万枫的博客
喜欢胡思乱想，想过的事，忘了，隔不久又会重新想一遍，为此浪费很多宝贵时间。建个博客写下来，免得忘了。
正文
抢房时刻 你别忘了马太效应
在目前房地产市场一片低迷的环境下，捡便宜货成了一种潮流和时尚。很多投资者热衷于抢购地区不好，价格低廉 ，状况很糟的法拍房产。
购买法拍房产操作上的一些问题，几位大师已有妙文，读了受益匪浅。现在我想和大家一起思考的问题是：在购房时是应该购好地区里相对价格较高的房产还是应该去差的地区去购买价格相对较低的房产？
先说一个身边的一个真实的例子。早在1997年，A君花20万美元在本地的一个好学区，购买一独立屋。 那时好学区里的相同条件的房子比其它区域价格高2万元左右。A君的朋友B君认为多花这两万不值，房子要涨都会涨。于是在另一个区域花不到18万元，买了一座建筑年代更近大小差不多的独立屋。但到了2006年，A以60万出售了他的房产，而 B的房产当时的市价只有45万。就是到了2009年的今天，A的这一房产仍估价在50万以上，而B的房产已是35万左右。
这其实是一个普遍的现象，好学区的房子涨得快，却跌得慢，而坏学区的房子涨得慢，却跌得快。这就是所谓的“马太效应”原理。 “马太效应”这个词，是美国科学史研究者罗伯特-莫顿（Robert K. Merton）发明的。他发现越有声誉和越有研究经费的科学家就越容易获得更高的声誉和更多的研究经费。于是，他根据《马太福音》里的：“凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他 所有的也要夺走。” 这句名言，把这种社会现象，命名为：“马太效应”。
“马太效应”原理对房价的影响，除了上面的例子里，好区更好和坏区更坏之外，还表现在，在同一地区里，独立屋比TOWNHOUSE升值快，TOWNHOUSE又比 CONDO升值快。
“马太效应”原理对房产出租也有很大影响。购买价格相对高的房产，提高租金门槛，得到的是高质量房客。经验表明，月租为$2000以上的房客，工作稳定，经济条件良好，受教育水平高，房里屋外管理得比较整洁，你几乎不会为收房租发愁，他们一般都是从银行每月自动划拨，也比较好打交道。
而用相同的价格，虽然可以分别购买两到三处价格低廉的出租房产，那些地区除了治安状况较差之外，你得到的大多是低质量的房客。经验表明，月租金在$1500以下的房客，容易出状况，你的噩梦也就这样开始了，房租拖欠时有发生，很不容易搞坏的设备，一一将它们搞坏，原因是不懂和野蛮操作，外加故意破坏。你开始同情和理解黄世仁，你可能很快会变得比黄世仁还要黄世仁。半夜鸡（机）叫（手机叫）时有发生，不论你是周扒皮还是长工，你都得起来想办法。你将会有很多学习修马桶和爬房顶的机会。这一点，我想坛子里大大小小的房东们都深有体会。
经网友提醒，我又想起一则成语故事，叫：百万买宅，千万买邻。说的是南朝时期的一暂时下岗的官员宋某，花一千一百万买下当时的名人雅士吕僧珍旁边的一座宅院。吕僧珍问他为什么出如此的高价，宋说：咱只花一百万买的这个宅子，另外花的那一千万买的是你这个邻居。这叫好邻居和好地段千金难买。这个故事说的其实是同样的一个道理。
当然，购房的决策应当受到许多其他因素的制约，比如实力，比如时机，等等。所以，本文提到的只是许多考虑因素中的一种，不可片面对待。——万枫
2009-07-19 回答: 某大对万枫的“抢房时刻 你别忘了马太效应 ”分析
首先，某大是一位大家（包括本人）公认的职业房地产和股票投资专家，你的贴中包括了很多的经验和看法都是十分有道理的。本人很佩服。不过，某大和别人讨论问题有一个特点，就是毫无例外的把所有何自己意见不同的一方，定义为“业余”，“不聪明”，或者“投机者”。 所以和某大交换意见，首先要过这一关。本人没问题，因为本人就是一个业余投资者，有自己的工作，不想花很多时间在投资上。所以，我希望某大能站在业余投资者得立场上给于指导。好，现在，就你看法再作请教：
你说Professional investors focus on cash flow, but amateurs tend to focus on appreciation。我觉得不论业余和职业投资者都在乎两者，cash flow是前提，所以2003年后我在美国没有买过房产。另外，有些职业投资者反而专们focus on appreciation，如flippers.所以，你的贴标签的法子不能令我信服。
关于Case-Shiller curve，如山兄已经提到，指数的变化受不同面积房屋的组成变化的影响较大，有时会误导你。另外，我同意田甜的说法，不同地区不同时间段，各类房屋增值的幅度会不一样。我的观察一样受到我所在地区和所参考时段的局限。你的观察也会受到同样的局限。
我同意TH 和 CONDO租金/房价比，要比独立房高，但是你花在管理房客方面的时间和精力会更多，对于我们业余的来说，我宁愿损失点租金，拥有一个没有麻烦的高端房客，而不愿获得高一点的租金，但对付3个trouble makers.我们毕竟有自己的正常生活，不希望别人打扰。
我所在的地区，便宜的地段很多，房价很便宜。居住者不是西语系的老墨，而是黑人兄弟，那些地方到处是boarded houses，毒贩猖獗，安全很糟。 对于我这业余的来说，我不愿我的生活和那里发生任何关系。
另外，当Agent告诉你看的房子可以租多少多少，那是毛估的。这里，我知道的一位，在黑人区5万买了一3b的TH，Agent说可以月租1000。买后花3万多修理，却租不出去，后来租了500，但房客付了三个月就不付了，麻烦开始了，可怜的书生对付这类事情的痛苦可想而知。后来周围又发生几次 break-in.整个街道败落加速。所以，有朋友建议，要做就得整片买下一个和几个block,翻新整个街道形成气候才行。否则别涉足这样的地区，我觉得有道理。
总的说来，我的那篇东西是想谈谈对强者恒强的体会，这是我自己相信的一种理念。就像买股票，前些日子，你某大号召大家买GM，是你的热心。但你也得允许人家不买，不买不一定就是傻帽等等。房子的事，同样，你号召大家买差区的便宜房产，也是你的热心，但你也得允许人家不买，不买不一定就是傻帽，各人的情况不同。
我这是一个业余房产投资者的“业余”想法，请继续斧正。我相信和你的讨论对我本人学习投资有很大好处，我希望别人能说服我。
在目前房地产市场一片低迷的环境下，捡便宜货成了一种潮流和时尚。很多投资者热衷于抢购地区不好，价格低廉 ，状况很糟的法拍房产。
购买法拍房产操作上的一些问题，几位大师已有妙文，读了受益匪浅。现在我想和大家一起思考的问题是：在购房时是应该购好地区里相对价格较高的房产还是应该去差的地区去购买价格相对较低的房产？
先说一个身边的一个真实的例子。早在1997年，A君花20万美元在本地的一个好学区，购买一独立屋。 那时好学区里的相同条件的房子比其它区域价格高2万元左右。A君的朋友B君认为多花这两万不值，房子要涨都会涨。于是在另一个区域花不到18万元，买了一座建筑年代更近大小差不多的独立屋。但到了2006年，A以60万出售了他的房产，而 B的房产当时的市价只有45万。就是到了2009年的今天，A的这一房产仍估价在50万以上，而B的房产已是35万左右。
这其实是一个普遍的现象，好学区的房子涨得快，却跌得慢，而坏学区的房子涨得慢，却跌得快。这就是所谓的“马太效应”原理。 “马太效应”这个词，是美国科学史研究者罗伯特-莫顿（Robert K. Merton）发明的。他发现越有声誉和越有研究经费的科学家就越容易获得更高的声誉和更多的研究经费。于是，他根据《马太福音》里的：“凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他 所有的也要夺走。” 这句名言，把这种社会现象，命名为：“马太效应”。
“马太效应”原理对房价的影响，除了上面的例子里，好区更好和坏区更坏之外，还表现在，在同一地区里，独立屋比TOWNHOUSE升值快，TOWNHOUSE又比 CONDO升值快。
“马太效应”原理对房产出租也有很大影响。购买价格相对高的房产，提高租金门槛，得到的是高质量房客。经验表明，月租为$2000以上的房客，工作稳定，经济条件良好，受教育水平高，房里屋外管理得比较整洁，你几乎不会为收房租发愁，他们一般都是从银行每月自动划拨，也比较好打交道。
而用相同的价格，虽然可以分别购买两到三处价格低廉的出租房产，那些地区除了治安状况较差之外，你得到的大多是低质量的房客。经验表明，月租金在$1500以下的房客，容易出状况，你的噩梦也就这样开始了，房租拖欠时有发生，很不容易搞坏的设备，一一将它们搞坏，原因是不懂和野蛮操作，外加故意破坏。你开始同情和理解黄世仁，你可能很快会变得比黄世仁还要黄世仁。半夜鸡（机）叫（手机叫）时有发生，不论你是周扒皮还是长工，你都得起来想办法。你将会有很多学习修马桶和爬房顶的机会。这一点，我想坛子里大大小小的房东们都深有体会。
经网友提醒，我又想起一则成语故事，叫：百万买宅，千万买邻。说的是南朝时期的一暂时下岗的官员宋某，花一千一百万买下当时的名人雅士吕僧珍旁边的一座宅院。吕僧珍问他为什么出如此的高价，宋说：咱只花一百万买的这个宅子，另外花的那一千万买的是你这个邻居。这叫好邻居和好地段千金难买。这个故事说的其实是同样的一个道理。
当然，购房的决策应当受到许多其他因素的制约，比如实力，比如时机，等等。所以，本文提到的只是许多考虑因素中的一种，不可片面对待。——万枫
2009-07-19 回答: 某大对万枫的“抢房时刻 你别忘了马太效应 ”分析
首先，某大是一位大家（包括本人）公认的职业房地产和股票投资专家，你的贴中包括了很多的经验和看法都是十分有道理的。本人很佩服。不过，某大和别人讨论问题有一个特点，就是毫无例外的把所有何自己意见不同的一方，定义为“业余”，“不聪明”，或者“投机者”。 所以和某大交换意见，首先要过这一关。本人没问题，因为本人就是一个业余投资者，有自己的工作，不想花很多时间在投资上。所以，我希望某大能站在业余投资者得立场上给于指导。好，现在，就你看法再作请教：
你说Professional investors focus on cash flow, but amateurs tend to focus on appreciation。我觉得不论业余和职业投资者都在乎两者，cash flow是前提，所以2003年后我在美国没有买过房产。另外，有些职业投资者反而专们focus on appreciation，如flippers.所以，你的贴标签的法子不能令我信服。
关于Case-Shiller curve，如山兄已经提到，指数的变化受不同面积房屋的组成变化的影响较大，有时会误导你。另外，我同意田甜的说法，不同地区不同时间段，各类房屋增值的幅度会不一样。我的观察一样受到我所在地区和所参考时段的局限。你的观察也会受到同样的局限。
我同意TH 和 CONDO租金/房价比，要比独立房高，但是你花在管理房客方面的时间和精力会更多，对于我们业余的来说，我宁愿损失点租金，拥有一个没有麻烦的高端房客，而不愿获得高一点的租金，但对付3个trouble makers.我们毕竟有自己的正常生活，不希望别人打扰。
我所在的地区，便宜的地段很多，房价很便宜。居住者不是西语系的老墨，而是黑人兄弟，那些地方到处是boarded houses，毒贩猖獗，安全很糟。 对于我这业余的来说，我不愿我的生活和那里发生任何关系。
另外，当Agent告诉你看的房子可以租多少多少，那是毛估的。这里，我知道的一位，在黑人区5万买了一3b的TH，Agent说可以月租1000。买后花3万多修理，却租不出去，后来租了500，但房客付了三个月就不付了，麻烦开始了，可怜的书生对付这类事情的痛苦可想而知。后来周围又发生几次 break-in.整个街道败落加速。所以，有朋友建议，要做就得整片买下一个和几个block,翻新整个街道形成气候才行。否则别涉足这样的地区，我觉得有道理。
总的说来，我的那篇东西是想谈谈对强者恒强的体会，这是我自己相信的一种理念。就像买股票，前些日子，你某大号召大家买GM，是你的热心。但你也得允许人家不买，不买不一定就是傻帽等等。房子的事，同样，你号召大家买差区的便宜房产，也是你的热心，但你也得允许人家不买，不买不一定就是傻帽，各人的情况不同。
我这是一个业余房产投资者的“业余”想法，请继续斧正。我相信和你的讨论对我本人学习投资有很大好处，我希望别人能说服我。
评论
lvalandlord1
2022-12-14 15:45:38
回复
悄悄话
great post and great personality
登录后才可评论.
