一些有关房地产的知识

 

房屋保险金额要足够

 

房屋保险的主要作用，是在万一房屋被火灾或风灾摧毁时，由保险公司负责重建。以前保险的保障金额是所谓「保证重建」(Guaranteed Replacement)，即不论任何情况，保险公司都会保证支付全部重建费用。可是，近年「保证重建」的保险只有小数公司提供，保费相当高。

 

一般房屋保险是提供所谓「伸展重建」(Extended Replacement)保障，它与「保证重建」的不同点，是它的赔偿金额是有限制的，通常是保额之上再增加百分之十五至二十五，假如您房屋保险金额是二十万元，而「伸展」的金额是20%，将来只要重建费用不超过二十四万元，便是完全由保险公司赔偿。假如重建费用超过这个金额，便要由业主自掏腰包了。

 

因此，有足够的保障金额是很重要的。一般来说，保障金额主要视乎房屋面积，我建议每平尺用一百五十元作重建费用。请大家不要试图省保费而故意将保险金额压低，因为可能会得不偿失。

 

两类与房贷有关的保险

 

有两种保险是与房屋贷款有关的，一种是「房屋抵押保险」(MORTGAGE INSURANCE)，另一种是「房屋贷款人寿保险」(MORTGAGE LIFE INSURANCE)。

 

前者是当您贷款时，假如头款不足房价两成，贷款机构便会要求您购买「房屋抵押保险」，作用是要在您万一不能按时还款时，由保险公司对贷款机构赔偿。除了帮助您获得贷款之外，这种保险对贷款人没有好处，但每月都要付一笔保险费用，所以许多时候宁愿将贷款分为第一和第二贷款，去避免这个保险。

 

「房屋人寿保险」，又称为「信用保险」(CREDIT INSURANCE)，通常您完成贷款手续后，便会有保险公司甚至银行本身寄信给您，去游说您购买这种保险，卖点是万一您离世，该保险便会将房屋贷款余额一次还清。

 

虽然这个卖点表面很吸引，其实这是一个定期人寿保险(TERM LIFE)，但其保额是逐渐跟随贷款金额减少的。通常这种保险的保费都比一般定期保险贵，所以还是直接购买定期人寿保险好了。

 

每两星期付一半供款

 

大家贷款买屋或重新贷款之后，都可能会收到一封信，向您介绍「每月两次付款计划」(BI-WEEKLY MORTGAGE PAYMENT)，说参加这个计划便可以自动将三十年贷款缩短超过五年，并且省下许多利息。参加这个计划需要付几百元手续费，以后每个月有些微月费。

 

这计划的做法，是由一间与贷款银行没有关系的公司，每两个星期在您银行户口扣起一半贷款供款，扣起两次之后便代您将供款送入贷款银行。的确参加这个计划是可以帮助您加快还款，原因是一年有五十二个星期，每两个星期扣起一半供款，便是扣二十六次，由于每次扣起一半，即一年内缴交十三次供款，而不是一般每个月供款一次，全年只交供款十二次。

 

但大家不必参加计划，自己也可以每年多交一次供款，效果也完全一样，还可以省下费用，也不用担心每两个星期要有足够的存款在帐户内。一个十万元的贷款，年利率是六厘，分三十年还款利息共$115,800，比本金还要高。可是，只要每年多付一期供款，便可在24年9个月付情贷款，利息只有$92,200。

 

房屋贷款的「服务权」

 

在美国的房屋贷款，是分为贷款本身和「服务权」(Servicing Right)两个部份。服务是指向借贷人士收取供款，以及办理与还款有关的各项追收、行政或会计等事项。如果那贷款需要借贷人预先缴交地税或保险，这些服务亦包括按时将预缴的金额缴交。很多时候房屋贷款是由一间银行或政府机构提供，但是「服务权」就却由另一间公司拥有。该公司本身可能并不是一间银行，只是负责办理服务的公司。这些服务公司是可以在收到还款里，扣起一个预先订立的费用，所以「服务权」本身是一个有价值的商品，是可以由一间公司，转卖给另外一间公司的。

   

所以大家在办理房屋贷款完毕之后，突然间会接到通知，要把供款寄到外州另外一间公司。有时在一两年之后，又要改寄到另外一间公司，原因可能是「服务权」己经卖给其他公司。对消费者来说，办理贷款完毕之后，很多时候碰到问题，都要与外州一间跟自己完全没有来往的公司联络，往往都是造成一些不便。

 

 

小心购买「接收楼宇」

 

有些事情表面好似很简单，但真正做起来一点不简单。购买「接收楼宇」(FORECLOSED PROPERTY)便是如此 ― 许多人以为可以轻易以低价买入「接收楼宇」，然后装修一下，便可以自住或卖出图利。事实上，这门生意风险相当高。

 

「接收楼宇」的来源，通常是屋主因财务困难未能按时供款，被借贷机构追数。通常银行在借贷人迟付三个月后，便会发出一份「不履行合约通知」(NOTICE OF DEFAULT)。九十天后仍未收到欠款，便会发出一份「拍卖通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE)，之后大约几个星期后便会将房屋拍卖。

 

大多数参予竞投者都是职业买家，他们不单经验丰富，而且有充足的资金去以现金支付，一般小投资者是很难与职业买家竞争的。即使是职业买家，一不小心也会「阴沟里翻船」。

 

第一个风险是与产权有关。买家可以从公众记录中，去查到该业主的欠款金额，但有些其它影响产权(TITLE)的问题，他不一定可以查出来；例如，物业可能有欠税，或者有其他扣押权( LIEN)，将来都要新业主负责。有时，即使买家在产权报告上看到资料，也未必能完全了解该物业真正欠下多少贷款，一旦分析错误，便会损失惨重。

 

购买接收楼宇，除了产权风险之外，还有其他风险。

 

第一，购买者是无法预先检查。在未完成拍卖前，房屋产权依然属于现任业主，他绝不会容许竞投者进入房屋去作检查，所以买家只能从外表去估计修理费用，也很容易失预算。此外，房子既然要被债主拍卖，业主肯定不会悉心去维修房子，甚至可能故意破坏，故房子真正状况往往比预期差。

 

第二，购买者无法作房屋贷款。由于买入「接收楼宇」后马上要付现金，一般买家无法申请银行贷款，因为申请过程要一段时间。要预先安排房屋贷款也有困难，因为银行必定要有房屋估值书，既然无法对「接收楼宇」作检查，估价师没有办法预先对房子作估值。

 

最后，收屋可能有困难。即使竞投成功，也不一定可以马上接收，尤其是假如住客是租客，「逐客过程」(EVICTION)可能相当长，而且要通过法庭办理，花费可能不少。

 

总而言之，普通民众不宜购买「接收楼宇」，即使买到手也未必是「平货」。职业买家对市场情况较熟悉，对维修估计和成本控制也较有把握，普通买家一不留神，可能付出过高价钱。

 

买屋费用扣税需知

 

大家购买新屋，房屋地产交易时的费用，能否在报税时扣税？

 

要决定能否扣税，原来是要视乎有关费用属于那些类别。而房屋地产交易时的费用可分为四大类。

 

第一类是贷款利息Point及物业税，这些费用可放在Schedule A表格上抵扣税。

 

第二类是房屋交易有关的费用，如Title、产权保险、律师费、产权登记费等，这些费用虽然不能在报税时用来扣税，但可以附加在房屋成本上，将来出售房屋时，可减低资金增值(Capital Gain)。不过现今自住房屋每人有二十五万元资金增值免税金额，所以加上房屋成本极可能是没有作用的。

 

第三类费用是与申请房屋贷款有关的费用，如物业估值费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费(Underwriting)、行政费(Administration Fee)、文件费(Document Fee )等。这些与贷款有关的收费是不能扣税，也不能加在房屋成本上，即在税务上毫无作用。

 

最后一类费用是火险、地震保险、头款低于两成的私人房贷保险(PMI)，同样不能扣税及附加在房屋成本上。

 

帮助儿女购买房子

 

如今房地产价钱高企，子女大学毕业后开始上班，想要自己购置房子很不容易。有一些有能力的父母，可能愿意在自己房子的净值中借贷，去帮助他们提供首期款项。

 

父母应该用什么方式去帮助子女呢？最简单的方式当然是送钱给子女，让他们用来买屋，房屋也只有子女的名字。这样做要注意赠与税例，假如赠与金额超过二万二千元，便会产生赠与税，但该赠与税可利用遗产免税金额去抵销，每个人一生都可以赠与一百万元。

 

另一个方式是将钱以低利率借贷子女，不过，税例规定要有设立正式的借据，订明利率与归还条款。父母收到的利息要在报税表上当为利息收入，但子女要将利息扣税的话，该贷款必须以房屋作抵押，并要将借据向当地县政府登记。此外，除非该笔款项在申请房屋贷款之前几个月已经在子女帐户，借贷机构可能要父母发出「赠与信」。

 

最后一个方式，是与子女合资购买房子，即父母亦成为业主和借贷人之一，这样做便没有借贷或赠与问题，但假如父母不住在该房子，将来卖出时部份资金增值没有免税金额。