Healthcare REIT -- 收益源和风险

1. 收益源

Healthcare REIT拥有用于医疗健保的产业，但本身并不参与医疗健保行业。REIT的收益局限于租金。因此，医疗健保业的扩展并不能直接导致Healthcare REIT的扩展。而且一般的租约都是长期租约，乘机提高房租，并不是有效手段。

 

REIT自身的发展，要求REIT本身能够获得足够低廉的投资资金，来获得更多的产业，并以此向医疗健保业者提供开业的场所， 来换得租金作为回报。

 

2. 风险谈

任何投资都有风险，HealthcareREIT自然不例外

a. 利率！一个永远也避免不了的因素成为REIT的首要问题：这影响到REIT的借贷成本，是根本性的问题。另外相关的别忘了对债务控制的要求。一旦Mortgage利率上扬， 债务水平上升的话，REIT一方面可能借不到款， 另一方面一旦破了债务的限额，用 HCP 的Form 10-K1的原话说，那是要 "materially adversely affect our business"的。

 

b. 租客的过于集中的问题。大部分的产业被少数几个医疗健保公司租用。这带来一个“分散”不够的问题。一旦有个风吹草动，再找下家，或许并不容易。会直接影响到REIT的收入。但是这是一个似乎避免不了的问题， 尤其对主要投资于医院的REIT。具体的一个例子请看下面的第三点。

 

顺便说一个故事。有broker向我推荐一家未上市的Healthcare REIT。给了我一些这家REIT持有的不动产的介绍，包括地点，租用单位，租用周期等等。特别强调：“这些facilities主要都是被大医院租用了的，很少几处才有multi-tenants的情况，但请放心。”我心想，你要忽悠我，也别用这样的理由啊。所以大家千万当心，即使签了长期lease的，但是到了付不出的时候， 长期、短期是没有区别的。

 

个人觉得，或许多考虑倾向于ALF, ILF, 以及MOBs的REIT比较稳妥。

 

c. 政策和策略
这里的政策指的是每年八月份更新的healthcare reimbursement政策。主要是指reimbursement rate。这会直接影响到医疗健保业者。如果这些医疗健保业者不注意开源节流的话，到时候亏损是会发生的。那时候，房租能付多少，就不知道了。这就是为什么有租客过于集中不好的原因。

民主党的健保改革计划将减少reimbursement rate2。这对Healthcare REIT 的投资是一个利空。

d. 房地产业的总体趋势
房地产业的总体状况，也将影响REIT的命运。REIT们会通过抵押现有的RE资产作为抵押来获得新的资金。如果总体的RE市场不景气的话，抵押资产的贬值，影响到债/资比， 也影响到REIT本身的credit rating，最终影响到借贷的成本和数量。

 

看一看2007年到2009年初HealthcareREIT的大户们的走势就是最好例证。

 

还有其它的风险源，每一个都可以说一篇故事。有机会的话可以展开谈。不过这一篇里，我们暂时说到这里。如果觉得有必要要详细了解Healthcare REIT风险源的话，一般的Form 10-K会给出详尽的信息。

 

Reference

1. HCP Inc. Form 10-K 2012. http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/765880/000104746913000878/a2212749z10-k.htm 
2. http://www.healthlawyers.org/Events/Programs/Materials/Documents/HCR10/barry_luband_lutz.pdf， page 3.