【以身试法】在美国 - 8：美式强拆

如果被问到在美国【最基层的地方政府】是哪一个，很多人会说是自己当地的【市政府】或者【郡政府】。其实，如果你居住在有 HOA 的小区，那么 HOA 才是你们那里【最基层的地方政府】。HOA 的法律法规通常包括 Covenants （= 小区宪法）、Bylaws （= 小区法律）和 Architectural Guides （= 区容区貌管理条例）。执法机构是 HOA 董事会，成员由业主们集体投票选举产生，如果业主参与率过低，则会通过志愿任命。日常执法通常是通过 HOA 雇佣的物业管理公司（= 城管， Property Management ），有些规模不大的小区，为了节省经费（= 省税）不请物管，而 HOA 董事会成员亲自执法。在过去几十年内兴建的小区，HOA 法规的第一版多数是由开发商制定并执法。在小区个人业主达到一定数量后，开发商便依例将 HOA 权力逐步移交给由个体业主组成的 HOA，开发商在新屋销售完毕后彻底退出。小区 HOA 业主们日后可依照自己的喜好，通过集体投票程序修改 HOA 法规。

 

在 HOA 小区居住过的很多老中都会抱怨，HOA 会时不时找你麻烦：今天要你立即除掉前院野草，明天要你重新粉刷外墙，后天给你开一张小区内超速驾驶罚单，让你永无宁日。如果限期不解决问题就开始罚款，有时罚款还以每天 $25 无限制地累积，暑假回国几个月，前院几颗野草的罚款已经累积到几千块。HOA 多数纠纷起于当事业主对小区法规的疏忽，因为很多人没把 HOA 当【政府】看待，Homeowners Association 里的 Association，中文直译是【协会】，听起来跟【政府】八竿子打不到，性质好像更接近校友会。我虽然十几年前曾经担任过 HOA 董事主席，但真正意识到 HOA 的【地方政府】性质，还是在经历过 HOA 【无故强拆事件】之后。我也同时发现，很多在 HOA 董事会任职多年土生土长的老美们，包括 HOA 请的专业物业管理公司员工，对HOA 的【地方政府】性质也缺乏透彻认识，有的甚至到了无知地步，执法犯法也时有发生。

 

几年去，我的房顶的油毡瓦被冰雹打坏，我立刻根据 HOA 条例，依照原装型号和颜色换新，耗资 $4000 多，主要由保险公司支付。但没过多久，我忽然收到 HOA 的违规通知书，说我的新屋顶不合 HOA 规定，必须立刻拆除重装。如果限期不改，将每天罚款  $25，直到完成换新为止。罚款累积到一定数额之后，还将会在我的房子申报抵押，将来卖房时优先扣除。

 

（待续）

 

许宁 Frank Hui

2020-12-17

美国亚特兰大 Atlanta USA

 

[零不是数]

伊利诺伊的HOA不光不解散，还层层加码，清规戒律越来越多，比开发商还苛刻。

[不测风云]

你说的 HOA 好像和我们乔治亚州的不同，我们这是永久姓的，除非全体投票解散。

[westshore]

HOA fee一般是持续15年，直到建设小区时附加的公园道路等等公共设施的贷款都还清为止（显然你买房子是不需要为此付钱的）。
之后就是可以成为uncooperated区，没有HOA，你家产业上的事情全部是你的权利，任何人不能干涉，你把前院的草留一尺高也没人敢干涉，我们刚买房子的时候就是这样，直到几个月后发现合适的园丁。
我想很多老中喜欢买新房子，因此就存在HOA问题（当然你在城市里买公寓永远有这个问题），在老区买房子就没有这种事情需要考虑，老区一般地段好，学校好，房子虽然旧但可以翻修或者重建。
其实美国式的拆迁远比中国厉害，中国那种钉子户是不可能在美国存在的。
因为高法在90年代后期解释了有关方面的法律、如果是为了公共设施的建设，地方政府什么都可以强拆（历史文物另说），结果就出现地方政府只需要说我要修一条路，你的房子碍事但你不接受地产商的价格，就可以强拆的做法。
这个法律当时引起很强反弹，缅因州一个村的政府甚至因此而强拆了批准这个判决的一个高法法官在当地的度假屋作为抗议。
但毕竟还是通过了强拆法律。这个法律的漏洞在于一般来讲地产商开发都是能给地方政府带来经济利益的，因此地方政府更愿意配合地产商以修公共设施的名义强拆，等于逼着你接受地产商的价格出售。
因此客观上形成地产商强拆的事实。