不声不响
分享房产投资的心得体会
今天终于把我的5家庭中的最后一个单元租出去了，写个文章纪念一下。
2019年开始投资，陆续买了几个SFH后，都顺利出租了，每个都有400-500的现金流，非常高兴。当时口袋里的钱用光了，退休账户里还有10万块可以取出来。所以就继续到处看房子。2019年11月终于看到一个多家庭，位于黑人区gentrification区域。周围有不少新的房子。这个房子在市场上有一年左右，价钱从45一直降到41万，一直卖不出去。我就联系了Listing agent要看房子，觉得房子还不错。就下35万offer， 被接受了。
做贷款时才明白5家庭要做商业贷款，原来的贷款经纪做不了，又联系了好几家银行，一开始都说可以做，后来一看我是投资小白，都不给批。后来被逼急了，把周围的银行和credit union的电话找到，一家一家地打。终于有个credit union 同意贷款。
2020 年4月，正好COVID流行，经济前景不明了，还是硬着头皮closing了。
Unit 1租金800元，租金是一个福利机构支付。租客是个20岁的3孩黑人单亲妈。说话很Aggressive。后来的交流多了，发现她由于是单亲妈妈，总担心被别人欺负，所有总表现的很Aggressive, 主要是为了保护自己的利益。后来发现我不欺负人，她也就放松了，我们一直都很有很好的交流。
她的租约到期时，我要涨租到1000元。她说没问题要续约，而且还要加上她的新男朋友，当时她的男友因为非法持有武器罪被抓，急需一个租约证明居住地。我不想续约，但是由于COVID期间，我估计也赶不走她，所以硬着头皮签了约。
Unit 2租金640，租客是年轻的黑人单亲妈妈，住了没几个月，租约到期就搬走了。
Unit 3 租金657， 是对从孟加拉来的夫妻，房间住的非常脏。
Unit 4 租金575，是个住了近20年的基督徒老太太。
Unit 5 租金675， 是个1米9的黑人大壮。Facebook上的头像让人很害怕。
买下了以后，租客都按时付租，但是租金太低了，就想着慢慢提高租金。Unit 2租客自己住了几个月，租约到了就走了。我心里很高兴，找人把房子收拾一下，租850，顺利招租。结果这个租客是最头疼的租客。付了两个月后，就开始不付租了，我开始了长达1年多的驱逐。
Unit 5是个大老黑，又高又壮，但是交流起来觉得还不错。于是壮着胆子跟他说要涨到800，结果人家说付不起，我说付不起，那就搬出去吧，时间上我可以配合。这个租客把房子维护地很好，搬出去以后，我直接挂800出租，很快就租出去了。 结果新来的这个租客经常带人回来，抽大麻，夜里还很吵。其他租客都跟我抱怨她。于是我按了摄像头，并且上门警告，稍微有了一些收敛。这个租客也是让我头疼的一个租客（就是被SWAT抓走的那个人）。
Unit 3 亚洲夫妻被楼上的租客折腾的够呛，决定搬走了。有一天跟他们聊天，才了解了这个房子的一些黑历史。UNIT1之前的租客在家里开party时，和客人发生争执，被一枪爆头。Unit3原来的租客是个爱偷东西的老太太，有一天因为吸毒过量，死在了走廊里。我这是才明白卖家为啥要降价卖房子了，
他们走了以后，房子很脏。花了8K维修。吸取前面的经验，宁可空着，也不能找个头疼的人回来。空了6个月，终于租给了一个机构付款的单身，租金800.
Unit 4是个80岁的基督徒老太太，租金575， 非常低。有一天我跟她商量涨租金的事，她说：I don’t know what to do, but GOD is good. 我也说GOD is good. 但是已经决定不给她涨租了，可以按这个价钱供她到最后。
Unit 1 今年2月搬走了，简单装修后，空了3个月终于租出了，也是租给一个机构。租金1200. 至少可以保证租金2年。
花了两年时间，经历过驱逐，经历过SWAT进去抓人，经历了地下主下水管道开裂，经历了对付各种各样的令人头疼的租客， 这个房产终于stabilize 了。按照8% CAP 来算，这个房产增值20万，目前现金流2000元。如果做Refi的话，可以完全把首付的钱拿出来，而且还有现金流。算是商业地产的BRRRR吧。
