北美最大烂尾楼之一的传奇前世今生 | 土地公案例002 （三） 烂尾工程？掘金宝地？

而案例的主角，Presidential Towers即使打了个漂亮的翻身仗，却还是难逃重新被卖身的宿命。

 

就像由于家族内部争锋而抛售了 Marmon 一样，Pritzker 决定在2007年抛售Presidential Towers的唯一原因，同样也是家族的内部矛盾无可协调。毕竟，无论是 Marmon Group Inc.还是Presidential Towers，都是名副其实的现金牛，绝对的抗通胀资产。

 

在 Pritzker 家族收购 Presidential Towers 之后，十二年间，90年代的美国商业房地产市场，经历了从未有过的繁荣。

 

一方面，由于经济复苏成长，物业的租金收入水平也逐年提升了。

 

另一方面，高端租赁公寓的供应不增反降。

 

1991年至1999年间，芝加哥的CBD区域没任何大型的租赁公寓新建。

 

反而，因为个体产权的散售型公寓单元的（Condominium）价格高企，有不少活跃的投资者（Real Estate Active Investors）和开发商，逐渐将租赁公寓（Multi-Family Apartment）转换成了个体产权的散售公寓（Condominium）。

 

这个所谓的“Apartment Conversion"缓慢而稳定地侵蚀着租赁公寓的供应。

 

租金价格上涨，空置率越来越低，在这股市场大潮的带领下Presidential Tower的收入水平迎来了戴维斯双击的。仅在2006-07年度，Presidential Towers 的 NOI 就环比增长了28%，达到1670万美金。

 

而市场预期在2008年度，该资产的 NOI 的涨势会更加喜人，预计环比增长 35%。

 

这些数据再一次侧面说明，如果不是因为Pritzker家族十一个继承人的想法无法达成一致，家族旗下的地产基金是不会考虑抛售物业的。

 

正所谓，否极泰来，盛极而衰。

 

Pritzker家族经历了第一代实现初步的移民“美国梦”，第二代打破了移民中产阶级的隐形天花板，家族第三代成功跻身富豪榜。

 

然而，却依然逃脱不了“富不过三代”的古老诅咒。

 

由于家族内部的因素，2003～2007这几年间，Pritzker大约估值200多亿的资产，逐渐被家族基金抛售，以现金形式，由11个家族利益相关者继承（继承人全部都是第二代领头人，Abram Pritzker 的嫡系孙辈）。

 

第四代继承人，为了个体利益，将家族财富化为11份，使得 Pritzker 在商界的影响力骤然降低。

 

2007年四月至五月间，由于房地产市场的各项利好因素的加成，芝加哥本土地产投资基金 Waterton Associates 以4.75亿美元的高价从 Pritzker 手中购得物业，交易额在当时的芝加哥房地产市场排名前五，住宅每尺价格为225美元，收购时，2007年的NOI预估为1670万美元，静态投资回报率仅有3.553%(cap rate)。

 

 

值得一提的是，即便静态回报率极低，但 Pritzker 将此物业挂牌市场后，共有21个竞标者，其中不乏非常著名的老牌房地产私募基金（比如，Walton Street Capital、GE Asset Management、Blackrock等等）。

 

可以说，当时的竞价一片红海，Waterton Associates 价高者得，以远超公允价格（$4.5亿）2500万美元的高价才能够杀出重围。

 

当时，参与竞价的基金，有着两种比较相似的投资策略。土地公认为，这些策略所谓的“高确定性”，正是竞价者多，售价高的主要原因。

 

第一种投资策略是，在保持租赁公寓的稳定现金流的同时，注入新的资本彻底改造底层的零售铺面资产，提升retail部分的租金，也就提升了整体资产的估值。

 

而第二种与其说是投资策略，不如说是一种“套利”策略——也就是土地公在前文所介绍的顺应了历史潮流的"Apartment Conversion"——

 

买入物业后，持有者有权力将2346间的租赁公寓（Multi-Family Apartment Building）转换性质，使每一个单元成为独立产权的公寓（Condominium）。

 

再以平均每户25万美金的价格散售给散户。如果全部售完，Presidential Towers 的总售价将高达5.87亿美金。

 

 

这意味着持有者以4.75亿美金的成本，通过大约三年的运作时间，预期斩获1.17亿美金的毛收入（Gross，before Profit and Taxes）。假设25%的权益投入，三年的运营时间，粗略计算，基金在该项目上的预计IRR将会达到25.8%。

 

然而，即便是再拥挤的多头交易，都无法抵挡历史的车轮，滚滚而来。无论是英雄还是草包，最终都会被时代的大潮所裹挾。

 

人算不如天算，2008年，金融危机来临，一夜之间市场的流动性枯竭。

 

也许，对于无奈抛售200亿美元资产的“被空头”的 Pritzker 来说，这是一场塞翁失马，焉知非福。

 

迫不得已的抛售，反倒使得 Pritzker 逃过一劫。在 Presidential Towers 该项目上，相对于初期注资的1400万美元权益，斩获了超过2.8亿的资本利得，成功回避了金融危机中，资产价格的大幅波动。

 

土地公不得不感慨，当初使得伊利诺伊州政府颜面全无的烂尾工程，在 Pritzker 面前，恰好是一个巨大的掘金宝地。