万枫的博客
喜欢胡思乱想，想过的事，忘了，隔不久又会重新想一遍，为此浪费很多宝贵时间。建个博客写下来，免得忘了。
正文
用Net Present Value 进行房地产估价的优点和局限性
首先，要感谢将Net Present Value (NPV 或净现值)方法引入讨论的老大和坛友们。我举双手赞成用各种不同方法，包括计算NPV，在购房前对房子进行估价。况且，NPV的免费计算器，网站上到处都是，闲着也是闲着，算算无妨；第二，我想要说的是，地主们要坚决打破对NPV的神秘感！
NPV不是坛里的老大发明的，它只是众多估价计算方法的一种，那就一小学，顶多是初一的数学题。而且其用途主要不是在于房地产的估价。会用NPV，不一定就是Top 1%的投资大师，就可以说投坛里99%的坛友无知。即使不知道NPV，也没啥大不了的，地主的日子也决不会因此变得很悲惨。
房子的NPV或净现值可以简单的表述为：房子现在买入成本（负值）+通胀调节的总预期租金净收入+通胀调节的预期房子卖出净收入。如果净现值小于0，则认为不可以接受。
对于地主们来说，这个式子写成下面这样就更加直观：
（通胀调节的总预期租金净收入+通胀调节的预期房子卖出净收入）应当 〉现在房子买入成本
这个简单的式子，地主们哪个不知，哪个不晓？这就如同，地主没学鸟语的时候，只知道吃的是苹果，若有人问，你没吃过Apple吧？地主还以为Apple是啥天堂里的人生果呢，其实，这Apple，地主们天天吃。
值得一提的是，在书本和网上计算NPV的公式里的Cash flow（现金流）是有假设前提的——即假设所有的资产交付结算都是以现金方式计量的。也就是假设非现金项目为0，所以这Cash flow的意思其实就是Net Income。在租金净收入计算时要包括按揭中以非现金形式付进本金的部分，而不是传统意义上的仅包括现金项目，而不包括非现金项目的现金流概念。当老师的，如果忘了说这个前提，爱钻牛角尖的学生是会把老师搞得很郁闷的，结果学生也没捞到好处，分数被打得极低。
毋庸置疑，计算NPV的最大优点，就是它把通胀因素加入了估价计算。这是十分好的，是要充分肯定。那么，怎么对通胀进行调节呢？
如果，预期年通胀率为4%，那么今年的10000元的购买力 = 明年的10400元 = 后年的10816元 = 大后年的11249元。
其计算通胀的乘数为（1+0.04）Y。这个Y次方为年数。比如，大后年的11249元是用10000X(1+0.04)3得来的。这个是初一数学吧？用不着微积分。
那么反过来，要想知道到大后年的11249元等于现在的多少元，你就乘法变为除法， 11249 / (1+0.04)3=10000。这就是书本和网上的式子里见到的那个样子。
这个看起来有点花里胡哨的通胀调节，可以打个包放到一边，别去管它是如何算的，网上的计算器可以代劳。现在，谈谈在购房前用NPV对房子进行估价的局限性：
1） 把买入成本作为NPV的第一项，这对于将来不出卖的项目，由于缺乏最后那个大头，整个NPV很难大于0，因此对反映好坏失去敏感性。
2） 未来通胀率是变化的，不是一个固定的数值，也难以估计。通胀率估计的不确定性，带来NPV计算的不确定性。坛子里有老大5年前就说马上要恶性通胀了，结果现在的利率还在40年最低。不是国军无能，是共军太狡猾，预测不了的。
3） 若干年后的房子的卖出价格无法估计，导致NPV计算的最后那一项有很大的不确定性。而且，这一项的数目是个大头，不同的假设，可给出完全不同的答案。比如,今天的房价是20万，那5年后设为30万，50万，还是15万？很不确定。
4） 在未来通胀率，未来房价，和预期租金净收入这三项之中，租金预期净收入是唯一能有点靠谱估计项。但是由于打算持有房子多少年无法确定，所以总的租金预期净收入这一项，可随持有房子年限长短，而不同。还有，相对于其他项，租金预期净收入分量太轻——身子掉到井里靠耳朵是挂不住的。
5） NPV计算，用的是投资和回报的加减法概念，只知道回报的绝对数而不知道相对数。比如计算出的NPV是正1万，这是多还是少呢？——不知道。因为若投资额为1千，这NPV是太好了。假如投资额为10个亿，这正1万的NPV是太糟了。当然，有一些补救的办法，如计算IRR, ROR等，但又有牵扯同样的和其他的问题。这里不讨论了。
总之，对于地主们， NPV是很多计算方法的一种，萝卜白菜，各有所爱，大家算算无仿，迷信则不必。一觉醒来，该干嘛干嘛。
和一些坛友一致，我本人觉得最重要的指标是三项：Cap Rate （告诉你盈利空间有多大）, Cash flow（告诉你持有过程中是否能得到或要倒贴现金，这是一个健康指标，不是盈利指标）, 和Return on equity（告诉你投下的钱的回报率是多少）。尤其是最后一项，是我决定是否出手的最重要指标。
仅以此文，对自己的有关这一问题的看法作一小结，记录下来，供自己以后参考。定有不妥之处，见笑了！
——万枫
首先，要感谢将Net Present Value (NPV 或净现值)方法引入讨论的老大和坛友们。我举双手赞成用各种不同方法，包括计算NPV，在购房前对房子进行估价。况且，NPV的免费计算器，网站上到处都是，闲着也是闲着，算算无妨；第二，我想要说的是，地主们要坚决打破对NPV的神秘感！
NPV不是坛里的老大发明的，它只是众多估价计算方法的一种，那就一小学，顶多是初一的数学题。而且其用途主要不是在于房地产的估价。会用NPV，不一定就是Top 1%的投资大师，就可以说投坛里99%的坛友无知。即使不知道NPV，也没啥大不了的，地主的日子也决不会因此变得很悲惨。
房子的NPV或净现值可以简单的表述为：房子现在买入成本（负值）+通胀调节的总预期租金净收入+通胀调节的预期房子卖出净收入。如果净现值小于0，则认为不可以接受。
对于地主们来说，这个式子写成下面这样就更加直观：
（通胀调节的总预期租金净收入+通胀调节的预期房子卖出净收入）应当 〉现在房子买入成本
这个简单的式子，地主们哪个不知，哪个不晓？这就如同，地主没学鸟语的时候，只知道吃的是苹果，若有人问，你没吃过Apple吧？地主还以为Apple是啥天堂里的人生果呢，其实，这Apple，地主们天天吃。
值得一提的是，在书本和网上计算NPV的公式里的Cash flow（现金流）是有假设前提的——即假设所有的资产交付结算都是以现金方式计量的。也就是假设非现金项目为0，所以这Cash flow的意思其实就是Net Income。在租金净收入计算时要包括按揭中以非现金形式付进本金的部分，而不是传统意义上的仅包括现金项目，而不包括非现金项目的现金流概念。当老师的，如果忘了说这个前提，爱钻牛角尖的学生是会把老师搞得很郁闷的，结果学生也没捞到好处，分数被打得极低。
毋庸置疑，计算NPV的最大优点，就是它把通胀因素加入了估价计算。这是十分好的，是要充分肯定。那么，怎么对通胀进行调节呢？
如果，预期年通胀率为4%，那么今年的10000元的购买力 = 明年的10400元 = 后年的10816元 = 大后年的11249元。
其计算通胀的乘数为（1+0.04）Y。这个Y次方为年数。比如，大后年的11249元是用10000X(1+0.04)3得来的。这个是初一数学吧？用不着微积分。
那么反过来，要想知道到大后年的11249元等于现在的多少元，你就乘法变为除法， 11249 / (1+0.04)3=10000。这就是书本和网上的式子里见到的那个样子。
这个看起来有点花里胡哨的通胀调节，可以打个包放到一边，别去管它是如何算的，网上的计算器可以代劳。现在，谈谈在购房前用NPV对房子进行估价的局限性：
1） 把买入成本作为NPV的第一项，这对于将来不出卖的项目，由于缺乏最后那个大头，整个NPV很难大于0，因此对反映好坏失去敏感性。
2） 未来通胀率是变化的，不是一个固定的数值，也难以估计。通胀率估计的不确定性，带来NPV计算的不确定性。坛子里有老大5年前就说马上要恶性通胀了，结果现在的利率还在40年最低。不是国军无能，是共军太狡猾，预测不了的。
3） 若干年后的房子的卖出价格无法估计，导致NPV计算的最后那一项有很大的不确定性。而且，这一项的数目是个大头，不同的假设，可给出完全不同的答案。比如,今天的房价是20万，那5年后设为30万，50万，还是15万？很不确定。
4） 在未来通胀率，未来房价，和预期租金净收入这三项之中，租金预期净收入是唯一能有点靠谱估计项。但是由于打算持有房子多少年无法确定，所以总的租金预期净收入这一项，可随持有房子年限长短，而不同。还有，相对于其他项，租金预期净收入分量太轻——身子掉到井里靠耳朵是挂不住的。
5） NPV计算，用的是投资和回报的加减法概念，只知道回报的绝对数而不知道相对数。比如计算出的NPV是正1万，这是多还是少呢？——不知道。因为若投资额为1千，这NPV是太好了。假如投资额为10个亿，这正1万的NPV是太糟了。当然，有一些补救的办法，如计算IRR, ROR等，但又有牵扯同样的和其他的问题。这里不讨论了。
总之，对于地主们， NPV是很多计算方法的一种，萝卜白菜，各有所爱，大家算算无仿，迷信则不必。一觉醒来，该干嘛干嘛。
和一些坛友一致，我本人觉得最重要的指标是三项：Cap Rate （告诉你盈利空间有多大）, Cash flow（告诉你持有过程中是否能得到或要倒贴现金，这是一个健康指标，不是盈利指标）, 和Return on equity（告诉你投下的钱的回报率是多少）。尤其是最后一项，是我决定是否出手的最重要指标。
仅以此文，对自己的有关这一问题的看法作一小结，记录下来，供自己以后参考。定有不妥之处，见笑了！
——万枫
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