美国房地产信息

美国房地产信息和理财常识
正文

出租物业税务好处多

(2016-01-27 15:26:30) 下一个

美国税制不单优待自主房子业主,对投资出租房屋也相当优惠。

 

扣税优惠

租金收入本来是要课税的收入,报税时要填Schedule E表格,可是税例允许所有与该物业有关的「普通」和「必需」费用,都可作扣税用,以减少课税收入。这些费用包括﹕贷款利息、物业税、水电、保险、维修、广告、管理,甚至业主开车到物业地点的费用。

 

除这些实际费用外,还有一样重要的扣税项目,就是折旧(Depreciation)。税例容许业主,将房屋建筑物成本,分二十七年半折旧,折旧费用加入扣税费用内。举个例,一间价值三十万元的建筑物,每年可有近一万一千元的折旧费,与其他费用一起,可用作抵销租金收入。

 

因此,很多业主所收的大部分甚至全部租金,都不用课税。如果有些业主扣除费用后,帐面上出现亏蚀,税例上称为「被动亏蚀」(PASSIVE LOSS),但业主「活跃地参与」出租事宜(例如选择租客或决定租金金额),则该亏蚀便可获得特别税务优惠。如果业主当年总收入不超过十万元,在二万五千元以下的亏蚀,可以直接抵销普通收入(例如工资),去减低税金。即使总收入超过十万元,但不超过十五万元,仍可享受部分扣税优惠。因收入过高而未扣税的亏蚀,也不会浪费,因为将来卖出物业时,可用来减抵资金增值(Capital Gain)。

 

增值延税与免税

?延税

 

出租物业在增值后卖出,产生资金增值,要按增值税率付税。去年通过的税务条例,将长期(持有期超过一年)最高资金增值税率,减为百分之十五,比普通收入税率低了不少。此外,假如愿意继续投资出租物业,可利用税例第1031条,将原有物业交换另一价值相等或更高的出租物业。如果符合税例要求的话,所有资金增值(连同应付税的折旧)都可延税。

 

近年房地产市场旺盛,许多投资者喜欢投资出租楼宇,令到要进行1031交换的投资者,有时找不到适合的投资物业作交换。由于1031交换税例有非常严格的期限,包括一个四十五天订立交换物业,和一百八十天要完成交换的要求,一旦未能符合这些期限,该1031交换便没会失去将资金增值延税的税务优惠。

 

有些投资者会利用所谓「倒转交换」(REVERSE EXCHANGE),先找到适合的投资物业,才将手上的物业交换出去。这样做不错可以避免超过限期未能完成交换的问题,但做「倒转交换」手续繁杂很多,费用也比较高。

 

另一个方法,是以TIC拥有权作为交换对象,TIC全名是TENANCY IN COMMON,是一种与他人共同拥有房地产投资的方法,现在已经被国税局正式认可,作为1031交换的物业。用TIC作交换对象,好处是不必自己去找投资物业,而且物业不必再由自己去管理;而由TIC 都有职业管理公司代劳。此外,TIC大多数投资庞大或多项的的物业,可能有分散风险的好处。

 

但TIC缺点是您不再有自主权,而只是参加一个由他人管理的投资项目而已,所以作决定前一定要了解管理公司的历史和物业前景.

 

湾区房产服务公司,是一家专业的房产服务公司,主要从事房地产买卖、房屋租赁、代办银行贷款、房产信息咨询等业务。“诚信为本、客户第一”的宗旨及“公正、专业”是我们的核心理念!


 

更多相关信息,请扫

 

[ 打印 ]
阅读 ()评论 (0)
评论
目前还没有任何评论
登录后才可评论.