推导买地建房的“利与险”

这2天地主群海吹什么买地建房。今晚想到一个删繁就简的思路。就以我们这里一个自住小区开发为例吧。当然数字是理想化，只是为方便解释，推导这样一个model。

以100套SFH, 5年开发期，每套平均以52万计算。生地煮成熟地要1.5-2年时间，建好model home, 最快是第二年中旬到第三年初开张。开建期如果以3年计算，销售一套房以挣upgrades为利润。毛利平均30%，纯利15%，即5年投入4000万，总纯利600万，年均120万。

对于需要4000万如此巨大投入，5年收成期，builder存活的唯一法宝是必须多任务处理，多小区错峰开发，但踩准节奏，把A小区头2年的真空期用B or C小区开发的收成期来填补。打个比喻吧，如果5年中的头2年是第一阶段怀孕生产期，那么第二阶段的第3-4年是成长期，到第三阶段的第5年才是真正货真价实的金秋收获期。小builder只要熬不到第三阶段，最后都会前功尽弃。这就是为什么小builder很容易资金链断裂而致破产，因为孤立无援，上气不接下气, 喘不上来就见上帝了。当然还有系统性风险out of control。 因此只有大builder几个小区资金周转盘活，相互有支援，才能坚持到底，最后实现赢家通吃。这和做互联网公司可能本质相仿。