我现在给孟兄的模式算算帐。

这个帐需要一年一年算。

第一年：

开始资本为1.20%DOWN买房子，价值5，负债4.

第一年年终：房子增值4%，现值5.2. 房租0.5，刨去经营费用0.2，付利息0.12，年底净值1.38.

这岂不是太好了。。。。

且慢。要是按1.38滚，你需要把这挣的0.38拿出来才能接着滚，但是你能动的只有收房租刨去费用剩下的0.18(30年3%的利息，付贷款基本都是利息）

这个基本因为有折旧不需要交税。盘子足够大的话，这个是可以再买个房子的。盘子不够大，只好攒几年才能在当地市场买一个。

比如需要攒5年又攒出个1来。那么这5年结束是：

现值5*1.04^5=6.08, 5年现金0.18*5*1.1（假定租金有所增加）=1.负债仍然是4.

净值3.08, Amortized每年盈利是22%，也够可以的了。

几年之后，需要做REF。否则手里一堆EQUITY不能按四倍放大。

所以总结是：

做到年增值15%的条件是：

1. 市值增长至少能超过利息。

2. 租金收入刨除所有费用（不包括付贷款里的积累的EQUITY）至少有年5%的净利润。

3. 有足够的REF的信用。

你们各位自己照这个尺度去量，当地是怎样的市场。要是满足这个条件放手去干。挣不到15%的算你笨。。。