為什麼你會在房地產上摔跤

劉大年於2009年到拉斯維加斯。正值金融海嘯期間，房價賤到不及建材成本，劉大年步行在拉斯維加斯大道上看到人來人往，繁華依舊；認為機不可失於是大批購買房屋，買到現金流匱乏才開始賣出，成立「劉大年房地產」並由加州灣區遷居到拉斯維加斯，經營房地產生意；起初賣出乏人問津，劉大年用「包山包海（包房客包租金包維修）」成功招攬大批投資人到拉斯維加斯投資房地產。時至今日，當時所購入的房屋漲幅均達到三倍有餘，還不計算這段期間的房租收入。劉大年房地產經手上千棟房屋交易，管理自己及客戶房地產超過七百棟；因此積累了很多關於房地產投資實務經驗，應該稱的上成功而且內行了。劉大年絶對有資格談論「如何投資房地產」。

這一篇文章我們談談一些在房地產上摔跤的事例，著重在「投資住宅不動產」，因為狀況及形態太多，所以舉一些事例；請看官們閱覽。

• 人的因素：
  美國房地產買賣主要是經過房地產經紀人運作。很多投資人購買房地產都不在自己居住的區域，要了解投資房地產區域主要的訊息是經由所接觸房地產經紀人的傳述。如果房地產經紀人品質不佳（或許缺乏經驗），只在乎成交拿佣金，很容易就糊弄你買了個不對的投資房屋，投資人啞巴吃黃蓮，有苦說不出。
• 事的因素：
  投資房大多先用來出租，等著房價增值。房租一定要符合市場；我們就碰到投資人要求租金超過市場很多的，我們勸不動房主降價；左等右等好不容易出來一位申請人，我們看這個申請人根本就不合格，可是房子空了一段時間，房主執意要租（因為租金高），我們必須要遵照房東的意思；果然二個月後不再繳租，我們費了很大勁做驅逐（Eviction）搬遷後房屋弄的一塌糊塗。投資房出租，房客品質是首要，吾人寧願空屋也不要租給一個濫房客。我們檢討這位房客原本在他能承擔的範圍租屋，因為本身條件不及其他競爭者又不願退而求其次，於是轉向較高價租屋，而我們的房東又因空屋一段時間心裡著急，再貪圖高房租，就租給一位不合適的人了。
  還有，要按時繳納房產稅、小區管理費等，隨時留意有沒有其他任何因為房屋而發生的欠款；就有因為欠繳小區管理罰款而發生訴訟的。
• 時的因素：
  房地產的金融特性是適合長期投資、是比較穏定而且可以預測的投資項目；放個八年十年，絶大部分都可以獲利。但總會有一些時段，買入後碰到價格向下修正或賣出後遇到房地產大漲，感覺似乎摔了一跤；劉大年認為這只是市場波動，對一位「真正」的房地產投資人只是經歷了一段投資過程。請您對自己的判斷要有信心，要有耐心，在政經環境安穏的美國房地產獲利您只需要耐心的等待；耐心是成功房地產投資人應有的人格特質。
  有朋友向劉大年提到2008年金融海嘯的房地產，很多人摔了一大跤。時至今日，除了過分用槓桿操作的投資人房產被法院或銀行拍賣，大部分投資價位都回來了，僅可惜資金被「套牢」這麼久；另外在金融海嘯期間買入房地產的投資人獲利可豐富的呢！
• 地的因素：
  這是很重要的因素，吾人細分
  1.你把資金投到美國中西部州(例如農業州)的房地產或區域產業已經衰敗的城市(例如底特律)或投入到當地政府政策壓抑房地產價格的州（例如德州的房產稅超過買賣價的3%/年，因有天災保險費昂貴），吾人相信房價同樣會漲，但這些區域漲幅肯定不如成熟城市或發展中的新興城市。
  2.城市中一定有好區及價錢便宜的區域，買房一定要考慮「location、location、location」，房地產「一分錢一分的貨」，千萬不要以為檢到便宜結果買了一個讓您頭痛的房子；這才會讓投資人摔一大跤。還有，投資房不一定要在最好區；投資人要選擇房產市場人的屬性大、流動性快、適宜出租、最大獲益的房屋，而不是您的喜愛，如果為了喜愛你應該買自住房。
• 物的因素：
  新建屋或二手房都可以接受，盡可能買新一點的房子；一定要做房屋檢查，發現應修繕問題時（尤其漏水問題）儘快修理，不要把小問題變成大問題了；疏於保修會讓您的房產減值，您不需要摔這種跤。

投資房地產發生摔跤的狀況，當然還有其他情況；主要因素還是「投資人自己」；大部分是投資經驗不足，或者過度使用槓桿操作、貪婪過頭淹沒了理智、誤信了錯誤的經紀人做了錯誤的決定、到成長性不佳的地方投資、貪便宜買了不對的房地產等等。這些狀況都是可以避免的，勤做功課充實自己投資知識及能力，找對的地方、對的經紀人及房屋管理公司，做對的事；如此，一定可以讓您投資房地產得心應手，獲利豐盈。                         

                                                                                                            撰文：劉大年

　2021年2月19日