我的分析，看是否有道理——答西北坡

你的情况是令人担忧的，但不值得害怕！如你所说，你现在面临的主要是两个风险：一是房价继续下跌，二是，ARM到期时利率大幅度升高。

房价继续下跌是可能的，但这不构成你必须现在卖房的理由。我认为，1）你付了50万头款购买1.65M的房子，而且一直能坚持到现在，说明是你有实力的。如果没实力你早就完完了。你现在的担忧主要来自于周边房价的下跌带来的心理压力，而不是你的付贷能力有问题；2）现在卖，环境对你极为不利，如同你拿祖上的无价之宝，走进当铺，希望当个好价钱。这个坛子里随便叫出一个买主，都会杀你（价）没商量；3）你在房子里的equity已经不多，即使卖了，你也得不到什么好处，况且你还得找地方住不是？不到万不得已，不走这一步。

你担心的另一问题是，明年ARM到期。ARM总是比同期的固定利率低，但有随市场利率波动的而升高的风险。你5.5%.的3/1 ARM高于目前的浮动ARM利率，如果到期，按现在的情形会降到4.5%左右。当然，明年的情况不知道，但是，我的判断是你的ARM不会比你现在的5.5%高哪里去。当然，如果你找到固定利率把风险控制起来最好，因为自明年以后你的ARM每年调一次，还是有一定的风险。可以找retail银行贷款, 把你的两个贷款合并，他们没有jumbo这一说，只要信用评分好，大小贷款一个利率。

我的另一个建议是，如果可能，趁目前房价估值仍然不错，你也有高的信用评分，应该立即以目前的房产为抵押，建立一个Home Equity Line of Credit账户，尽可能用足你在该房子剩余的Equity，哪怕是10万也好。建好账户但不一定用钱，这样，你可以随时取出你在该房的Equity，这笔现金也可以让你在危急时使用。真没办法了，拿了10万后，停付按揭，再和你的lender谈判，重组你的贷款，或降低本金，或降低利率。

一家之言，仅供参考！

——万枫


附文：

米大，万枫，va lanlord, 如山，ca_loan_agent等等各位高手，帮参谋我该如何办
?

在2007年， 我在帕拉阿图 (斯坦福大学所在城市)买了一房。开始给了几个offer,
都没拿下。在agent的建议下，抢了一个房。当时要价是1.4M，咱又加了0.25M, 最后以1.65M买下。 那时，我附了头款50万， 贷了1.15M. 用的是三年ARM，2010 年到期。 用了二个贷款，平均interest rate 是5.5%. 现在帕拉阿图房价大概跌了22%。 我看了市场，和我相似的房子只能卖1.3M. 确有邻居吐血在卖。 但到目前为止，这儿市场上还没什么foreclosure.

现在，尽管所剩不多，每个月还能按时附按揭， 日子是有点紧张。眼看明年ARM到期。各位高手，像这种情况，是应该如何办为好? 明年ARM到期，rate会涨很多吗? 是现在忍痛卖了， 还是等到明年再说?

谢了

——西北坡