2021 投资总结-不声不响的第二年

写总结的原因有两个，第一个是记录一下自己的学习和成长，第二个原因是总结是为了将来最好的投资。另外在投坦学到了很多，很多帖子是真金白银，含金量非常高。特别感谢咪姐，老朽，关老爷，快哥。另外一个ID 发帖子很少，叫做Oceanview。 非常感谢她的帖子，最初我还不知道BRRRR的时候，看了她的帖子好几遍才明白从Refi里把钱贷出来的过程。我也计划写个10年，看看10年投资路可以走到哪里？

Education：

1. 今年我听了每一期的bigger pockets real estate podcast，确实非常有帮助。有一期的嘉宾说了一句话让我印象非常深刻 “a good system make ordinary to extraordinary ”。后来就开始学习建立自己的system (标准化流程)，如何检查房子，如何选租客，如何维修房子等.

 

2. 今年上了两堂地主的必修课(Eviction)。第一堂课顺利结业，政府的租金补助已经批准了，没有损失租金。第二堂课还在进行，估计也可以收足租金（12个月）。当时租客一开始不付租金的时候，我很慌乱，心理七上八下地不知道该咋办呢？从没经历过这样的事情。后来查了查资料，熟悉了过程，就自己file 了eviction，等到走完整个过程，也就没有那么慌乱了。现在回头来看，这两个case.我都有没做处理好的地方，以后可以改进。

Deals:   

1）1月份，看到一个40-unit self-storage, 在城市主干道的傍边，是两个parcel 拼在一起的1万尺的地产。要价45万。我当时手里有5万块，网上找到有SBA loan，可以贷90%。这样就差不多了。贷90%的现金流还有2000块， Cash on cash 40%以上。另外这个地方也可以改公寓，那就是PLAN B了。我和卖家电话里表示可以offer listing price，卖家同意了，我 怕有变化，直接开车到他家里把合同给签了。签合同的时候他当面打电话把另外两个买家的offer给拒了。然后开始办理贷款。结果这个卖家好多年没有报税记录，没法做SBA loan，我也没钱放25% down pay做普通的商业贷款，试着找个partner，结果也没找到， 这个deal就黄了。

2）3月份，看到Zillow提醒，我关注的地方有房子上市。2个duplex，共4units，第一个120k, 租1800，第二个185k, 租2200。上市10分钟就约了listing agent，看完房子以后，顺利全价买下5月份过户。租客都按时付租。120K的这个房子租客刚搬走，正在装修（今年第三个BRRRR），估计装修后可以升值到160K，估计能租到2400。180K的房子目前Zillow 估价200K，租2300. https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1462462.html

3）6月份看到一个房子，就是我之前说的有上百个房子的牛人B的房子，简称牛B。105K买的，租1300. 7月底过户后，直接涨租到1500。 房子有些旧，等以后租客搬走以后，装修一下可以到160k左右。 https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1476347.html

4) 7月份看到有个duplex， 要价99K，上市半个小时就联系了agent，但是listing agent 不做dual agent，我找了我以前的agent，直接下了125K offer，马上接受了。房租1700。 明年可以涨到2000块。这个房子过户很久以后都没有见过租客，只是短信告诉租客我是新的主人，租客cashapp按时付租。

5）7月份从牛B手里买下了另一个房子，是第一个BRRRR， 74K买入，修好以后估价165K，还掉高利贷后，还赚了25K和一套房子。房子现金流700块。从买入closing到refi closing 共79天。

6）10月份有签下合同第二个BRRRR，与前一个房子在同一条街上， 80K， 18k rehab, ARV 150k. 租金和上一个差不多，现金流700。

7）11月签了合同，买下三个连在一起的rowhome，74k 一个，两个准备做BRRRR，还有一个74K的房子租1100，现金流不错，而且租约还有效，就用传统的loan买了。明年1月过户。

今年不算没过户的3个房子，总共买了9个unit，平均93K一个，平均租金1171。现金流大概每户500元。算了一下自己所有的房子cash on cash 26%， cape rate 15%, 收益还是很好的。

今年7月份以前的策略是买好现金流的房子，一点点地攒首付。自从做的一个BRRRR后，觉得这个实在是太有威力了，结合hard money lender, 几乎可以做到空手套白狼。明年只做BRRRR, 目标是成为当地的牛人F.

 

今年当地主的心态也好了很多，处理租客的紧急的电话也可以心态平和的处理。无论是租客的短信轰炸，还是电话里的吼叫，还有半夜里地下室的主排水管漏了，还是租客1年多不付钱，都不能让我失去平和的心态了，不影响吃饭睡觉和正常的生活。

 

另外今年暑假全家度假3个星期，完全脱离了出租房上的事情，虽然中间的出租房也有很多事情，都是电话请人解决了。躺平了3周，感觉很好。慢慢地建好维修和维护的系统后，以后就可以躺平做游轮了。