北美土地公
北美土地公 原创的北美商业地产投资案例
正文
第四部分：接盘侠，Waterton Associates的得与失
那么，在2007年高位接盘的 Waterton Associates，是怎样运作该资产的呢？
购买总统大楼时，Waterton Associates的收购竞价一路高涨，最终高达4.75亿美元，其中贷款为3.25亿美元，也就是说，基金投入的本金为7500万美元，控制物业。
由于遇到了百年难遇的金融危机，商业地产的流动性非常差，所幸的是，Waterton Associates使用长期持有物业并且为物业进行增值（Value-Add）的投资策略，战略性地回避了当时商业地产估值的大幅度回撤。
一直以来，“老黄瓜刷绿漆”的翻新策略，是大型租赁公寓投资机构的主流增值（Value-Add）策略。
Waterton Associates，以及该项目中唯一的 LP，加州教师退休基金体系（California State Teachers' Retirement System） 注入$3500万美元翻新物业，目的是提高租金收入，提高入住率。
大部分的翻新资金投入在翻新该物业底层135000尺的零售铺面。翻新的投资回报比非常不错，翻新后的零售铺面，由于地理位置上佳，装修精品摩登，吸引了大型全球跨国公司，沃尔马（Wal-Mart）的进驻，签订了其中27900尺商铺的长期租赁合同，大幅地提高了物业整体的NOI。
NOI是Net Operating Income的缩写，也就是净营业收入(租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)。
2007年，该物业的实际 NOI 为1880万美元，到了2012年，NOI 提升了将近50%，至2790万美元，入住率提升至93%。
由于资产价格= 资产回报率（CAP RATE）x NOI。
Cap Rate（估值）不变的情况下，租金越高，资产价格也越高。
根据第三方房产评估机构，该资产在2013年的估值达到了5.5亿美元，较2007年上涨了16%。而13年后这5年时间west loop的每呎租金水平更是疯长，至少增长了30%以上。
其次，2007年至今的这十一年，是 West Loop 土地价格高企的十一年，近年来，麦当劳的全球总部和谷歌的中西部总部相继搬到 West Loop，这也是为什么该商圈的商业土地价值大幅提升。个中细节，土地公会在今后的案例中详谈。
除了以上两个因素之外，土地公认为第三点要素就是 Presidential Towers 无可复制的地理位置，其优越性是立体式的，有多重维度：
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West Loop 经过几十年不间断的厂房改建和空地开发，不仅拥有海量办公设施，庞大的白领基础，而且餐饮娱乐场所齐全，24/7（每天二十四小时，每周七天）人流不停歇。
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Presidential Towers距离高速公路I-94进入芝加哥市中心的入口仅3至5分钟的路程。
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芝加哥市中心最重要的两个火车站总站，一个（Ogilvie Transportation Center）位于Presidential Towers的正对面，穿过Madison Avenue这条马路即可到达。而另外一个（Union Station）距离该项目不到一个街区。
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周边的教育资源丰富，包含德保罗大学（Depaul University）及其商学院，伊利诺伊大学芝加哥分校（University of Illinois Chicago）多个校区，西北大学（Northwestern University）法学院和医学院，等等。
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同上，周边的医疗资源也相当丰富，包含全美顶尖的西北大学纪念医院，芝加哥大学医院，以及芝加哥卢里儿童医院（Lurie Children's Hospital of Chicago）。
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除了医疗、教育资源丰富，该项目还毗邻市中心的金融区，租客的组成有四分之三是在金融区上班的白领，保障了租客的质量，和租金的稳定性。
所以，土地公认为，虽然2008年金融危机导致的房地产大底难以预测，而且确实使得Presidential Towers的资产估值大幅波动，但事实证明，接盘侠Waterton Associates长持该项目仍然稳赚不赔。
另外，在2016年，长达接近十年的物业持有稳定期后，Waterton重新贷款（Refinance）获得了10年锁定利率的2.5亿美元贷款。
2.5亿美元的重新贷款（Refinance）引起土地公关注的，不是贷款的数额，而是Waterton对于这笔款项的用途非同寻常，相较其他基金重新贷款的目的——从物业中套现——Waterton Associates的重新贷款意图，南辕北辙，不仅不能套现，还需要补足差额——
那么，既然无法套现，为什么还要选择重新贷款呢？
土地公分析，Waterton Associates的目的主要有两个：
目的一：锁定低利率十年（受美联储基准利率下调的宏观因素影响，2016年的利率远低于2007年的利率）
目的二：减少总统大楼的贷款总额度（2007年贷款金额为3.25亿美元，2016年重新贷款2.5亿美元，Waterton Associates 需补足贷款的差额，侧面说明了 Waterton Associates 对于房地产周期的预判，以及总统大选年度，政治冷门对于经济带来的潜在风险。）
虽然利率锁定10年的做法在重新贷款中较为罕见，但土地公认为，考虑到2016年的宏观利率环境（徘徊于历史低位），Waterton Associates 选择重新贷款，降低贷款总额度，并且在利率处于缓慢上升周期之前，以超长期（10年），锁定贷款利率的商业逻辑，是极其明智的。
综上所述，土地公认为 ，Waterton Associates 对于该项目的收购是值得的——虽然该基金以极高的静态估值收购了 Presidential Towers，但由于项目运作得当，改造后长期持有物业，接近100%的入住率，高企的 NOI，使得资产估值大幅度提升，而且所处的商圈 West Loop 土地升值幅度巨大，又恰逢超低利率的历史性机遇，通过重新贷款，锁定了十年期的历史性超低利率——持有至今，毛估该项目迄今为止的的IRR接近15%，在3-5亿美元的资金体量上，依然属于较为良好的回报。
好了，今天北美土地公对于传奇商业地产案例Presidential Tower的分析就到此结束了。相信看完本期啰里八嗦的挖坟式分析，无论是对于Pritzker家族，还是对于公寓型商业地产(Apartment Properties)的资产运营和资本运作，大家都应该有了更深入的了解。无论是哪种资产种类（Asset Class），因为供求关系及与经济周期波动的重合度，都会形成自己的资产价格波动周期。资本市场总是危与机并存，北美商业地产这个自由市场里更是永远充满了机遇。下一期我们会介绍哪里的商业地产呢？就让北美土地公卖个关子吧。下期再见！
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参考资料：
[5]. The Pritzker family is one of the most prominent in Chicago’s Jewish community. An exclusive interview with J.B. Pritzker, who wants to be the next governor of Illinois.
[6]. This apartment sale will test the market's strength
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