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【投资房地产怎样省税】--1031 tax differed exchange
美国人最怕谁？最怕IRS （国税局）。因为IRS时刻盯着你找一切机会收你的税。上班挣的钱要交税就不说了，好容易省吃俭用攒下点钱买个投资房，辛辛苦苦收得租子再交税也不用提了，几年后等你卖这个投资房时，增值的部分还要交税（一般税率是40%-60%）。比如你20年前花$20万买了一个投资房，现在房子值$80万了。你如果卖了这个房子，就要按$60万增值交税。前几年可能国家也觉得这些个黄世仁们不容易，为了鼓励他们更积极买卖投资房地产，促进经济繁荣，就制定了一个政策叫做1031 tax-deferred exchange. 是说如果你卖了你的投资房产，只要在规定的时间内再买一个相同价值或更贵的类似投资房地产，你卖的投资房就不用交增值税了。你一直不断利用1031 exchange买卖你的投资房地产，一直不用交税，直到你卖最后一个投资房不再做1031 exchange，再交增值税 ．那你问这个tax defer 只是延后交税，又不是免税，早交晚交有什么区别吗？比如你20年前花$30万买了个房子，在你离开这个世界时，你的投资房已经增值到$300万，你的财产遗留给你的孩子。那你的孩子如果不想当黄世仁，想把这个房产卖了拿钱走人，他/她要交税吗？还记得我以前写过的step up in basis rule 吗？对你孩子来说，你死的时候这个房子的市场价就是这个房子的base 价格，也就是$300万。他/她以后卖了$350万，增值部分是$50万。
我上边说过，1031 exchange要在相似（like kind）的投资之间买卖, 而且可以在全美国任何地方进行。你可以把洛杉矶的投资房卖掉，去纽约买一个投资房，或者去德州买一个农场，进行1031 exchange. 那什么是相似的投资呢？Residential to residential (民房与民房) 当然是相似的，residential to commercial (民房与商业房产) 也算相似，residential, commercial and vacant land (民房，商业房产和土地投资) 也算相似。总之只要是买卖投资房地产 (property)，都算相似投资。但 property to business (房地产和生意)不算相似。比如你卖了一个公寓，买了一个餐馆（只是买的餐馆生意，餐馆房子还是租的），这就不算相似投资，不能进行1031 exchange。 Business to business (生意和生意) 之间算相似投资。
1031 exchange 有时间上的规定。一定要在规定的时间内完成买卖。超出这个规定就不能享受1031 exchange 的税务优惠了。所有的1031 exchange 文件都要在escrow close 之前file上去。一旦escrow close 了，就再也回不到1031 exchange了。以下是几种1031 exchange：
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Simultaneous: 买卖相似投资项目同一天完成。这个难度很高，比较难实现。通过地主们的不断斗争，游说国会，终于通过了以下两种更可行的方法。
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Delayed: 卖完投资房，在４５天之内选定３个备选投资房，在180天内买其中一个，完成过户手续(close escrow)。但是现在的市场，买好的投资房很难，卖比较容易。如果先卖再买，很难在45天内找到合适的投资房地产。所以又出现了下面第三种方法。
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Reverse：如果找到合适的投资房先买下来，只要在45天内确定三个要卖的备选投资房（如果你是大地主有三个以上投资房。如果你只有一个，就没得选只能卖这一个了），在180内卖掉一个，也可以享受1031 exchange 的税务优惠。
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