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有多少钱你就可以退休了?(六:房产篇)

(2017-11-03 08:23:17) 下一个

 

提到退休,很多人的第一个要问的问题便是:我应该有多少钱才可以退休?

有人说50万,有人说100万,还有人说300万元,其实这个问题没有标准答案,因为每家的财务状况不同,生活方式也不同,我们也许可以把这个问题改成为“我每年应有多少退休收入就可以退休?”

自己在美国上学时上过一些金融/会计等课程,工作时也有一些商业财经的经验,LG又对退休投资有兴趣,而且这也是一个相当复杂对每个人都有影响的issue,那么就在此抛砖引玉地和大家分享一下,部分内容来自网上。



 

很多华人喜欢投资房产,买房尤其是买投资房是门大学问,亲戚,朋友中有不少是在不同的城市做出租房的,从一套房,到一栋公寓楼的都有,个中的辛苦只有他们自己知道,非常不易。

自己有过一些职业上的个人和商业住房的贷款等经验,有几点小小的建议想和大家分享一下。 WXC 藏龙卧虎,有相当数目的华人地主,比如康赛欧等,他们能给我们更多专业的指导。


 



第六部分:投资房产

 

 

为什么投资房产?


很多人不满意储蓄账户和定期存款等银行投资的微薄报酬,几年来创历史性低利率使人们对未来的通货膨胀很是担忧,也因此push了人们离开债券市场 作为替代方案,他们将目光投向房地产等商品,这些商品对通胀有了一定程度的保护。许多人们想要投资多元化,这意味着从单纯投资于股票/股票市场而转向投资房产。 低利率和房价的上涨使得很多人对出租房投资开始了认真的考虑。

 

投资房产有哪两个公式呢?

 

1. 投资回报率 (The Cap Rate)
      
这个投资净回报率的计算方式是:

收入:租金收入。

支出:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。 有些公寓还有小区物业管理费;

净回报率:指收入减去支出后的净利润 / 房产买入价。

2. 百分之一法则 (The One Percent Rule)

这是人们在评估出租物业时使用的一般经验法则。 如果每月总租金(费用前的租金)至少等于购买价格的百分之一,他们才会考虑进一步投资。


投资房产有那些注意事项?

1. 地理位置 ( Location, Location, Location)

地理位置永远是投资房产的第一考虑因素,不管是否是自己住。  还有这个区域是不是经济上升区,治安情况, 学区情况如何?  往往好学区是最重要的因素。  租客喜欢社区环境好,交通便利、商业配套好的区域。

2.投资房和自住房的区别

投资房产的目的是赚钱,所以要特别关注租客的喜好。
 
3. 从小开始。

从一个单一的单位或者一个复式公寓到一个完整的公寓楼,从一个负担得起的初始投资开始,这样一来,如果房价或租金状况不好,无力支付抵押或维修费用,你也不会冒破产风险。

4. 地税和保险

不仅仅要关注房价,投资房的地税和保险也是考虑的因素,因为这会直接影响到投资回报。

5. 贷款安排
 
如果买房且有较好的贷款,几年后的总投资回报率可能相当可观。

6. 房产管理

出租,收租金,对付赖皮租客,维护保养房屋,通通都是学问,如果自己做不了可以寻找专业房产管理人员。 如果本金大的,可以投资商业楼,但更需要专业房产管理人员。


7. 明智地选择租户。

处理租户可能对房东有压力。 如果你可能会对那些不合格的申请人,或拖延的租金和其他租赁违规行为感到不满,你可能需要聘请代理(物业经理)来保护你的投资。你应该查他们的信用分数,以前的租房记录,租户的收入等。  租户的收入至少应该是租金的三倍(可通过雇主签署一份表格进行核实),这样有希望将空缺和强迁损失降到最低。

 

8. 变现风险 (Liquidity risk)

当买入的房屋,未能在合理价下卖出,不能收回资金,就是一种变现风险。 这种风险在投资出租房产等投资尤为体现。



注:请不要把这篇博文当作专业指导,因为自己不是Personal financial advisor,抱歉不能回答大家的任何问题。  如有问题请咨询你的个人财务顾问,税务律师,投资公司顾问,税务顾问等。   我个人推荐收费(Fee Only)国际金融理财师(Certified Financial Planner)。(https://www.cfp.net/




 

 有多少钱你就可以退休了?(一:Social Security)

有多少钱你就可以退休了?(二:401k)

有多少钱你就可以退休了?(三:Pension Plan)

有多少钱我就可以退休了?(四: IRA)



有多少钱你就可以退休了?(五:投资篇)

 

 

 

 

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阅读 ()评论 (74)
评论
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '红裙绿意' 的评论 : 我也是,太多的事情:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Liberty-bell' 的评论 : 谢谢大钟,希望你下次也来多多分享,我想我会说说保险什么的。
红裙绿意 回复 悄悄话 我怕麻烦。
Liberty-bell 回复 悄悄话 回复 '菲儿天地' 的评论 : 我也是觉得挺逗乐的,再加上些基本常识。多谢菲儿在这一系列上的投入。周末愉快!
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Liberty-bell' 的评论 : 去看了一些,挺有意思,挺逗乐,谢谢介绍。我平时也比较喜欢Dave Ramsey的节目,开车时听最解闷。:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Blue-Crab' 的评论 : 杯子大的照了不好看,还有好多呢。 这个牌子我喝过,好像没有自己做的香,回头再去试试。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Blue-Crab' 的评论 : 谢谢:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : 今天让!:)
Blue-Crab 回复 悄悄话 回复\'晓青\': 而且就那么一小杯。其实Silk那个牌子的Soy Milk很不错。
Blue-Crab 回复 悄悄话 回复\'菲儿天地\': 我不是做Wealth Management 的,只知道些皮毛而已。你的系列很全面精彩,而且都是大家日常生活中常见的,很实用。
晓青 回复 悄悄话 哦,原来豆浆是做给老公喝的:(
我说咋不让我喝呢:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'tjk' 的评论 : 谢谢建议,是的,都是些基本简单的知识,Jumpstart 而已,回头会综合一下,分析一下case,到时候也请你一起来参与。:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Blue-Crab' 的评论 : 让他看看有没有,顺便告诉你,领导说你是理财专家,下次你来写吧,我去捧场:):)
tjk 回复 悄悄话 您的意思是好的,可是你讲的实在是讲的太简略了。
Blue-Crab 回复 悄悄话 回复\'菲儿天地\': 北京六必居的不错。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Blue-Crab' 的评论 : 马上让领导去买回来,正在外面采购呢,哪种好?
Blue-Crab 回复 悄悄话 回复\'菲儿天地\': 中国店一般都会有不少大陆台湾生产的酱菜。上海产的酱菜现在倒是不多见了。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '彩烟游士' 的评论 : 啊,那我去找酱菜去,哈哈哈。
彩烟游士 回复 悄悄话 菲儿早!记得上海人吃泡饭要小菜的吧?光是油条不够吧?
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '莲盆籽' 的评论 : 呵呵,连连,不需要,懂一点就行,这是为了一起总结,就写得多了一些。:)
莲盆籽 回复 悄悄话 菲儿这个系列话题越来越广,这要懂得多少才能退休呢:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '多伦多橄榄树' 的评论 : 谢谢橄榄树,你的文更有理,所以更多人看。周末快乐!:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '彩烟游士' 的评论 : 好啊,再帮他们也弄块地,哈哈哈。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'mzl9876' 的评论 : 谢谢梅子分享,我也是很久以前就听在澳洲的朋友说去这事,确实不好,比美国严重。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '南山松' 的评论 : 松松好,看烦了吧,我也许还会谈谈保险什么的,还没想好。周末快乐!:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'momo_sharon' 的评论 : 呵呵,俺也一样:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '吃出健康' 的评论 : 谢谢健康,周末快乐。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'erdong' 的评论 : 工程师好啊,铁饭碗:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'ziqiao123' 的评论 : 子乔家里又高朋满座了:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : 不能,今天早晨给你喝:):)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '四则旧舍' 的评论 : 谢谢补充,Price Ceiling,我原来想这个不是每个地方都有,尤其是一些小城市。是啊,陪到不好的房客是最让人头痛的!
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Liberty-bell' 的评论 : 谢谢自由钟,我一会去看看!
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Michelle_Lee' 的评论 : 谢谢小婷,给我自己也留个底。:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '每天一讲' 的评论 : 呵呵,一讲今天起得早,来捣糨糊了,周末快乐。:)
每天一讲 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : +1,地主都说好了,说明这篇文章至少在理论上可以说是投资买房的指南了。
Michelle_Lee 回复 悄悄话 这篇好,提供很多信息,谢谢菲儿分享。
Liberty-bell 回复 悄悄话 从网上看到一段娱乐搞笑的退休计划视频,用幽默的方式讲述退休投资,可试看一看。

https://www.youtube.com/watch?v=gvZSpET11ZY
四则旧舍 回复 悄悄话 您老忘了一条:rent control。有些城市,横空出世一个rent control。不能随便涨房租是小事。不能驱逐老赖房客是大事。
晓青 回复 悄悄话 沙发!睡觉前也能喝豆浆,吃油条吗?:)
ziqiao123 回复 悄悄话 菲儿,你这一系列我都跟不上了,先收藏起来,以后碰到问题了再回来翻。
erdong 回复 悄悄话 菲儿知道得真多!长知识了~
但我这辈子就是当工程师的命,我们家人也都做不了地主:))
吃出健康 回复 悄悄话 对这篇特别感兴趣,菲儿说得特别有道理,位置很重要。问好菲儿!
momo_sharon 回复 悄悄话 俺也想做地主,可惜钞票不够。
南山松 回复 悄悄话 退休的话题好多啊,这不是最后一篇吧~~~
谢谢菲儿整理分享,问好!
mzl9876 回复 悄悄话 菲儿好文;在澳洲有很多中国人都当了地主,老实规矩的按国家贷款政策的人有,但是在此地太多的地主不守国家房贷规矩,的确很多人钻了房贷的空子而发了大财,但也真招来当地人的嫉恨,我的私人医生就曾问过我说;大陆来的很多人一二十年下来,为什么要卖四五套甚至更多的房子呢,而且几乎都有假在里面,搞得当地人很是恨我们华裔。
他是个老牌华侨,对新来的华人看来意见是蛮大的呢,哎,也难怪,确实在贷款方面,我们新移民太不按规矩办事了。
中国人胆子大,人家国家保护的老宅子,都敢拆,澳洲又是一个对中国实不友好的国家,得住机会大肆宣扬,搞的我们这些规规矩矩的华人很狼狈呢。
彩烟游士 回复 悄悄话 看了菲儿的科普文,我明天就去买个房子出租:)
多伦多橄榄树 回复 悄悄话 菲儿写的有道理!
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '喝白开水健康' 的评论 : 健康一定也是地主:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '婉妮' 的评论 : 问好婉妮,又回国了呀,好好休息倒时差,问好!
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '闲闲客' 的评论 : 嘿嘿,俺也是,挺幸苦的。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : 他是理财专家:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '蝉衣草_890' 的评论 : 谢谢来访,问好!
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '疏影笑寒' 的评论 : 谢谢笑寒,一点都不美:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : 哈哈,天时,地利,还要加个“人和”,要敢决断啊,不然机会也抓不住。:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : 谢谢专家,你可以和大家多分享你的经验!:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : 晓青自己有生意:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Liberty-bell' 的评论 : 自由钟的这个投资方法也很好,谢谢分享!
喝白开水健康 回复 悄悄话 谢谢菲尔文章,在北美,估计大部分人都得有第二产业收入,如果靠原有单位的退休金,一定不够花,因为你花习惯了,突然没有那么多钱了,心里一定紧张。当地主是最好的帮手。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 'Blue-Crab' 的评论 : 蓝蟹说的这几点很重要。拒租也要很小心,有策略,有些事是不能提的,对吧。:)
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '开心小猪88' 的评论 : 谢谢临帖,问好!:)
婉妮 回复 悄悄话 先来菲儿这里报到,问个好。刚刚从国内回来,时差没倒过来,经常犯困。菲儿又更新了这么多美篇,要一篇篇补看。祝菲儿秋天开心快乐。
闲闲客 回复 悄悄话 我们家人都做不了地主,唉。
晓青 回复 悄悄话 回复 'Blue-Crab' 的评论 : 你肯定是老地主!:)周末愉快!
蝉衣草_890 回复 悄悄话 很实用!退休财务指南~~~
康赛欧 回复 悄悄话 几年前赌城拉斯维加斯房价大跌时遇到个资深地主,她曾对我说,现在的房价比房子的造价低很多,买房出租肯定不会错,在别人拼命扔房时,她一口气买了几十套。是的,进入房地产是要有天时地利的。天时,就是买在低点;地利,就是买对地方。这两点做对了,躺在哪都挣钱。
疏影笑寒 回复 悄悄话 很有实用性的美文!
谢谢菲儿!
康赛欧 回复 悄悄话 菲儿写得很客观,全面,可以说是是投资买房的指南。

Blue-Crab 回复 悄悄话 回复\'晓青\': 找个专业的管理公司就是了。
晓青 回复 悄悄话 不行,我不会管访客。
Liberty-bell 回复 悄悄话 我没有任何投资房地产的经验,没有精力去管理。对于有经验和精力的人来说,投资房应是很好的投资组合的一部分。我只是将投资总额的大约7%放在退休帐户的Vanguard REIT Index 基金里,并为了省事将其纳入高收益债券类,有专家建议REIT可单独算一类。谢好文。
Blue-Crab 回复 悄悄话 房产是很好的投资。虽然实际操作有些麻烦,但投资流程和收益都容易理解,而且做地主感觉也不错。不过有的地方出租房值得做,也有很多地方不值得做。出租有风险,多查查信用分数,借房历史,和犯罪记录。如果拒租用信用和收入说事,别干傻事。
开心小猪88 回复 悄悄话 看到这些建议挺不错,得到了一些启发。谢谢分享
菲儿天地 回复 悄悄话 YY, 边看沙发!

对不起,忙到现在:)问好!
菲儿天地 回复 悄悄话
边走边看66 2017-11-03 09:40:15

切,总关门,昨天想留言,一看又关门,现在都忘了想说什么了




yy56 2017-11-03 09:04:16

这肯定用得上,我存了你的投资房产有那些注意事项?
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