关于“该不该买投资房”，这个最常见问题 (图)

天天有人问，“这个投资房该不该买？”, 坛子里众说纷纭，到底听谁的？

当然每个人说的肯定都有她的道理。我结合一下自己的实践，和大家探讨。恳请指正。

大家知道，飞机很难开，你有没有见过飞机驾驶又开飞机，又手拿小纸片，计算油量，里程，高度，和各种飞行数据的。没有！因为他们有一个控制盘，所有的都算好的，都在上面，开飞机，也就是看出各个刻度盘，作为相应的反应而已。

所以，房产投资，如果有了这么个刻度盘，那么投资起来，就不那么难了，首先，我把一个投资房，是作为一个金融产品来看待的，就像所有的金融产品，要从5个方面去研究她。那就是赢利率，流动性，清还力，信用度和压力测试。见下图：



每一个投资房，（如图中列出的4个），都分别算出它的赢利率profitability，流动性liquitidy，清还力solvency，信用度credit和压力测试stress testing result.用刻度盘表示如图，刻度盘中红色表示出现问题，黄色是危险警号，绿色是运行状态好，正常。压力测试红色表示失败的测试个数，黄色表示危险通过，绿色是正常通过。

第一个房子，赢利率是黄色，流动性是绿色，清还力是绿色，信用度是绿色，压力测试2个正常通过，2个危险通过，0个失败

第二个房子，赢利率是黄色，流动性是黄色，清还力是绿色，信用度是绿色，压力测试1个正常通过，3个危险通过，0个失败

第三个房子，赢利率是红色，流动性是绿色，清还力是红色，信用度是黄色，压力测试0个正常通过，2个危险通过，2个失败

第四个房子，赢利率是绿色，流动性是绿色，清还力是绿色，信用度是绿色，压力测试4个正常通过，0个危险通过，0个失败

从图中分析看出，第三个房产已经是有毒资产。如果你还没有买它，千万不要买，而其他三个房产，是值得买的。

如果已经拥有第三个房产，就需要赶快脱手，所以，我做为业余房东的一个工作，就是每天密切关注每个房地产的刻度盘，以决定是买还是卖。有了这么个决策辅助系统，投资几百个房产也就不过是用手点击几下而已。

有了这个基本概念，下面说说每个参数的计算。

我在本坛看到几乎所有“该不该买投资房”的，都是从赢利率角度去考虑的，没有人关注流动性，清还力，信用度和压力测试结果。

大家热衷的现金流，其实是个操作的概念，用在投资上有很多的问题，用现金流来看一个单独的房子，很可能把沙子当金子，而把金子当垃圾。正的现金流不一定是好的投资，而负的现金流不一定是坏的投资。正确的指标是清还力，solvency,而这是赢利及现金流都不能代替的，一个投资房可能是盈利的但是是没有偿还能力的，也可能是由偿还能力的但是不盈利的，比如靠牺牲未来的现金流。头付（DOWNPAYMENT）就会让很多人看不清一个投资房的真正的盈利率和偿还力，这也就是很多网友介绍经验的时候说，“这个房子，增加首付，就有正现金流，就值得投资”，这个说法，可能会让你损失很多很多，自己还不知道。

我就先说说赢利率，但是并不表示它是最重要的，其他的参数一样重要。

尽管赢利率的计算是最简单的，但是，算得有道理，并不容易。和一般人不同，我算赢利率并不是满足于一个百分比，9%，10% 或者15%，而是关键在于算出的ROI（回报率）和alternative investment return rate相比，这个才是比较这个房产和其他投资比较的关键。前面我的黄色区域就是90%到110%，就是说，如果这一个房产的ROI是替代投资的110%以上是好的，而在90%以下就是坏的。

就是算ROI也不是容易的事情，首先得有如下参数：
1. home price

2. annual property/school taxes

3. tax loss/benefit

4. down payment

5. length of mortgage

6. monthly rent fee

7. rent deposit

8. ren broker\'s fee/management fee

9. insurance fee

10. condo fee/hoa fee/common charge

11. deductibility of common charges

12. costs of buying home

13. costs of selling home

14. annual renovation costs

15. annual maintenance costs

16. homeowner\'s insurance rate

17. capital gains exclusion

18. additional monthly utilities

19. income tax rate

20. alternative investment return rate

21. mortgage rate

22. annual home price appreciation/depreciation rate

23. annual rent increase/decrease rate

24. inflation rate

这些计算只是线性的，实际上是非线性的，比如通胀率，不可能是个常数，所以，如果不考虑变化就很难避免投资的失败。

那么非线性如果算呢，有个简单方法，早年数学家在研究非线性的时候，因为非线性数学上的复杂，所以，就用线性方法来研究非线性，具体做法就是，给线性系统加上一个小扰动，看它的不稳定性。用在我们房地产投资上，就是研究她的压力测试，这个一定要做：

如果通货膨胀率从2%上升到8%，给这个出租房的影响？

如果利率从8%下降到4%，给这个出租房的影响？

如果地产税涨了一倍？

如果房客三个月没有付房租，也没有搬走？

如果房子四个月没有租出去？

所有这些都是需要压力测试，比如下面我对通货膨胀影响买方，出租之间关系的压力测试计算：