Healthcare REIT -- 基础篇

Healthcare REIT 是 Equity REIT (eREIT) 中的一个分支，是仅次于零售业 (Retail， 约占27%)、工业/办公 (Office， 约17%)、和公寓 (Apartment， 约占15%) REIT的第四大eREIT (约占12%) 1。近年来，由于Baby Boomer渐近退休年龄而需要更多医疗照顾的话题，政府新的医疗健保计划的热议，和房地产业的复苏，HealthcareREIT也逐渐被更多的投资人关注。就Baby Boomer人数这单一指标来讲，据三大Healthcare REIT之一的（三大Healthcare REIT分别是：HCP Inc.,Healthcare REIT Inc., 和Ventas Inc.)的HCP的 2012年年度报告Form10-K2指称， 从2010年起的今后四十年里，美国65岁以上的人口将从约40 millions增加到约 90millions。这一人口的比例将从2010年的10%增加到22%。 而Healthcare产业的主要消费者就是年长人士。75岁以上的人士在医疗保健上的消费是人口平均的200%。可见在今后的年月里，对医疗保健的需求回有有一个大量的增加。与此同时，投资的机会也将增加。在这里，我们将讨论一些投资于Healthcare REIT时，投资者们要关注的事项。

 

1. Healthcare REIT 的分类3

Healthcare REIT所持有的房地产大致可以分为：

a. 老年公寓 (Senior Housing)， 主要是assisted-living (ALF) 和independent-living (ILF) 产业，
b. 护理机构 (Skill Nursing Facilities (SNFs))，是一种有24小时监护、膳食、和带有医疗管理支持的机构，
c. 医疗诊所 (Medical Office Buildings (MOBs)), 主要是指一些专家诊所， 像是牙医、理疗师等，
d. 医院 (Hospital)，甚至包括一些医疗研究机构、实验室等。

2. Healthcare REIT的特点

除了REIT本身的一些特点外，比如90%的利润将被分红，Healthcare REIT还有一些自身的特点：

a. 对总体经济的好坏不敏感。这一特点使得Healthcare REIT带有了Utility股票的特色：在经济低谷时，可以成为投资的避风港。
b. 产业的租客不仅付房租，而且还要支付维护费用(Triple Net Lease Structure)。这就使得REIT们对支出有一个控制，不会被牵入到额外的开销中去。
c. 债务的控制。法律要求Healthcare REIT 的总债务和总资产的比例不得超过60%；抵押债务(secured debt)和总资产的比例要少于40%。

 

上述这些特点使得HealthcareREIT成为一项相对平稳， 相对风险度较小的投资对象。个人认为，是用退休基金来投资的较好的目标之一。

 

References

1. Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts, 4th Ed. Bloomberg Press. By Ralph Block
2. HCP Inc. Form 10-K 2012. http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/765880/000104746913000878/a2212749z10-k.htm
3. Healthcare REITs, Matt Bentley