投资房地产四大迷思

投资房地产迷思何止四个！只是为了和小石头的“四重魔力”对应，就先随便挑四个说说吧。

不会算 这里50%的根本不会算，95%的或不会算，或算不全。这条迷思是最迷的迷思，既然算都算不好，还是放弃投资房地产好了。

现金流 这里把正现金流太神化了，以至于一位把100多万的房子付清后以1800出租，还沾沾自喜正现金流的。正现金流不等于赚，负现金流不等于亏。现金流的唯一意义只是知道没有其他现金支持，是否能撑下去，所以只是个操作参数而已。

杠杆效应 既然是杠杆，就不会把负的变正的，倒是会把正的变负的，因为操作费用。

瞎子摸象 对房地产有人唱好，有人唱衰，因为有人摸到象牙，大喊捡到了宝，有的摸到了象屁股，大叫全是臭。我把房地产这头大象全身好好摸了一把，算全算好，要有如下因素：

1. home price

2. annual property/school taxes

3. tax loss/benefit

4. down payment

5. length of mortgage

6. monthly rent fee

7. rent deposit

8. ren broker\'s fee/management fee

9. insurance fee

10. condo fee/hoa fee/common charge

11. deductibility of common charges

12. costs of buying home

13. costs of selling home

14. annual renovation costs

15. annual maintenance costs

16. homeowner\'s insurance rate

17. capital gains exclusion

18. additional monthly utilities

19. income tax rate

20. alternative investment return rate

21. mortgage rate

22. annual home price appreciation/depreciation rate

23. annual rent increase/decrease rate

24. inflation rate

计算理当周密，如果可以精简的话，我看房地产的精髓在于两个率，合起来对抗三个率，就是

房价上涨率 + 房租上涨率 vs 贷款率，其他投资回报率，通货率。

关键是其他三个率是100%的加权平均，算一下：

净率 = 房价上涨率 + 房租上涨率 - a * 贷款率 - b * 其他投资回报率 - c * 通货率

here a+b+c = 1

具体计算请参考老帖子；

http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc&MsgID=143403

小小石头的四重魔力尽在其中。其实还有一个重大魔力，小小石头没有列入其中，但是他和其他高手有反复提到的就是：时间效应，房地产的回报随时间成正指数上涨，（严格说决于净率〉0）。对于起点好的投资，开始可能就有赚，但是真正要赚大了，起码得有个10年