华说历史
不一样的视角看世界，不一样的方式说历史
2022年的5月，美国房价已经连续上涨了10年还零好几个月，热点房价高到“手可摘星辰”的地步。
3月、5月里，美联储已经两次升息。通货依然膨胀着，俄乌之战尚未停，房价将何去何从？
华尔街传奇投资家杰瑞米说：我们正处在第5个超级泡沫经济当中。房地产首当其冲。
另一波专家说：今非昔比。房价没泡沫，最多就是涨速减缓，趋势拉平。
公说公有理，婆说婆有理。
华说，鲜花哪有百日红，房市难得千日好。
再长的路，都有尽头，再牛的房市，总有跳水的时候。
魔镜，魔镜告诉我，房市跳水在何时？
有人说，2026年。
房地产的兴盛总有一道跨不过的坎，躲不过的“轮回”。
1998年，加州圣何塞大学的经济学讲师佛雷德（Fred Foldvary）预言：如果没有重大全球性战争，我们将会遇到一个严重的、和房地产相关的经济危机。
如果要给这个经济危机加一个时间定位的话，他认为这次危机，起于1990，爆发于2008.
1990年，是上个周期中房价跳水的时间。2008年，果然爆发了全球的经济危机。源起房产次贷危机。
2008年，300多万幢法拍屋进入房市，令本已寒冬的房市雪上加霜。房价跳楼，房主弃房。
如此准确的掐算，魔镜告诉佛雷德的秘密究竟是什么？
土地价值的兴衰周期大约18年。
这个“18年”的周期规律最早由美国人霍默·霍伊特于1933年提出。
在过去百余年间，美国政府自1800年开启卖地模式起，这个18年的规律似乎阴魂不散。
只有1925年到1973年间，世界大战和冷战让这个规律暂时走开。
用100多年前的经济现象来预测今天的房市，不会觉得过时吗？
尽管沧海桑田，社会结构依旧，政府的职能没变，这个规律百年不变。
有人的地方，土地才有意义，有政府的地方，土地才会分出“高低贵贱”，有政府干预的地方，经济总有某种规律性。
每一次的土地价值变化都伴有政府的政策变化。
世界上最严重的经济衰退总是缘起土地投机，由银行提供的误导性信贷推波助澜。
每个18年之痛的周期里，房地产界都会经历两个七年之痒，然后用四年的时间滑到谷底，滑倒民众能够负担的价位。
然后，等待它的英雄，脚踏七彩祥云，前来救市。
低利率，高就业率，在低迷期被抑制的住房需求被释放出来。早期入场的买家、投机者搅动了市场。在第一个七年之痒的末期，人们开始怀疑现实。房价真的应该这么高吗？
当经济仍然强劲前进时，7年小痒很快转为第二个7年的快速上升期，朝气蓬勃。
在增速期的末期，“赢家的诅咒”最终出现。疯狂买家开始后悔。离房价离崩溃不远了。这个期限，历史给了4年。
如果2022年就是”赢家诅咒“的时间点，房价的跳水难道真的就在2026？
根据问卷调查，45%的人预测衰退期将始于2023，30%的相信在2022， 8%的相信在2024 或者2025， 17%的相信在2026或者以后。
世上没有两片相同的叶子。每次经济危机，房价跳水都有不同的原因。
今日房市，真的会遇见“18年之痒”？
买家或者卖家，在如此扑朔迷离之际，究竟是等还是不等？
咱们下回接着侃。
