投资美国房市

很多华人，尤其是年龄稍长的华人，都拥有至少一处自住房产，很多人还拥有专门出租的多座房产，完全是新时代的地主。 华人愿意投资房地产，而非纸片云上的股票债券，因为踏实 – 它摸得着，看得见，每月还能赚进硬通货。2022年5月4日星期三，美联储今年第二次加息50个基点，即提高0.5%的利息。相应地，30年期固定抵押贷款平均利率从去年12月的3.11%升至5.11%。以3.11%的利率获得50万美元抵押贷款的借款人每月将欠2138美元。按5.11%的利率计算，30年期抵押贷款的月还款额飙升至2718美元。不断飙升的抵押贷款利率可以很快让购房者望而却步，使目前大热的房市出现退烧，乃至崩塌。但究竟房市前景如何，也是见仁见智了。如果真能准确预测房市走势，那些做预测的人还用继续她/他们的工作吗？人家早就买空卖空住进了自己理想之宅，享受美好生活了：近看流淌的江河，心宁静并情悠然；远眺蜿蜒的群山，横看成岭侧成峰；再面向浩瀚大海，心壮阔而境辽远；看天，朝阳晚霞，云聚云散；看地，绿树红叶，莺歌燕舞。

话虽这么说，咱小老百姓还是可以读读一些专业机构的分析，作为参考罢。你别说，根据一些“权威”专业机构的分析，房市还并非真如某些人宣称的那样会一路down，down，down。如包括房利美(Fannie Mae)和齐洛(Zillow)在内的拥有公开发布预测模型的大型房地产公司就预测今年房价将进一步攀升，尽管抵押贷款利率的迅速上升给房地产市场带来了下行压力。当然，也不排除抵押贷款利率飙升引发的经济冲击可能导致一些定价过高的房地产市场房价下跌。

为了更好地了解哪些地区的房地产市场可能会出现价格下跌/继续上升，《财富》(FORTUNE)杂志联系了CoreLogic。这家总部位于加利福尼亚州的房地产研究公司为我们提供了对近400个大都市统计区的评估。在财富1000强中排名第952位的CoreLogic根据未来12个月该特定市场房价下跌的可能性，将房地产市场分为五类。以下是这些分组，其中上升(Elevated)：价格下跌的可能性超过40%； 高(High)：30-40%的几率； 中等(Medium)：20-30%的几率； 低(Low)：10-20%的几率； 非常低(Very Low)：0-10%的几率。(下图 FORTUNE)：

在CoreLogic评估的392个地区房地产市场中，86%的人认为房价下跌的可能性“非常低”或“很低”，10%的市场归入“中等”类别，1%归入“高”类别。与此同时，CoreLogic仅将2%的市场归入“高端”市场。价格调整几率最高的市场包括康州哈特福德(Hartford)；缅因州刘易斯顿(Lewiston, Maine)；华盛顿州弗农山(Mount Vernon, Wash.)；密歇根州马斯凯贡(Muskegon, Mich.)，卡拉马祖(Kalamazoo)；华盛顿州奥林匹亚(Olympia, Wash.)；俄勒冈州塞勒姆(Salem, Ore.)；还有夏威夷州檀香山(Honolulu)。

即使面对不断飙升的抵押贷款利率，CoreLogic仍然认为2022年房价下跌的可能性相当低。因为僧多粥少 – 房屋库存与强劲的买家需求不匹配。CoreLogic预计，未来12个月的房市依然是卖家市场，美国房价将上涨5%。这虽比过去12个月涨幅放缓很多，但这是在上涨19.8%的基础上的持续涨价。那些位于收入水平难于支撑当地房价的买家来说，“估值过高”的房价真的难以接受，可又不得不接受 – 成家立业，娶妻养娃，那是刚需啊。根据CoreLogic的评估，65%的美国地区住房市场“估值过高”(红色)，包括亚利桑那州、佛罗里达州和德克萨斯州的所有主要市场。CoreLogic认为只有9%的地区房地产市场被“低估”(绿色)；26%的人得到了“正常”(紫色)的标签(下图 FORTUNE)。看你的房产是在哪一类。

尽管美国房市今后12个月的总趋势看涨，经济学家们警告房地产泡沫可能正在酝酿。达拉斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Dallas)的研究人员和房地产经济学家乔治·拉图(George Ratiu)宣称，“我们还没有陷入房地产泡沫，但如果房价继续以目前的速度上涨，我们正在接近泡沫。”大多数专家和从业者都支持美联储提高抵押贷款利率的决定，认为它可控制不可持续的房价增长水平，让一些潜在购房者暂停搜房。因为有太多的人在追逐太少的房子，库存迫切需要喘息的机会。

手里有两闲钱想要抄底的博友，咱最好悠着点。切记要该出手时方出手，千万别被套住成房奴。而一旦决定出手，就一定要稳、准、狠。说到这里隔壁王老五该不乐意了 -- Get out of town. 你太座常叨叨你多次错失良机，至今口袋里还是那几个早已贬值的钢镚儿。自个儿都那样，还整天在那儿瞎咧咧，跟“砖家”似的教人投资。歇了吧。

嗨，这王老五也忒不够哥们儿了。好汉不吃眼前亏，咱还是撤了得了，要不有更多的不堪会被王老五公之于众。

参考资料

Lambert, L. (2022). The odds of a home price decline hitting your local housing market, as told by one interactive chart. FORTUNE. 链接 https://fortune.com/2022/04/27/how-likely-home-prices-decline-in-every-major-housing-market-corelogic/

Louis, S. (2022). The States Americans Are Leaving (And Where They Are Headed). MoneyWise. 链接 https://moneywise.com/a/ch-c/states-americans-are-leaving