杂谈“玩地皮”的游戏

地主群里有人提问买地皮的问题。

我就想起来，随便说说玩地皮的操作，声明我也没玩过。只是没吃过猪肉，还没见过猪跑吗？瞎吹have fun. 哈哈。

玩地皮是投房中的高年级功课。1）cash offer; 2) 眼光独具，对城市规划建设有准确预判性；3）基本上要有经验老道的老法师带入门道；4）懂得将来如何套现。否则，晒地皮套现可能遥遥无期。

其实，买地皮一般就是守株待兔，就等两只兔子，第一只兔子，当然最简单，直接晒地皮晒地皮，晒晒晒，一直晒到有大金主大兔子开发商/builder愿意来接盘。第二只兔子是build to suit，有签约商户套牢之后开建，然后卖楼卖地卖lease，卖给私人投资客或者是投资公司等坐等3N收租，然后你全身而退。

我个人是不这么喜欢听晒地皮暴富的故事，比如LV电视秀的那个主持人发家，据说挖到第一桶金是40多万买了一块地，几年后在crash之前，以400多万卖了，成功套现逃顶。估计这样的晒地皮故事很打鸡血，仅次于彩票中奖了，对吧？！

买地皮到开发招租套现，漫漫长路，只要有一个环节出错漏，你就可能焦头烂额。

风控的金律之一是尽量缩减环节，尽量掌控“万一”突发事件的solution, 另外尽量减少参与者。环节+参与者，任何一个方面增加，风险因素都会被扩大。

打个比喻吧，Cash 交易，一手交钱，一手交货，二点一直线最精准。但是，如果你手里的钱与货中间的交易，要经过N个人的9曲18弯，才能实现交易成功。你认为对比前后两者，风险孰大孰小？

我把思考简单分为直接思考与间接思考。当直接思考出现诸多问题，无法一一打通关时，就要借力用力，用间接思考法，曲线救国。其实后者更常用，更有效。因为我们普通凡人大多无法做到伟大的通才。

在此，使用一个间接思考法，教你一个小诀窍，在你们当地找一个地皮交易为主力的realtor, 最好是top 1级别的，这样的realtor无论专业知识，还是经验在当地地皮交易中都是首屈一指。找对这样的realtor, 你不仅可以学到很多，关键他们手里大多抓有可靠的builder, GC, 甚至是未来的商户。这才是人脉关系的大金矿！有诸多成功case背书，人家也不会忽悠你，因为realtor 越优秀，越注重客服质量与口碑，否则阴沟里翻船，损伤名声的成本太巨大。如果一个不懂行的经纪，只是简单告诉你，买地皮就是做个地质勘查，其他什么都不懂，那还是及早换人吧。随便闲聊。地皮投资大佬有丰富经验者，欢迎批评指正补充。my 2 cents. 谢谢阅读！