还惊心动魄，那你太天真了

这也可以叫做“鬼城是怎么炼成的？”提起鬼城，最有名的莫过于鄂尔多斯。鄂尔多斯是外媒痛打穷追的中国经济制度失去控制的典型，就大家来说，也是腐败的途径之一，因为盲目基建而无视后果，总产值也能上去。总产值上去了，除了能贪一把，还是仕途升迁的捷径。

《文学城》转载《国际在线》（今年3月）“三大‘鬼城’：荒无人烟的凄凉”：







现在鬼城也不再是禁忌话题了，大家公开说，习近平似乎也没意见：
《界面》2015年中国50大鬼城排行榜出炉 县级城市成主流（新浪转载）



鄂尔多斯排名很低，可见穷追鄂尔多斯只是涉及皮毛了。“扩城运动下沉，县级城市或成‘鬼城’新主流"，如果你还惊心动魄，那你太天真了。

《中外对话》2015.10.15
中国正在规划更多“鬼城”

社科院的易宪容就此说的不少。从他的博客（新浪）来看，是个多产作者，能写。

 

易宪容，江西上高人。原中国社科院金融研究所金融发展室主任，2007年辞去职位。作为一位以“敢言”著称的学者，易宪容的辞职在网络上引起了较大反响。
易宪容被称为“房地产平民代言人”。 2010年12月，被30万网民公推为与戴旭、郎咸平、张宏良、于建嵘、郭亦平、时寒冰、曹建海、孙锡良等人并列的“中国互联网九大风云人物”之一。绝大多数网民认可“九大风云人物”这次评选，认可九大风云人物接近“公共知识分子”。
易宪容 - 辞职风波 2007年3月21日，中国社科院金融研究所所长李扬在一个学术会议上透露，社科院金融研究所研究员易宪容已辞去先前担任的金融发展与金融制度研究室主任一职。
也有人认为：易宪容先生的去职，则很可能是得罪了房地产权贵、某些既得利益集团的学者。因为，对易宪容辞职一事，房地产开发商不仅拍手称快，更是向易宪容大泼脏水。
“不要谈论‘那件事’。”易宪容用这句话作为开场白，“昨天晚上刚刚回到北京。”有媒体报道，中国社会科学研究院金融研究所所长李扬表示，易宪容是自动辞职，“因为他有自己的事情要去研究。一个多星期前就去香港了。”
“一切都是炒作，其实是件很简单的事，我不想干就不干了，没有那么复杂。”易宪容说，“此事就到此为止，希望媒体不要再炒作了。”对于香港一行的目的及今后打算，易宪容三缄其口。
易宪容现任青岛大学经济学院教授。

在房地产、库存过剩问题说的也不少，他在去年11月的走老路是化解不了房地产的“鬼城”问题被网络更名以“易宪容：中国‘鬼城’不止50个”广传。

《界面》排名里提到因为数据来自政府公布，只有到2013年的，易宪容的博文增加了点信息：

这50大“鬼城”过度建设十分严重，在过去的5年里，新建的住房相当于50个洛阳城

“早几年，这些城市的居民还以为当地的住房会如一线城市的住房一样有投资价值，所以他们还是有愿意进入当地的住房市场”，如此建房的方针，怎能解决社稷民生？

【注：对于民众为何涌向一线和个别的二线城市（见你已错过投资二线房产了），我有些看法，以后有机会讲讲。】

《环球网》“引用”美媒2015.11.06
中国房地产热致出现“鬼城” 部分呈季节性

季节性？够轻巧的。

中国房地产市场的火爆不仅体现在一二线城市房价的轮番上涨，个人住房贷款数据也被刷新。央行昨天公布的最新数据显示，2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点。 具体来看，个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点;一季度增加1万亿元，同比多增4309亿元。而一季度全部新增贷款为4.61亿元，这意味着有超过20%的新增贷款流向了房地产市场 （新浪）

这够明白的了吧？

《界面》排名：

11月3日，国家发改委主任徐绍史对外透露，2014年中国城镇化率为54.77%，它包括了在城镇居住6个月以上的外来人口，而户籍人口的城镇化率只有36.3%。去年的“鬼城”指数排行榜也是以户籍人口来计算，结果使得少许城市成为理论上的“鬼城”。
中央希望户籍制度改革能够带来城镇化率的提高——要求今年年底每个省(区、市)都必须出台方案，鼓励和引导农业人口在城镇待下去。在新型城镇化规划中提出了，到2020年常住人口城镇化率达到60%的目标。“去鬼城化”实则也有赖于这一改革。

“去库存”是去年以来政府的基本经济政策之一，户籍制度改革，“农民买房”是个良好的愿望，但基本上空想，习李只能接着给民众来点儿鸦片，也算是挽救中国经济，房地产政策搞了两个930，一个330，这些招儿，行，终于把一线、个别二线的房产热重新点燃起来，不过大家心知肚明，这压根儿就没有解决库存的意思。如果习李都还这么做，也难怪大家了，还要在“2015年中央经济工作会议，将‘去库存’作为2016年五大重点任务之一”。

《英国广播公司中文网》
特写：中国去库存化“主力军”农民的声音

赵雅薇（2016.03.01）：中国的“鬼城”是怎么产生的？

新华社来个“网民问答”：
中国楼市现在有多少库存？
蜡笔小新：截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，创历史新高。2013年9月末的时候全国商品房待售面积44636万平方米，也就是说两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%，按照单套60平米计算，增加了400万套住房。“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的提出可谓正当其时

“正当其时”，呵，够给自己台阶的。

若想去库存，都有哪些途径？
凌虚铺子：首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。其三，降低房企融资难度。其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。
管清友：房地产“去库存”要两手抓：一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动；另一方面市场作用应进一步强化，保障房或加快从增量建设转向存量购买，从而加快“去库存”。

国泰君安宏观任泽平、熊义明有长文给了些分析。
中国楼市去库存需警惕两个现象 已经出现了

2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化
库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大

太可怕了。“商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年”，这实在假设大家还有那么多胃口把所有库存全都买了。看来不指望农民是没戏。

要靠农民，就得讨好农民，光给农民好日子是不行的，还得让他们手里有钱。容易吗？

二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4之间。这些都是主要的二线省市。也有一些二线城市库存水平较高，如杭州、宁波等，库销比高达9.4和10.2。二线城市的库存和销量特性，使得其库存问题总体不大，一方面有一定压力，另一方面有解决潜力和空间

我在你已错过投资二线房产了做过一些简单分析，二线城市厦门疯涨，南京、苏州、武汉、成都和长沙涨得还有分量，其它其实没啥势头，连厦门南京库存都达4年多，像宁波，10年，“温州地产库存一度十分惊人，超过目前的山西”，等到猴年马月啊？中国已经经历了人口拐点，后续不足，城市生育率更低，难啊。

昨天的消息：
国土部：对房地产库存较高城市减少直至停止供地

就看效果如何，下面服不服了。

易宪容的一些相关博文：
释放住房消费需求关键在于市场转型及价格回归 (2015-11-12)
走老路是化解不了房地产的“鬼城”问题 (2015-11-18)
房地产市场面临着周期性调整，再救市也没有用 (2015-11-19)
中国房地产市场的艰难时刻到了吗？ (2015-12-09)
中国房地产税改革的核心在于公平公正的税制 (2015-12-10)
农民工市民化促住房消费的核心是房价回归理性 (2015-12-16)
中国房地产泡沫不到最后破灭是不会罢休的 (2015-12-20)
中国房地产市场去库存化何以可能？ (2015-12-22)
房地产去库存化是一次重大的利益关系调整 (2015-12-23)
中国房价真的不能降低了吗？ (2015-12-24)
中国房地产去库存化所面临的困境刚开始 (2015-12-25)
房地产“库存”严重泛化将把楼市带向更大的困境 (2015-12-27)
当前楼市去库存化核心是要切断再次快速扩张根源 (2015-12-29)
深圳房价涨了50%还要出台刺激楼市政策吗？ (2016-01-19)
2016年房贷新政的新意在哪里？ (2016-02-03)
楼市去库存的政治运动将中国楼市拖向深渊 (2016-02-19)
政府楼市政策能够遏制一线城市房价疯狂上涨吗 (2016-03-06)
325住房新政可能让上海楼市重大转折 (2016-03-28)
仅限购限贷无法化解当前楼市乱象丛生 (2016-03-30)
中国房地产问题仍然在于政策思路反方向 (2016-04-16)
中国房地产市场乱象该休矣 (2016-04-27)
易宪容讲到了中国房地产的畸形发展，房产商并没有信心大举重新建房，而这与某时某刻民主买房的热潮并不一定有直接关系，一旦大家意识到政府有意造市，一拥而上，而政府的政策在引到房市从投机房产到商业房产（居住性的）从来就没有认真实行过，在成交税、房地产税都是光有言没有行。投机，即使到了狂潮也只能在几个城市，却对大局无助，是彻头彻尾的失败。

《房天下》2015中国12大鬼城 十大房价暴跌城市排行
房价暴跌城市排行倒数：张家界，庆阳，延安，平凉，固原，鄂尔多斯，定西，酒泉，武威，陇南
（此文上半部是个“排名”，包括内蒙古鄂尔多斯康巴什，内蒙古呼和浩特清水河，内蒙古巴彦淖尔，内蒙古二连浩特，郑州郑东新区，鹤壁，信阳，营口，常州，江苏镇，江丹徒，十堰，呈贡。）

却也风景如画：

定西


陇南

文里还有更多的照片，就恕我不贴在此了。


老老实实具体分析这一惨痛过程的，我列举了三篇文章，大家读读。

李迅雷：库存是怎样炼成的？
【提要】不废话了
久华：房产去库存：60万亿资金从哪儿来？
【提要】去库存需要60万亿资金
钟伟：房地产政策必须服从去库存
【提要】去库存进程可能需要三年


【附录】
李迅雷：库存是怎样炼成的？
2016年03月27日

产能过剩和库存增加是当今中国经济面临的两大结症。马克思主义的政治经济学说过，资本主义（市场经济）的经济危机特征就是生产过剩。故当今中国所出现的生产过剩现象，应该与市场经济体制一定关系。这是正常的，总比计划经济下的产品短缺要好。但问题在于，其中是否有非市场因素导致的产能过剩和库存增加呢？

当前把去产能、去库存作为供给侧结构性改革的重点目标，这完全正确。但我认为，对于导致产能过剩或库存增加的原因分析也很重要，如果导致问题的机理不了解清楚，那么，新的产能过剩或新的库存还是会产生。从逻辑上讲，产能过剩或库存增加，应该有供给和需求两大因素，即供给过大或需求不足，都会导致产能过剩或库存增加。笔者从09年起就关注国家发展战略或政策不当可能导致的产能过剩或库存增加问题。

以下文章是笔者对2012年发表的《中国经济结构存在误判》的第三章的部分数据进行了更新，侧重观察区域经济均衡发展战略下各区域的投资效率，以此来说明当今三线及以下城镇房地产库存增加的原因，或中西部地区房地产库存更为严峻的原因。

主要观点如下：1）09年曾发表《寻找中国经济下一个崛起的区域》，经过多年的观察，发现加大对中西部和东北的投资规模，并不能提高产出（GDP），投入产出比反而不断下降。2）继续观察6年至2015年，投入产出比下降的趋势依然没有改变。中国区域经济发展的差距，并没有因为连续15年的差异化投资而显著缩小。3）劳动力往东、投资往西，这样的资源错配，或是导致人口净流出地区房地产库存增大的一大原因。4）以稳增长或保增长为目标的政绩观，是各地政府盲目引导投资的主要驱动力，也是导致产能过剩、库存增加的因素之一。

中西部地区持续高投入

均衡发展是包括决策者在内的大部分人的共同愿望，包括地区间均衡发展、城乡均衡发展等。事实上，政府在促进西部、东北和中部地区的发展方面已经做了很大努力。政府为缩小地区间的不平衡作了不懈努力。比如，在1999年就提出并实施了“西部大开发”战略，采取了十大优惠政策，确实对西部经济发展起到了积极的推动作用。此外，在2003年开始实施振兴东北老工业基地的发展战略；2006年国务院又推出了“中部崛起”的计划，这些促进区域发展举措事实上已经涵盖了除东部沿海地区之外的所有地区。

表现为中央财政的转移支付和提供各项优惠政策。但这些地区固定资产投资规模的逐年上升并没有带来相应的经济繁荣。如从2001年到2010年，西部地区的固定资产投资规模在全国的占比已经从17.72%提高到了23.18%；2014年进一步提升到了24.57%；中部从19.83%提高到22.81%，2014年进一步提升至25.54%；东部地区则从2001年的53.9%降至2010年的42.69%，2014年进一步降至40.81%。



16年了，中西部及东北的高投入并未带来高产出

中西部和东北地区多年来不断增长的固定资产投资却没有带来GDP的同比增长。如从2000-2015年，东部地区的GDP占比仅从53.44降至51.52%，而西部地区只上升1个百分点，中部不到一个百分点，东北则不升反降。同样，中西部和东北地区的投资高增长也没能带来居民收入的大幅度提升，而且从绝对额看，与东部地区的差距仍在扩大。



中西部地区从投资效率看（单位固定资产投资对应GDP产出），1990-2000年，曾高于东部地区。如1990年时，东部为4.32，西部为5.08，中部为4.7，东北为4.24，略低于东部。2001年以后，渐渐落后，如今则远低于东部地区。如西部地区单位固定资产投资所产出的GDP已经从2000年的2.8下降至2010年的1.32（2014年进一步降至1.12），东北至2014年只有1.07了。而东部地区的产出率在2010年之前都在2以上，2014年也降至1.7。二十多年来中西部地区投资规模超前并被赋予相应的优惠政策，其结果是投入产出比不断下降，投资效率的低下。



从上图中可以看出，中国的经济转型之路还非常遥远，即过去26年来，不论是中部、东北、西部还是东部，投入产出比一直在下降，说明经济增长主要靠投资拉动。转型比较成功的，也只有深圳、上海、北京等大城市了。重庆虽然增长速度快，但固定资产投资规模占GDP之比却一直逐年上升，15年超过90%。



高投资导致了地方政府的负债率和当地银行的不良资产率增加。据官方数据，中西部地区地方债余额之和超过东部地区，但中西部和东北的合计财政收入却远低于东部地区，这意味着中西部地区的偿债能力不足，且财政预算要靠大量转移支付来平衡，以2010年东部地区人均一般预算收支总额为100为例，则中、西部地区人均一般预算收入相当于东部的39%和48%，为此，需要中央财政进行转移支付，如2010年中央财政转移支付约4.1万亿，中西部地区的人均预算收入相当于东部地区的72%和97%。

但作为财政收入贡献第一大省的广东，人均财政支出却在全国各省市中排20名之后，仅为339万外来工子女教育就要增加的支出是170亿元（2011年数据）。而中西部地区尽管投资规模和转移支付力度都大大增加，但中西部大部分地区的高投资由于缺乏规模经济效益，其结果是投资低效益甚至亏损，如中西部地区70%的机场都是亏损的，高速公路的亏损率估计也超过50%，其中80%的资金靠银行。这样的高投资、高负债、高亏损率、高转移支付的游戏可持续到哪一年？

区域均衡发展：全球几乎没有的成功案例

从1990年代末开始实施的区域振兴政策，无论是西部大开发还是东北振兴或中部崛起，政府的投入和银行部门的信贷支持都是实实在在的，但投资效益却令人忧虑，投资报酬率在逐年递减。这种现象的发生，是可以用规模经济和集聚效应来解释的。

如从全球来看，世界一半的GDP是由占世界土地面积1.5%的地方创造出来的，而这么小的经济板块却居住着全球1/6的人口。同样，中国东部也只有国土面积的1/5，却创造了一半以上的GDP。因此，规模经济的特性就是集聚。根据世界银行的研究结论，经济密度增加一倍，生产率提高6%，而与中心城市的距离增加一倍，利润就降低6%。因此，大城市的积聚效应是最明显的，如纽约的地方生产总值超过美国所有的州，人均GDP也名列世界第二。

国内也是如此，如深圳的出口额曾经一度超过整个印度。而东莞也曾成为全球规模经济中的神话：磁头和电脑机箱占全球的40%，覆铜板和驱动器占全球30%，IBM、康柏、惠普、贝尔等电脑公司都把东莞作为重要零部件采购基地。中国服装曾经有1/5出自东莞，而羊毛衫年产2亿件以上，东莞还是中国家具的最大出口基地。所以，从历史上看，世界经济的增长就是靠局部来推动的，不均衡发展才是经济发展的常态。

以上这些数据和事例已经明确告诉我们，对中西部地区的高投入容易导致规模不经济。事实上，中国中西部地区至少有一半以上的城市存在规模过小的问题，就连东部一些城市也不例外，规模过小导致产出率的下降。虽然目前中国的交通状况已经有了很大的改观，但经济学上的距离却不等同于地理学上的距离，或仅以传送速度来衡量的距离，它应该是衡量商品、服务、劳动力、资本、信息和观念穿越空间的难易程度，故中西部地区仅仅通过修建高速公路来吸引产业资本是远远不够的。

1990年代末以来，政府除了不断地提及“扩内需、促消费”，并希望区域经济均衡发展，中西部的经济发达程度能接近东部，推出了一系列区域发展优惠政策。然而，过去16年来倾斜的大幅投资，中西部地区与东部地区的差距却没有明显缩小。

早在1935年，中国地理学家胡焕庸就提出的划分中国人口密度的对比线：爱辉—腾冲一线，这条被称为“胡焕庸线”的人口地理分界线。线东南方36%国土居住着96%人口，即便到了21世纪的今天，这一格局仍未被打破。地理格局决定了经济的区位优势和劣势，逆地理环境的政策和逆要素市场化组合的政策，都会导致巨大浪费。

房地产库存增加根源：高投入难以提升城市竞争力

中国的城市化过程实际上就是经济集聚和规模经济的形成过程，目前中国的城市化进程处于快速推进阶段，但究竟哪些城市最终会成为带动周边经济发展的增长极，我们可以从城市竞争力的角度来进行判断。中国社科院每年都会发布《中国城市竞争力报告》，从09、10两年的综合竞争力(增长、规模、效率、效益、结构、质量)来看，前十大城市中除了香港、台北和中部的长沙之外，其余的都是东部沿海省市，如珠三角（深圳、广州）、长三角（上海、杭州）和京津地区（北京、天津）。其中最引人注目的还是珠三角地区，因其一些分项竞争力排序中领先的城市非常多，如东莞、深圳、广州和珠海均进入对外开放竞争力前十，而东莞和佛山则在经济效率竞争力方面进入全国各大城市十强。而作为环渤海经济圈中的山东，也有不少城市进入分项竞争力指标的十强，如青岛、烟台、威海等。

时隔5年后，再看一下《中国城市竞争力报告2015》，前十大城市中依然没有一个城市属于中西部地区或东北。前30大城市中，也仅有成都、重庆和郑州三个省级以上城市入选。前50大城市中，中西部及东北被列入的，除了大庆之外，其他均为省会城市。



在中国长期推行的城镇化战略下，中小城市数量增长过快，而大城市人口集聚度不足。如中国百万以上人口的城市占比过少，其人口只占所有城市人口的47%，而全球的平均水平为73%。中国的大城市化率不仅远低于四小龙，还低于印度、印尼等欠发达国家。

再看2014年各省的GDP相对于固定资产投资的投入产出比，超过2的分别是北京、上海、广东，之后是浙江（1.7）、江苏（1.52）、天津（1.5），无一例外的都是东部沿海省市，其中上海以3.92的高产出遥遥领先。低于1的，分别是西藏、甘肃、青海和宁夏，接近于1的，分别是内蒙、宁夏、陕西、贵州。

因此，投入产出比也是衡量一个地区是否达到规模经济的重要指标，如单纯从各个省份GDP的增长率的排序看，发现内蒙、宁夏、青海、新疆等地是比较领先的，但内蒙主要靠矿产资源的开发来拉动经济增长，难以带动周边经济发展。

环渤海区域中天津的GDP增速前三年都排在东部地区的前列，但是投入产出比却不高，非常值得关注，因为天津的良好地理环境和日益提升的城市竞争力都有利于与北京等一批城市一起成为环渤海地区的增长极，这个增长极或许是继珠三角和长三角之后的新增长极，缺憾之处是辽宁和河北的竞争力相对较弱。而更值得看好的还是珠三角和长三角地区这两个增长极的扩散效应，如河源、惠州、清远等城市的崛起，使得珠三角的中国经济增长的龙头地位更加巩固，而安徽的合肥和芜湖如果也能吸引更多的资本和产业，则会使得长三角经济的辐射性进一步提高。

正如香港、台北、新北等70年代崛起的城市至今仍保持强盛的竞争力一样，珠三角和长三角城市的规模经济和集聚效应还是非常具有优势的，但目前中国的大城市化率还是远低于全球水平，未来像上海、北京、深圳、广州、天津等这些城市的规模应该更大，人口、资本、技术、信息等将更集中。中国能够发展成为全球中等收入水平的国家，主要靠东部地区规模经济的形成和大量的移民（至2015年底，中国有2.7亿的农民外出或就近打工）。

这几年来，东北经济增速回落明显，中西部地区经济增长高速增长估计也难持续下去，如内蒙、山西等经济已经快速回落。无论是投资回报率、规模经济要求还是地方政府的财政状况，都难支撑中西部地区的长期高增长，故今后能够持续发展的区域还是在东部，产业转移和产业升级都应该几个具有规模经济优势的区域内开展（主要集中在东部）。

应以区域间的人均GDP均等化为目标

中国经济发展在地区间的不均衡性将会维持下去，世界经济发展史也证明，崛起的区域总是集中在极小的地理范围内，只有这样，生产要素才能获得最佳配置。以劳动力要素为例，据2014年国家统计局数据，在中国外出农民工来源构成中，中部和西部地区外出农民工比重接近70%；按输入地分，东部地区吸纳外出农民工占外出农民工总数的60%，中部地区占21%，西部地区占19%。可见人力资本的流向主要是从中西部地区流向东部地区。

2000-2010年，广东已经成为人口第一大省，这就是移民流入的结果。假如中西部的一些落后地区人口大量减少，则这些地区人均资源拥有量就大大增加、收入水平可以相应上升。

发达国家的经济集聚化过程值得我们借鉴，如德国汉堡的人均和每平方公里GDP分别超出东北部落后地区的2倍和100倍，但两个地区的福利却没有差异，人均收入水平也相差无几。

近年来中国中西部地区与东部地区城镇居民的收入增长幅度几乎无差异，这意味着相对收入差距没有缩小，而绝对收入差距却在扩大。从资产要素流动的角度看，我国人力资源的主导流向与产业资本主导流向正好相反，人口向东、资本向西，这是否意味着生产要素的错配呢？发展战略制订上应该透过现象看实质，遵循市场化原则，顺势而为。期望国内所有落后地区的经济都能崛起是不现实的，但不同地区间的居民收入差距需要缩小，这主要通过人口的自由流动、人力资源与其它生产要素的匹配度提高和政府的转移支付来实现。

此外，对于哪一个区域是否将崛起或持续发展，政府的引导和激励作用不容忽视，但也需要做客观评估，真正决定区域经济发展、壮大和最终能崛起的，还是由市场来决定的。比如2010年之前，温州并没有享受到政府太多的扶持政策，而它却成为全国的民间金融中心，决定着民间市场利率，温州的每天飞机进出航班次甚至超过某些省会城市，这些都说明市场的诚信环境、私人资本牟利的本能，都要比政府的战略规划更有力量。

部分地区将出现房地产库存刚性化

正是由于一直以区域均衡发展为目标，不少地区为了稳增长，不惜代价开展造城运动，在投资方面已经严重透支了未来。因此，鬼城现象屡有出现。随着产能过剩及劳动力成本的上升，不少地区的产业优势逐步丧失，这就意味着当地的就业机会不断减少，资金撤离，社会公共服务等也难以维系。那么，这类地区的房地产过剩问题，恐怕就刚性化了。正如有人所说，炸掉房子是最好的去库存办法。

即便像发达的经济体，如美国、英国等，也存在由于产业优势弱化而导致的“空城”现象。美国的汽车城底特律就是一例，即随着美国国内汽车市场的饱和，。而中国的汽车产业在不久的将来也将面临产能过剩问题，这可能是继煤炭、钢铁等产业之后的又一个过剩产业。因为中国的重化工业化也早已到了后期，东北经济的衰落，人口的外迁，就是重化工业衰落的体现。

此外，中国人口的流动还远远没有结束，只要经济能够维持增长，以人均GDP均衡为目标的区域间人口流动还会延续下去，即落后地区人均GDP的提升，主要靠人口外迁。这对于部分中西部地区的三线及以下城市的房地产将是一个巨大的挑战。这还没有考虑到人口老龄化因素。因为人口老龄化最严重的地区，肯定是农村或落后地区。

因此，要谨防为了去三四线及以下城市的房地产库存，导致社会资源的进一步错配；更要防范为了去库存而让当地老乡加杠杆，将企业的不良资产转换成居民的负债。


《观察者网》房产去库存：60万亿资金从哪儿来？
银行职员，金融政策研究者 久华

【3月5日的政府工作报告中再次强调，去库存是2016年五大任务之一。房地产方面，报告指出，要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。

据观察者网专栏作者久华的估算，当前房地产库存规模86.3亿m2，全部消化需要60万亿资金，那么，这些资金从哪里来？单纯来自家庭部门的消费，显然不可行。供读者朋友们思考】

2016年春节过后，房地产市场可谓热闹。先是中央密集出台政策，向二线以下城市库存宣战，结果一线城市的房价飞了，导致股市中枪倒地不起，幸而央行出来撒了把银子。广东各地政府已背上了卖房指标，而沈阳则琢磨着让学生买房。

这一切都是“房地产去库存”引发的。那么当我们谈论“房地产去库存”时，我们在谈论什么？

库存面积=6.7年销量
中央政府要去库存的心情我们要理解。先来看看中国目前到底有多少房地产库存：

数据来源：wind资讯

截止2015年底，中国房地产库存为86.3亿m2（其中待售7.2亿m2，正在施工73.6亿m2，待开发土地3.7亿m2按1.5倍容积率算）。需要注意的是，这个数字还是低估的。往年建设到一半又停建缓建的项目不算在内。

即使如此，这个数字也是2015年销量的6.7倍（2015年商品房销售面积为12.85亿m2）。而新开工面积仍持续高于销售面积，导致库存逐年增加。

库存价值60万亿=过去25年销售额总和

如果中国的房地产库存都建好卖出去，值多少钱呢？我们先来看看全国的均价：

2015年全国销售12.85亿m2，销售总额8.73万亿，均价6800元/ m2。以此测算86.3亿平米的总价为58.6万亿。考虑到近期部分城市的涨价，估计为60万亿应该不算高。

这意味着，去库存需要60万亿的资金接盘。而从1991年开始，全国商品房销售额25年来的总和就是60万亿。

去库存的任务这么艰巨，政府玩命出政策当然没有错。但政府给地产去库存面临两个悖论，这两个悖论也是最近一线城市房价异动的原因。

悖论之一：即要销量涨，又要价格稳
房地产跟股票相似，成交量的放大往往在“上涨途中”与“下跌底部”出现。因而按理来说，让房地产价格大涨或大跌，才是去库存的有效方法，但副作用都很大。

政府去库存最常见的策略，当然是从交易费用、资格准入、融资便利等方面出台刺激政策。不过，政府任何促进销量的策略，都会被购房者解读为价格上涨的利好。就像在股票市场中，降低印花税永远被解读为利好。而价格真的涨起来后，要刹车就很难了。房价过高导致的问题就不赘述了。

而如果政府啥都不干，放任市场库存继续积累，结果是更为可怕的价格崩盘。崩盘后倒是会有抄底资金进入，也算是去库存的第二种策略，但副作用太大。

但政府一定要在两者之间做选择。一个租金收益率很低、刚需逐渐减少、库存高企、价格不涨不跌的房市，是唤不起购房积极性的。

我们看到政府选择了前者，也就有了最近的房价上涨。不过这波上涨主要在一线城市与少部分二线城市，亟待去库存的三线以下城市并未受益。这就跟第二个悖论有关。

悖论之二：库存洼地发大水，库存高地闹干旱
房地产这种产品最大的特点是“无法移动”，导致各个区域之间市场割裂，库存水平差异也很大。

如果政策和资金驱动房市，购买力首先会在库存水平低、未来销售看好、居民购买力较强的区域涌现，助长该地区房产泡沫。而真正最需要去库存的地方，反而不能获得投资者的青睐。

如果政府真的要全国一盘棋，把库存高地也拿下，可能洼地早就水漫金山了。因而，如何制定差异化的政策指引，主攻三线以下高库存城市，是政府需要面对的考验。

60万亿的难题
上述两个悖论，是刚刚开始去库存时要面对的难题。而真正的挑战在于：这60万亿由谁来承担？

流行的观点认为，中国企业部门的负债率很高，需要去杠杆。居民部门的负债率较低，可以加杠杆。而政府部门的杠杆率处于这两者之间。下图是社科院测算的2014年中国各经济部门的杠杆率（其中中央政府是2013年数据）：

从总数上看，居民部门的债务杠杆确实有增加的空间。但这似乎与我们的直观感觉不相符：国人对高房价的抱怨从来是主流，能够在城市轻松买房的家庭一直是少数，而且背上房贷后，对个人消费会形成很大的挤压。

那么统计数据的问题出在哪里呢？我想可以从两方面进行解释。

首先，虽然居民总资产达到了253.7万亿，但其中150.5万亿是固定资产（主要是房子），实际上无法动用。另外还有10.5万亿的保险也难以变现，可动用的财富其实仅92.7万亿（包括现金、存款、股票、债券、保险、银行理财等）。

如果去库存的60万亿都由居民财富承担的话，居民的资产结构会变成如下的样子：

虽然负债率未必高，但是居民可用于变现消费的金融资产大幅缩水，对经济的长期负面影响不言而喻。其中全款买下所有库存是极端情况，对购买力冲击极大，在现实中不可能发生。而按揭买房的情况更为现实，冲击也较小，但月供还是会长期侵蚀居民消费能力，只是把对消费能力的冲击分摊到了未来而已。

另外，虽然92.7万亿看起来不少，但个体间的收入差距，使真正具有房产购买力与购买动机的人群并不多。

对于超高净值人群来说，房地产投资仅仅是投资组合一部分，房子会买，但很少让它成为最主要资产。而对中低收入家庭来说，由于我国的社会保障体系仍在发展中，为未来的生活开销、子女教育、医疗养老进行储蓄可能是比买房更为紧迫的事情，买房往往心有余而力不足。剩下的中等、中高收入人群可能是买房的主力，但在目前收入分配结构下，他们在人口中的占比尚不够高。

可见，完全由居民部门来承担这60万亿并不可行。以牺牲居民消费能力，来为房地产利益链条的过度扩张买单，也不是公平的社会政策。

在去库存的工作中，政府面对高企的地产库存，不仅要解决前面提到的两个悖论，避免一线城市房价过快上涨，还要在居民、企业、政府之间合理分配成本与风险。在鼓励居民买房的同时，平滑好地产价格，加大财政上的支持力度，并让部分盲目扩张陷入困境的地产商承担其应有的风险，让成本与风险分散到社会各个组成部分，才能最小化去库存给经济机构造成的冲击。


北京师范大学经济与工商管理学院教授、平安证券研究所首席经济学家钟伟
房地产政策必须服从去库存
2016年05月06日
新浪财经意见领袖专栏作家
中国楼市无论从面积还是从金额看，都很可能已是很大的泡沫，但和处境堪忧的实体经济相比，中国很可能仍具备楼市软着陆的幸运条件。关键在于未来五年的市场和政策。在“三去一降一补”等诸多棘手目标中，楼市去库存仍是最有希望的道路。

目前人们在讨论2016年中国经济增长是L型，还是U型。一些人认为中国经济已经逐渐回稳，精彩纷呈，U型复苏有望。在我们看来这样的判断显得过于乐观。我们认为一季度的增长主要取决于三点因素：一是宏观政策尤其是货币政策的支撑；二是房地产的持续复苏；三是政府引领推动基建投资热点重燃。考虑到刺激政策、地产和基建的未来趋势，很可能2016年中国经济增长会前高后低，经济运行风险有所加大并向上集中。增长是L型还是U型，在很大程度上受制于房地产的去库存和复苏是否顺畅。

中国经济增长回稳的最关键因素

当下中国经济回稳的三因素中，地产扮演主角。

关于宏观刺激，主要是货币供应明显扩张，一季度社会融资总额同比额外多增近2万亿元，信贷同比额外多增逾1万亿元，相信全年货币、财政政策仍将维持宽松，但宽松的边际力度可能略微收缩。基建投资热潮的回归，在于地方存量债务置换之后地方可用财力显著改善，基建热情有可能延续，但基建投资增速已经很高，很难更高。因此，今明两年经济增长能否持续回稳，很大程度上受到房地产复苏进程的制约。

一季度其他一些经济变量的改善要么难以预测，要么和房地产复苏密切相关，例如外贸外资全年局势叵测，而工业企业盈利改善，尤其是钢材、水泥、家电、家居等行业的整体改善，既得益于物价回升，更受益于地产行业改善。因此，房地产大致上决定了经济走势是L型还是U型。

在“三去一降一补”中，地产稳则风险底线可保不破。

我们可以从三个角度观察房地产涉及的金融资产规模：

一是房产是中国居民家庭财富的主要方式。有官方媒体的调查显示，截至2015年底，中国城镇和农村居民人均家庭财富分别为20万元和6万元，其中2/3为房产。由此可以推算出，中国居民拥有的房地产总价值约为120万亿元。

二是目前房地产涉及的融资总额。包括按揭贷款、开发贷款、住房公积金贷款、债务融资等。最为粗略的估算方式是，购房者商贷和公积金贷款约13万亿元；按照房地产每年开发投资约9万亿元、开发商自筹及借入资金可供约18年开发测算，则目前涉及的房地产融资额大约为33万亿元，可见房地产是否稳健在很大程度上决定了中国金融系统的稳定性。

三是目前房地产存货涉及的金融风险敞口。如果将中国房地产存货规模估计为在建住房面积，加上待售面积，扣除单位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，则可推算出当下的房地产存货约为48亿~50亿平方米。按商品房均价粗略计算，存货价值约35万亿元。我们可以据此比较一下房地产和实体经济的体量。截至2015年底，规模以上工业企业总资产和总负债分别约为100万亿元和54万亿元，所有者权益为46万亿元。由此可见中国房地产本身及所涉及的产业链，金融资产规模量大面广。

因此房地产是否稳定，直接决定了中国居民家庭财产的状况，以及金融系统当下和未来的状况。而房地产去库存是否顺利，成为经济转型能否获得喘息和突破的关键。

房地产去库存进程可能需要三年

我们需要对中国房地产的大致趋势作出粗略描述。我们认为：1。商品房库存不是7亿平方米，而是约50亿平方米；2。楼市去库存大约需要3年时间即会延续至2019年，地产投资有所回稳，但很难高涨；3。中国并没有复杂的房地产金融业态，但楼市泡沫破裂必将重创中国金融体系；4。中期去库存并不意味着中国楼市已到了长期供过于求的拐点，因此地产调控的市场手段和行政政策后手较多。基于这样的理解，我们才能避免以在未来制造更大问题的方式，去解决当下面临的问题。

在此，有一个问题是，如何定义楼市去库存成功？这很难定义，我们觉得，库存等于2年的在建加上3个月的待售，大致可以说是合理。而每个月可能的去化约为1.2亿平方米，如果库存降至33亿平方米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平方米、每年新开工不高于10亿平方米推算，中国楼市去库存进程约需3年，到2019年前后基本回到正常库存。

和去产能相比，房地产去库存更可行可信。房地产和产能过剩行业显著的区别在于，几乎所有的产能过剩行业都在过去8年反复受到各种政策扶持和激励，利益纠结盘根错节。而房地产行业则相反，它反复受到政策制约。这使得房地产本身具有了相对较强的抵御能力。

影响房地产的市场因素

地产调控的政策后手我们稍后再论，在此我们先观察关键的市场因素：

一是中国城市化率仍只有55%，人口迁徙仍将延续，同时中国500万人口以上大城市的人口占比不足20%。这和日本在上世纪70年代中后期城市化率高达80%相比，差距还很大。城市移民和农民城市化，其潜力仍将持续释放至少8~10年。

二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求，以3亿~3.5亿户城市家庭计，即便以年更新率2.5%估算，这块可达每年约800万套住宅需求。中国大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老旧房屋往往是政府或国企的房改房，至少有约50亿平方米，通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在。

三是需要谨慎区分地产泡沫和地产金融泡沫。

造成楼市大问题的，往往并不是房屋本身，而是贪婪的金融。以次贷危机至今的美国为例，美国房价大致已重新创下历史新高，供求出现紧平衡；但美联储所持有的，以及金融体系中尚存在的地产金融有毒资产仍没有得到清理。美国地产基本健康，但地产金融仍不太健康。

中国的情况可能与此相反，即中国存在房地产中短期供求问题，但并不存在过度衍生、复杂和蔓延的地产金融有毒资产问题。目前中国住房按揭贷款占居民可支配收入约30%，从首付比率、按揭率、按揭不良率等多种指标观察，中国住房按揭贷款的安全边际仍相当大。同时，地产开发贷款的收益率和不良率，也明显好于对工业和小微企业的信贷。如果中国能成功地化解楼市库存，那么地产金融就不至于成为棘手的问题。看起来，如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话，中国楼市维持微增的去化速率，并在未来几年形成去库存的市场力量仍然很有可能。

地产调控需要政策定力

总体上看，中国房地产的后续调控手段，无论市场化还是行政化的手段都相对丰富。随着楼市的温和复苏，打断这种复苏的是越来越大的噪音，而几乎所有试图直接控制价格的行政调控都是伪调控。

从煤炭、钢铁艰难的去产能进程以及有限的政策后手，人们联想到了中国房地产。其实地产和实业的差别还是很大的：1。地产无所谓产能问题，只有库存问题，产能问题是建筑商的事情；2。地产商的资产无所谓专用性的问题，厂房机器设备因其高度的专用性和技术折旧，使其处置非常棘手，而房屋大致没有这种特性。3。开发商中的国企占比相对较低，开发商总体上仅仅是个总包商，从业人员不多且流动性巨大。地产危机的冲击主要还是金融财政问题，而不是产能或从业问题。

楼市去库存必须伴随房价的稳定甚至上升，房地产天然具有功能性和投资性，很难想象楼市去库存能在房价不断下降的背景下顺利推进。

和实体经济相比，地产的政策调控后手还算宽裕。目前已采取的手段包括了“十三五”期间不再有保障房建设套数的硬指标、放松限购限贷、降低商贷和公积金门槛等。我们不难观察到可能采取的政策后手：

一是组建国家住房银行，可将全国各地的公积金中心整合起来，模仿美国房地美、房利美模式，为普通住宅和保障房销售提供政府担保和优惠贷款。

二是对商业贷款的利息负担，部分抵扣个税；或者调降契税、存量房交易税费等。还有资产证券化和直接融资等地产金融手段的不断创新，也是可选项。

三是保障房部分扩大货币化补偿安置，其中可用“房票”模式减轻地方政府货币补偿压力，同时增加实际拆迁安置的住房需求。所谓“房票”，是地方政府发放的仅可供拆迁户购买房屋所用的现金替代券。考虑到2015年全国货币补偿安置达150万户，因此“房票”举措可以和现有拆迁安置、未来农民市民化进程结合使用。

四是按揭贷款证券化等金融手段，以及将以房养老和异地养老结合，鼓励一二线城市的老龄人口回流故乡养老等。

由于1998年以来中国房地产调控以非市场化手段为主，以至于幸运地为今后政策调控留下了不少后手。笔者认为当下的房地产政策基调，必须始终服从于去库存的宗旨，防范因噪音不断而产生政策摇摆。当下的政策摇摆风险有所抬头。

楼市稳定复苏影响深远

让我们重新回到问题的主旨：

一是中国经济探底进程中，去产能和去杠杆几乎是一枚硬币的两面，中国企业本不应过度使用杠杆来获得更大收益。市场化的去产能方式，需要逼迫过度负债和盈利能力难以改善的企业出局，而不是让政府或者居民出钱来分担本应由企业股东承担的过失责任。目前的去产能政策，在更大程度上是杠杆风险向政府和金融系统的分摊。

二是如果没有楼市的复苏从销售向投资的逐渐传递，年初以来的消费和投资可能都很难维持在两位数以上的增速。楼市已显示出其很强的产业带动能力，并且去库存本身并非以制造长期问题来解决中短期问题。

三是全球经济复苏的疲弱，给中国外贸带来了巨大压力。当下中美、中欧之间的贸易失衡局势严峻，这使得中国出口局势和汇率政策的压力持续上升。

四是中国楼市的问题有可能通过市场和行政手段逐步解决，并为中国经济转型奠定一个相对稳健的氛围。这一政策选项，明显好于地方政府重启遍地开花的基建投资。同时楼市去库存政策也已成为疏浚货币政策的重要手段，使得宽松货币能有效转化为没有明显增加风险的宽松信用。

我们无意否定中国楼市无论从面积还是从金额看，都很可能已是很大的泡沫，但和处境堪忧的实体经济相比，中国很可能仍具备楼市软着陆的幸运条件。关键在于未来五年的市场和政策。在“三去一降一补”等诸多棘手目标中，楼市去库存仍是最有希望的道路。现在看，中国楼市能否稳定复苏，大致决定了中国经济未来两年的走势是L型还是U型。