卖自住房屋免税额

一九九七年五月之后，出售自住房屋税务优惠大增，只要在卖屋前五年内，拥有产权并作为「主要居所」(PRIMARY HOME) 起码两年，每个业主即可享用25万元「资金增值免税额」。

 

不必同期

 

两年产权拥有期与自住期，不必同期，也不必连续。

 

例如，某君租一房屋自住，三年后屋主将房子卖给某君，他马上将房子租出，两年后卖出，亦符合免税条例。

 

另例，某君自住一年后，将房子租出三年，之后又收回自住一年，其后再将房子出售，由于前后共自住两年，故此符合免税条例。

 

不必五年

 

一个常见的误会，是必须拥有物业产权五年后卖出，才可享免税优惠。其实，只要拥有两年即可，五年期只是在卖出后计算产权和自住的时期而已。此外，卖出时不必自住，当时是出租也没有问题。

 

不论种类

 

几乎任何类型房屋，都可享受免税优惠，包括﹕一家庭房屋(Single Family Home)、共有公寓(Condo)、连栋房屋(Townhouse)、活动房子(Mobile Home)、合作公寓(Co-op)，甚至船上住所(Houseboat)也可以。

 

计算合作公寓的「资金增值」，是按购买公寓合作社股份的成本为准。

 

不限夫妇

 

共同拥有房子，只要每一个业主都符合自住条例，每个业主都享有二十五万元免税额。业主不限夫妇，假如房子有四个业主，四个人都曾自住两年，卖出房子时共有一百万元「资金增值免税额」。每个业主的资金增值按产权比率计算。

 

不需申报

 

符合免税条例，亦没有收到1099-S表格的话（卖出价钱达25万或以上会收到1099-S表格），在报税表上完全不用申报。但有会计师建议，即使不用缴税，也应在Schedule D报税表上申报，因为申报后即开始三年「追索期」(Statute Of Limitation)，过了三年国税局通常不会再查阅。

 

不限国内

 

该税务条例，不限于在美国的房子，国外房子也适用。移民家庭在海外的自住居所，只要在移民美国后的三年内卖出，亦符合税务条例，因为卖屋前五年内曾自住两年，但超过三年仍不出售，将来资金增值便要付美国税。

 

不限自住

 

从前，假如自住房屋的一部分，作为「家庭办公室」，该部分费用（包括折旧）亦曾算作商业成本，在报税表上用于减抵生意收入，则卖屋时这部分的资金增值不当作自住，故不能享受免税优惠；二零零二年底，国税局修改税例，让在自住房屋以内作「家庭办公室」或那部分，在计算免税金额时可将全部资金增值免税，即不必为属于「家庭办公室」或那部份资金增值付税。

 

同样，将自住房内一部分租出，卖屋时也不影响整个资金增值免税。但是，要享用这个优惠，「家庭办公室」或出租的那部分，地点必须在房子内，不得与房子本身分开。

 

不必两年

 

该税例规定，每人只能每两年享用一次二十五万元免税额，可是，有好几种例外情况，让业主即使未符合两年拥有权和自住时间，也可有部分免税优惠。这个特别优惠，使一些业主在享用免税优惠后的两年内，可再次享用部分免税。

 

要符合部分免税条件，卖屋的主要理由需包括以下任何一项：

 

改变工作地点（新工作地点在五十哩以外）；

 

因健康理由搬迁（需医生证明）；

 

或「不可预见之情况」，包括家人去世、失业（需符合领取失业金资格）、因工作或生意情况改变而影响支付基本生活费用的能力、离婚或分居、双胞胎诞生。

 

可与1031交换税务优惠同时使用

 

这个是国税局最新(零五年一月)的宣布，简述如下﹕

 

假如业主起初使用楼宇作为自住，之后变为出租，只要在卖出之前五年内，有起码两年是自住，都可以享用每人二十五万资金增值免税金额。换句话说，即使卖屋时该房子是出租，也不会影响这个资金增值免税优惠。

 

可是，假如资金增值超过免税金额，超出的那部份便要缴纳资金增值税了，但由于该房子是出租物业，可以利用税例第1031条作交换，那便可以将本来要付税的资金增值延税。

 

本来，使用1031条款作交换，整个资金增值都归到新的物业主，将来还是要付税，只不过是暂时延税。但最近国税局发出了一个税务程序REVENUE PROCEDURE ，容许二十五万资金增值免税与1031交换延税优惠同时使用。

 

举个例，一间屋成本价是十万元，现今市值上升到五十万，唯一的业主在过去五年内自住了两年，最近三年是用作出租，如今如果卖出，四十万资金增值有十五万要付增值税。可是，假如业主交换另一个出租物业，便只需要将十五万成本转移到新物业，而不是四十万，因为可以利用二十五万免税额去免除部份增值。

 

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