关于MFH当前的一些状况

我个人以有限的实战经验和一点观察分析，说几点当前的MFH状况。

1）当前MFH整体行业还是健康的，市场供需对路，没有发生严重失衡。

2）MFH还没有遭遇办公楼行业的大规模败局打击，没有在拍卖网上尸横遍野。我们这里很多办公楼地主想改装转型MFH也有大量失败案例，有地主甚至直接铲平办公楼卖地，这不是玩笑。

3) MFH当前被高利率商贷绑票，资金链紧张以至于断裂者肯定先早晚先被撕票出局。目前进入这个状况的地主寥寥。

4）对于MFH增加的运营成本，商业保险增幅是一个巨大支出，labor cost自疫情开始后一直居高不下，这一块的总体支出一直稳步上涨，加上翻倍的贷款利息，地主的现金流岌岌可危，当然出现负现金流也不奇怪。

5）房客受到通胀压力，租房预算下调显著，这导致MFH（大多数房屋租赁市场）空置率上升，空置期拉长，房租普遍下跌。我们主打的白玉房市场已经非常明显，我们的MFH招租起步价还是2，3年前的招租价。

5）如果所在城市有租控，比如租金年增最多3%，那么这个地区的新建MFH或者MFH翻新投资将会大大受阻。

6）我们明村已经出现MFH社区整体出售多个listings，此种新现象在过去十多年极其罕见。比如，一个社区200-500 UNITS整体打包出售。而且这些社区年龄，从新建落成1年到已经营30年不等，且多数listings还处于白玉城市，并不是白菜或蓝领城。这个信号很值得研究。为什么这类往年只租不售的MFH社区会上市求售？！

7）MFH的操盘和经营适合中级以上的地主，至少有自己可靠可控的修理和PM团队，个体户模式很难扩张。当前MFH吊脖子的绳索，并不适合需要贷款上杠杆的小地主，连中级地主都要三思再三思。