成功房地產投資人的7個特徵

我們周遭很多人都是因為投資房地產致富的，藉著房地產而成為百萬富翁比比皆是；對於這些成功賺錢的人，不難看出他們都有一些共同的特徵。
劉大年整理了一份資料，列出了成功投資者的共同特徵。無論年齡、性別、學經歷、種族，相同的特徵幾乎都是存在的。

1.擁有房地產的相關知識

優質的人永遠不會停止學習，投資房地產成功者也不例外。如果您想在房地產賺錢，建議您先了解相關驅動市場的信息，並利用這些資訊投資，而不是盲從聽消息無目標的投資。

• 了解金融政策對房地產影響。貨幣政策鬆緊、利率高低對房地產價格都有影響。
• 經濟周期的掌握，可以幫你找到好的買入或賣出時機。
• 了解推動市場的經濟因素：例如地區的產業狀況發展潛力、居民收入及負擔能力、地區的房地產供需關係、什麼類型房屋適合及不適合投資等。
• 認識擁有租賃財產法規及投資房地產區域相關租賃的法令。
• 涉及聯邦及地區不動產稅務相關規定。

您想在房地產事業發展成功，對房地產投資知識了解得越多，恐懼就越少。克服投資的恐懼是您參與房地產投資的重要起步。

2.有投資房地產的視野

房地產價格長期來看都是向上的趨勢；這裡面包含通貨膨脹的因素，同樣數額的金錢，若干年後的購買力一定有很大的差異，所以投資房地產保值是很重要的功能；再者，因為社會運作人口向都會區集中及科技創新引領經濟成長帶來房地產的增值，房地產會帶來高額而且穏定的利潤。

相對於股票投資，股票的波動性大；股票投資人要有比較大的抗壓性，而且要有一定的專業分析能力，因為有些上市公司還是垮掉了。

3.選對城市選對區域

在房地產賺錢，就必須預測出房地產業在哪個城市、哪個地區將出現全面景氣的景象；只有這樣，才能獲得超過平均水平的利潤。

並不是每個城市任何區域都適合投資房地產的；美國很多的農業州及很多沒有產業支撐的城市和產業沒落的城市例如底特律等，即不適合投資。

適合投資的城市也不是每個區域都可以投資的，各個區域都有特殊的性質，某些區域還是會讓投資人「丟盔卸甲」的。

在這裡我推薦美國拉斯維加斯城市，這是一個在美國西部快速成長、人口大量流入而且有發展潛力的城市，以其世界級的知名度及與周邊的城市比價，這個城市房價被嚴重低估了。

4.信心及執行

這是成功的投資人最重要的特徵：當您的決策形成後，一定要去做、去執行。每個投資人都有想法，至於一開始的想法是對是錯，無關緊要；在執行之後不斷的調整修正，每次調整修正都必須是三思而行，而且應該要有想像力、突破的想像力；然後您會整理出一套自己的「投資戰略」，這套戰略您必須堅定意志的遵循，不受任何訊息及朋友的影響。這是您的信心、信念；依循去做，矢志不移。

5.耐心

可以這麼說：房地產的財富，都是「坐功」坐出來的。坐功就是耐心；我們回頭看十年前的房價和今天的房價比較，十年前的房價太便宜了。回到十年前，當時的你還覺得房價「高的離譜」呢！同理，十年後您看今天的房價，今天的房價太便宜了。房地產原本就是中長期的投資，長期持有，都能獲利的。

6.找到合適的協作夥伴

房地產投資有區域性，好的、適合的投資區域可能分散多處，有時不在投資人的住居地區域； 所以選擇一個好的、值的信賴的協作夥伴就顯的特別重要。一個好的協作夥伴能夠讓您投資獲利而且不操心。美國的房地產交易制度，包括買、賣、房屋管理都有政府設立專責部門管理；投資人挑選協作夥伴當然要選擇有證照的當地公司，這公司的經營品質、規模、人力資源都應該是考量的範圍；尤其是房屋管理是一個長期持續的工作，更應該重視管理公司的營運能力及道德操守。

7.是否運用槓桿操作

我所認識的房地產投資人保守型態的居多，大多是現金購買，多是擁有一棟二棟。也有不少擁有多數量房屋的投資人，這些人不乏是用槓桿貸款操作購房的，他們並不在意現金流（租金進帳）而在意房價的增長，這些人的獲利的確是可觀的。我們交換了一些投資的心得：

• 槓桿貸款是有負擔的，支付利息就是負擔。
• 借錢用項產出的收益，大於或等於借款利息的支出；例如：購買房屋你只負擔了首付，租金收入可以含蓋利息支出；理論上您可以考慮借錢來收益。
• 借錢收益可能會存在「風險」；如果這些風險是您可以管控或能承受的，您應該借錢理財了。

 

執筆：劉大年 2020年6月15日

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