感觉，所以这一条并不能总结成为一个可以操作的经验。
在我面试过的中介当中，Amy开出的卖房价最高，她收取的中介费最低，但她并没有被我选中。那么能够进入我法眼的中介，到底是用了什么招数呢？
待续
我去年卖一房，找的是LOCAL 对当地较熟悉的一个年青漂亮的白人女孩，业务不是TOP,给我报价低于市场价，我在她报价的基础上加了十万，挂牌三天就出手了。