易宪容：住房不是财富 无抵御通货膨胀的功能

易宪容：住房不是财富 无抵御通货膨胀的功能

2009年09月01日

　　中新网8月31日电对于房地产开发商打出“买房子能够抵御通货膨胀”的口号，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在《香港经济导报》上撰文指出，住房不是财富，它没有抵御通货膨胀的功能。投资住房未来的结果是相当不确定的，投资者密切关注，中国股市是最好的参照。

　　“买房子能够抵御通货膨胀”，这是最近房地产开发商号召民众进入房地产市场的一个口号。在这个口号下，国内房地产市场的价格在4~7月份确实出现最大幅度的上涨，而且这种价格上涨已经开始在全国绝大多数城市蔓延。

　　易宪容指出，在房地产开发商的思路中有几个问题值得思考。一就是当金融市场出现大量的流动性时，会不会出现通货膨胀，特别是会不会出现过高的通货膨胀？二是假定人民币的通货膨胀出现了，人民币是贬值还是升值？三是居民购买住房是消费品还是投资品，对于两种不同的产品，其财富效应是不是一样？四是如果住房是投资品，购买住房一定能够抵御通货膨胀吗？

　　对于上述的问题，易宪容分析指出，首先，对于当前或下半年的物价水平，房地产开发商认为市场上对通货膨胀上升的预期理由是上半年信贷投放过多，金融市场流动性过大。如果从佛里德曼的货币主义来看，通货膨胀是一个货币现象，货币发行过多，通货膨胀自然而来。但流通性过多是否会引起通货膨胀是相当不确定的，这只不过是房地产开发商忽悠居民涌入房地产市场的一种利器。

　　因为，从当前的经济形势来看，今年下半年，国内通货膨胀水平仍然会处于2%以下的水平。在中国当前的情况下，尽管信贷政策很宽松，大量货币流向了金融市场，由于目前仍然处于通缩及当前通货膨胀形成机理发生了变化，通货膨胀在短期内是不会发生，只不过这些大量的货币只是会流向资产，推高资产的价格。短期内房地产开发商所指的通货膨胀上升的市场预期不会发生。

　　其次，从中国上一轮经济增长的情况来看，或最近几年世界发生的情况来看，如果通货膨胀出现了，那么资产价格泡沫快要破灭了。中国通货膨胀在2008年2~4月为最高点，但国内股市在2007年10月就开始下跌。楼市的调整各个地方不同，但是在深圳，2008年2~4月则是价格调整最深的几个月。如果购买住房是为了保值，那么等通货膨胀出现时，从经验上来看其结果只能是适得其反。而且，在这个时期，尽管国内通货膨胀不低，但是人民币不仅没有贬值，反之处于快速升值态势上。也就是说，在当时，人民币对内贬值对外则是升值。如果人民币是升值的，购买住房要达到保值的预期只能是适得其反。

　　第三，再回到住房的本身来看，由于住房是一种两栖产品，它既是消费品，也是投资品。对住房的基本价值来说，它的变动只会引起财富的转移，而不会产生财富效应。对于住房的泡沫部份来说，住房价格上涨通过居民按揭贷款的方式有助于家庭消费信贷，从而使得把未来消费能力转化现期的实际消费。因此，“住房不是财富”。

　　也就是说，当住房作为耐用消费品时，如果住房价格上涨但没有进行交易，其使用价值没有变化，居民对住房消费并不由于房价变动而产生财富效应。

　　易宪容指出，不少人应该知道，1994年左右进入深圳房地产市场不少居民，他们进入住房市场不仅没有达到保值增值的目的，反之被套牢近十年才解套，其资产损失巨大。当前，国内不少地方的房价已经上涨到一个十分高的水平，投资者进入这个市场价格水平如何，是相当不确定的。因此，在这种情况下，购买住房是否能够抵御通货膨胀是相当不确定的，并非是购买住房就可以保值增值。

　　对于住房市场的预期变化，易宪容表示是个相当不确定的东西。特别是在中国的住房市场，它基本上是一个政策市，市场预期变化很大程度上取决于政府的政策。而政府政策如何变化更是不确定。不过，当前国内最为紧迫的经济问题，是大量的信贷资金涌入房地产市场、投资者利用银行金融杠杆推高房价。这种情况的出现，它可能成为阻碍中国经济下半年甚至明年经济的复苏及稳定增长的巨大障碍。如果中国房地产下半年泡沫吹大时，整个中国经济发展的进程一定会中断。在这样的一种情况下，政府一定会密切关注国内房地产市场的价格变化，一定会采取适当的方式不让中国的房地产泡沫吹大，因此，如果房地产泡沫再吹大，房地产政策也是必然，面临房地产政策如此之大不确定，这种情况下购买要抵御通货膨胀是根本不可能的。

　　易宪容最后指出，住房不是财富，既然住房不是财富，它就没有抵御通货膨胀的功能。投资住房未来的结果是相当不确定的，投资者密切关注。中国股市是最好的参照。