房地產漲勢會持續嗎？

 

美國傳播媒體、網絡新聞及報章雜誌都報導美國各大城市房地產大漲的訊息。房地產權威指標凱斯席勒指數（S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index）更是指明現今房地產是美國近三十年來的年度最大漲幅。非但如此，漲勢絲毫未有停歇的跡象；各大城市之間只是漲幅多寡而已。

民眾皆知漲價主要原因：游資浮濫、低利率及群眾預期通貨膨脹購置不動產保值。搶購房屋蔚成「群眾運動」。親朋好友相聚主要話題亦是：「你買了房子嗎？」劉大年謹就幾個大家關心的議題，提出看法：[1]

1. 漲勢會持續嗎？會持續多久？
以目前「供給少、需求大」的情況，漲勢不會停歇。至於會持續多久，吾人揣測起碼有二、三年；超過三年筆者不願評論。
價格走勢仍然是漲勢為主，大漲稍事停歇然後續漲。主要依憑論據：
 ①漲幅週期：本次起漲是由2020年十一月美國總統選舉後同時COVID-19疫苗研發確定後 [2] 開始，計算到今日不過七、八個月光景，一般房地產漲幅週期少則三年，長則七、八年甚至達到十數年。就此著眼，現在不過是初步起漲而已。
 ②市場游資是前所未有的泛濫，美國政府以萬億美元計算的紓困救濟金必須假以時日消化，很大的一部分會流向房地產，吾人預估要二到三年時間，才能消化這些浮濫資金。

2. 買不動產真的能抗通貨膨脹嗎？
您到建材販賣商（例如Home Depot）逛逛，了解建材及相關原物料的漲幅；這些漲幅都會反應到房屋價格。再者，買不動產保值對抗通貨膨脹已經是群眾的共識，無論是事實上或大眾心理上，都這麼認為也已經付諸行動。

3. 這會是一場房地產泡沫嗎？
筆者認為：談論泡沫言之過早。如果漲幅以現在基價，快速翻了二翻三翻（漲了二倍三倍），請大家要注意了，這種現象並不健康。如果是用了很多年逐步上漲，恭喜您了，這本來就是您投資房地產的利潤回報。舉一個例證：大部分讀者現在居住的房屋，和十年、二十年前的價格比較，漲幅可能都有三倍或五倍了。
還有，現在的貸款購屋和2008年金融海嘨前的狀況完全不同了，金融海嘨的肇因是貸款浮濫，放了很多貸款給沒有能力還款的人，現在這種狀況不存在了。

4. 美國政府會為了抑制通貨膨漲，運用金融調控手段嗎？例如升息、發債收回資金等？
個人認為：會這麼做但幅度有限，聯儲局及財政機關擺擺動作、喊喊話而已；通貨膨脹只要控制在「可容忍範圍內」即可。政府實際不會有大動作，主要是通貨膨脹和就業率之間，民眾充分就業更為重要。接下來政府會主動給公務人員加薪、開始勸導引誘企業給員工加薪；寛鬆企業資金可以增加工作機會及薪資上調，既能應對通貨膨脹又能滿足充分就業；美國政府人才濟濟，一定能通曉如何「善政」。

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1.   僅為個人意見供參考，投資風險請看官自行酙酌。
2.   2020年3月美國確定為疫區，股市聞訊大跌，後Ｖ型回升；許多房地產分析師預期不動產大跌，而實際並未發生大幅下跌，價格守在觀望平盤。

 

檢附：拉斯維加斯房地產2021年第二季度報告

根據大拉斯維加斯都會區房地產經紀人公會(LVR)資料，截至2021年6月份拉斯維加斯房地產主要圖表如下：

大拉斯維加斯獨立屋房地產中間價走勢圖表

2021年6月份獨立房成交中間價為$398,000；2021年4月房屋中間價為$376,000僅僅二個月房價上漲$22,000。在全國城市漲幅排名應列前茅。漲時重勢，後市可期。

大拉斯維加斯獨立屋房地產成交量圖表

2021年6月份整月房屋成交過戶量為3,443棟，量能稍有放大。市場成交大多是多數出價競購的狀況。

大拉斯維加斯獨立屋房地產庫存量（市場上在售房屋數量）圖表

2021年6月份房屋庫存量為2,954棟，5月份為3,369棟，下降了415棟；庫存數量仍在快速降低，明顯的賣方市場而且供需不平衡。

大拉斯維加斯獨立屋房地產銷售天數圖表

房屋上市到成交售出所需天數的資料，代表市場的熱絡程度。6月份的統計上市到出售約為7天，上月份的統計上市到出售為6天；很熱絡的市場；幾乎等於上市即售出。

 

 

撰文：劉大年 2021年7月3日

 

撰文：劉大年 2021年7月3日

劉大年拉斯維加斯不動產 702-686-2345