达拉斯地区六万美元投资房实例分享（2）

                         达拉斯地区六万美元投资房实例分享（2）

       上篇文章说的是送油烟机顺便买了个房子，这部分就讲一下问什么要买这栋房子。

2 为啥要买这栋房子？

1）Bonham 简介：人口1万余，平均房价11万，家庭平均年收入4万出头，是 Fannin县的首府，房子年交易量约120套，出租交易量不足10套。

（1) 地理位置： 距第一战区：60英（DallasMetro： Plano,Frisco,Mckinney,，                                                               Richardson,Allen,Carrollton,-----)

                          距第二战区：30 英里（Satellite city： Anna, Princeton,Little Elm,                                                                     Mellisa, Aubery, Providence Village ----)

      Bonham 属于第三战区。

       我根据城市的发展年代，把达拉斯地区，根据目前的投资回报率（ROI)大小来划分为三个地区，简称三个战区，目前的投资回报率从低到高是：

第一战区： 房价35万， ROI：0-3%, 发展在2000年左右，绝大多数中国人住在这里。

第二战区： 房价 25 万，ROI：3-8%，距离第一战区 25 英里.发展在 2010年

第三战区： 房价15 万，RIO：8-15%，距离第一战区 60 英里，发展在2025年。

这里说的ROI 均是 Cash on Cash.

3）发展证据： First Walmart super center and New Bonham High School less two 

                       years old. High way 121 快速向北推进。

                  投资房地产是投资未来而不是现在，这就是买这栋房子的原因。

3. 投资回报率的计算：

      市场价格约10万5千美元，可出租1050 美元，地产税200美元/月，保险60美元/月，

总费用260美元/月，现金流： 1050-260= 790 美元，再扣除每月70美元左右的维修费，现金流720美元, 过户后4000美元维修，总投资额64000美元。

1） 投资回报率（Return on Investment,ROI, cash on cash): 12 months x 720 /month/64000=$ 8640/$64000= 13.50%.

2） 投资回报率（Return on equity,not cash on cash): $105000-$64000/$64000=

$41000/$64000= 64.06%

3） 复合投资回报率（前面的两项加起来）: 13.50% + 64.06%= 77.56%。

           房地产投资的最主要目标是增值，如果10年之后，第三战区与第二战区，连接起来了，一不小心房价涨到了17-20万，那么你的投资回报率将会是多少呢？20年前买过房子的人心里都清楚。

       做为专业的房地产投资者，第一要买的低，这样，一过户就赚到了钱，第二，每月要有现金流，最后，等着增值，这叫三管齐下，万无一失。