谦谦美君子
在美国生活了32年的谦谦君子
疫情中卖房记
昨天，我们在芝加哥城区河北（river north）的一套公寓（两房、一厅、一个半厕所）终于出售成交（closing）。十七、八年前花了38 万多，但买了之后一直都没有去住。后来陆续出租补贴一下房贷和管理费用。由于离我们的住处较远，又没有时间打理，前两年就想等入住的租户合同到期后把它卖掉算了。可这个租户连着续租了两年，直到今年五月底。
芝加哥从2013 年开始连续成为人口净流出城市（平均每天净流出161人 - 美国人口普查局2017年7月到2018年7月的数据），房地产市场一直不景气。专家们认为2010年至2019年是其房地产市场的“复苏”和“回暖”期间，并预计2020年到2024年应该是房地产市场上涨的年份。但人算不如天算，去年初出现的疫情完全打乱了市场的节奏。疫情严重的年中时期芝加哥市区的房子供过于求，不少买房的人都暂时停止了搜房。
美国还没有出现疫情的去年初，那时如果成交估计可以卖出38万，正好打平。等我们六、七月上市时，疫情正值高峰，房价直落，只能要价35万。满以为在成本价上降了3万可以成交的，但一直等到十月份都没有任何希望，期间我们还不得不把要价从35万降到了32.5万。没有办法，最后还只能听从我们代理的意见装修内部，主要是拆去旧地毯，换上复合地板。等我们十一月底再上市时，立刻来了几个offer。经过反复的讨价还价，最终的成交价为：32.7万加上给买方1%的credit，也即实际卖价为：32.373万。
但那32万多并不全是你的，还需要扣除下列的费用：
- 地产经纪佣金 – 一般为房价的5 - 6%，我们谈好的是4.5%，约1.5万；
- 装修、清洁的费用 – 装修包括拆去旧地毯/换上复合地板，换装门廊，走道和厨房的四盏灯具，更换橱柜的金属把手，更换厨房的水笼头，清洁则包括地毯深度清洁（后来决定换地板等于这钱白花了），房屋整体清洁，油漆墙壁等。总共大约为1.2万元。
- 其它杂费 – 包括律师费（一般$500 - 600），房产过户税，Title公司的closing的费用，产权保险费，地产税等，粗算为1.0万。
综上，我们这次卖房是一次失败的投资，账面亏损总共约为10万左右。如果北京市区有这样一套房，在手又这么久，少说都得涨7、8倍！房（人）比房（人），气死人呀。
通过这次的卖房，我们有下面两点体会供您将来买卖房子时参考：
- 芝加哥是不适合投资房地产的城市，主要原因有：1）连续多年成为人口净流出城市；2）铁锈地带，失业率较高；3）治安恶化，犯罪率居高不下；4）黑人人口比例超过30%，是几个著名的黑帮总部所在地。
- 装修好看的房子要比 “原始“状态的房子卖得快很多。如果行情近期不看好的情况下，尽快装修是合理的选择。
再有，你真的无法预估或选择卖房的时机。正像朋友安慰我说的：该（是）你的钱，永远是你的；不（是）该你的钱，你也别惦记，认命吧。拿这套公寓为例，每耽误一个月，我们就有近两千元（$1,907）的房贷和六百多（$660）的公寓的管理费和有限电视/网络的支出。此时，千万别想着前几个月的高价和惦记再过两个月的上涨，Who Knows！既然要卖，赶紧出手才是你明智的选择。
二零二一年二月十七日
由于疫情，人们倾向住house,公寓人多容易交叉感染吧。但主要还是location，芝加哥市区越来越不宜居了，一旦成了买方市场，价格肯定下降。如果短期内疫情能得到很好的控制，价格应会上来一些。
是的，疫情帮助了house的销售。我所在的西郊小镇也是，据说它是伊州两个人口没有下滑的城市之一。所以，业界买卖房屋的第一要素仍然是“location, location, location..."