【以身试法】在美国 - 15: 权力属于人民

斯诺登事件在美国是一个有很大争议的话题，明白美国民主宪政治国根本的人认为他是护法英雄，但美国普罗大众里很多人还是把他当成卖国贼，原因是民众根本没有意识到，联邦政府那样以国家安全为名监听全体国民是违宪行为。自 9/11 以来近 20 年，美国民众出于恐惧和无知，任凭联邦行政府以国安名义无限膨胀权力，导致体制内吹哨人面对的只有死路一条，斯诺登要么住嘴，要么就必须先逃离体制魔爪之后才有机会吹哨。

 

类似的情况在 HOA 这种最最基础的政府机构中也同样会发生。董事会以 HOA 公众利益的名义，对个体业主的权益蚕食鲸吞，不知不觉中 10 几年过去后，业主们忽然梦醒，发现由邻居志愿者组成的董事会已经变成了彻头彻尾的独裁政府，甚至胆敢公开违宪（HOA Covenants）、与广大业主为敌，届时连弹劾董事会的权力都已经被剥夺了。

 

在 HOA 董事会与 HOA 个体业主之间宪政关系的指导原则是：

#1： 董事会权力仅限于 Covenants 和 Bylaws 里明文规定的部分。换句话说就是： Covenants 和 Bylaws 里没有明文规定的事，董事会就无权过问；

#2：个体业主放弃给 HOA 的权利仅限于 Covenants 和 Bylaws 里明文规定的部分。换句话说就是：个体业主保留所有 Covenants 和 Bylaws 里没有明文放弃的权利，而这些也都是董事会无权过问的。

 

如果一个小区要开始【租约管制】，个体业主必须通过投票同意修改 HOA Covenants 的程序，自愿放弃自己房产的另一部分自由使用权，通常包括：

#1：同意小区总出租房数量不得超过一个【上限】，通常 10% ~ 15% ；

#2：同意更新租约或者换房客前必须获得小区董事会【事先审批】，如果届时小区出租房总数已达上限，则必须排队等待配额，少则数月、多则数年；

#3：出租房业主同意额外另交的【出租管理年费】，通常 $100 ~ $200 。

 

近几十年来美国人工作稳定度越来越低，被解雇或者因职业原因长期异地居住逐渐成为家常便饭，【租屋管制】不但限制了投资者，而且对自住的业主也会造成很大不便，因为很多人都可能在未来某段时间需要将自己的房子临时变成出租房。这就是为什么 Wellington 董事会两次【租约管制】修正案均被否决的原因所在。

 

可是权力迟早会让人腐败，土生土长的美国人也不例外。遇有机会，掌握权力的人还是会蠢蠢欲动，绞尽脑汁地从人民手里夺权，上有联邦政府，下有 HOA 董事会。遇到民主声讨弹劾，总统可以赖着不走，董事会也一样。

 

（待续）

 

许宁 Frank Hui

2020-12-30

美国亚特兰大 Atlanta USA