关于卖投资房的税

 [今天重新复习了这个问题，看了不少的回帖，我自己重新捋了一下，希望现在我把这个问题理解清楚了，记下来，你们看是不是对。]

首先搞清一个问题：这个ordinary income包括不包括long term capital gain？也就是说卖投资房得到一大笔钱会影响（推高）ordinary income bracket吗？回答是：不！我以前的疑惑，是对这个不清楚。
 

下面，再看这卖投资房的税，包括两个部分：
 

一部分是房子的增值部分，即卖价减买价（包括一些花费）。这个是Capital gain，若持有房子超过一年则为long term capital gain. 
 

Long term capital gain rate现在Federal ordinary income tax brackets 为10% 和 15%的免交。从这点来说，说到退休无收入或收入能减少到这个水平（夫妇低于$74,900）的不失为一个好选择。而brackets在25%, 28%, 33% or 35%的均为15% 。只有Federal tax bracket 为39.6%才交20% 。而这个ordinary income是不包括long term capital gain的。所以long term capital gain的增加不影响ordinary income的brackets。

但是，如果ordinary income低，long term capital gain是不是就可以无限制免税呢？也不是！这个需要下面这个worksheet帮忙。大概那意思是你可以免一部分，超出的还是要按不同情况交的。

 

http://apps.irs.gov/app/vita/content/globalmedia/capital_gain_tax_worksheet_1040i.pdf

 

 

另一部分，为Depreciation recapture。这是把你本来应该交的，但延迟交的折旧部分上交。这部分的税率也不是固定的，谢梁大转的德易的纠正，是ordinary income tax rate up to 25%。如果你那时的ordinary income低，买投资房不会都按25%，而是和你的ordinary income tax rate相对应。所以，不必担忧，你现在是15%的bracket，将来没收入了，却要按25%交depreciation recapture tax。

 

还有，推迟卖还有一个好处，因为这个Depreciation recapture up to 25%的税率不compounding。这是个对房东极为有利的一个公开的秘密。即这个税率不是按你所欠年限累加的，它只在最后卖的时候算一次。

 

比如说你去年买了一房，Depreciation为10万，若按25%算，等于你是借了IRS税款2万5千，这个2万5千今后每年一分钱利息都不要，一直等到你卖房的那年还2万5千。所以，这种无息的借款，不用白不用。这种好事今后每年都一样享受。加上通胀的作用，现在的2万5千二十年后就不是事了！
 

所以总的说来，只要不怕被烦死，投资房卖得越迟越省税。当然，风险是怕IRS耍流氓，把这个Depreciation recapture提高。但我想即使提高，也不会影响以前发生过的折旧。
 

下面网友提的问题：买价40万，卖价39.9万，折旧8万。无recapture税对吗？

不对！买价40万，折旧8万后，你的adjusted cost base是32万。卖价39.9万，虽然没有capital gain但 39.9减32还有7.9万的depreciated value,你要为这部分交recapture tax. 除非你卖价为32万，则没有了recapture tax。在这一点上IRS很聪明的。

我增加了一个计算器连接，这个计算器包含了capital gain和recapture tax的自动计算，甚至把州税和3.8%的medicare surtax也加进了，希望对你有用：
 

 

 www.orexco1031.com/Calculators/CapitalGains.aspx

[以上只是我的理解，需要帮助的请向专家咨询]

 

——万枫