上海倒楼事件追踪：楼盘中标地价是否太低？

上海倒楼事件追踪：楼盘中标地价是否太低？

2009-06-30

梅都公司关于此楼盘开发的情况成为媒体和网友关注的热点。
 
有网友找出了开发商上海梅都房地产开发有限公司和承建商上海众欣建筑有限公司的承建合同。根据上述合同，总建筑面积80200平方米，总投资额18830万元，每平方米投资额不到2500元。另外，上海众欣的建筑资质仅三级。
 
而据当地媒体《东方早报》报道，这个销售累计合同均价为每平方米14297元的楼盘，其项目土地获得于6年前，当时中标地价仅为604元/平方米，不足同期公开出让土地的1/3。
 
莲花河畔景苑所在地是梅陇镇26号地块。根据2003年上海有偿使用地块一览表，记者查询获悉，“莲花河畔景苑”项目土地梅陇镇26号地块编号闵字（2003）197号，土地出让日期为2003年10月10日，项目容积率1.8，中标价格4600万元。以这一成交价格计算，土地价格不到604元/平方米，仅占到目前房价的4.2%。
 
令人不解的是，该地块出让方式并非公开出让，而是采用邀请招标方式进行。
 
记者发现同时期出让的另一幅闵行地块——编号为“闵字（2003）198号”的马桥镇66号土地，地块公开招标，5121平方米的地块中标价格为1383万元，平均价格为1929元每平方米。这个价格是梅陇镇26号地块均价的3倍。
 
据当地一位业内人士介绍，邀标形式出让的地块一般会把标书发放给比较知名的开发公司以保证开发质量，但至今仍是3级资质、注册资金仅为800万元的梅都开发公司显然达不到这个标准。
 
另据东方卫视6月29日晚上报道，莲花河畔景苑的成本价为4100元，合同房屋销售均价为14297元。网友对此大为惊呼，称该公司每平方米可以赚到1万元，过于暴利。

上海倒塌楼盘楼板价仅房价4.2% 利润或达360%

2009年06月30日

随着莲花河畔景园一在建楼盘的倒塌，开发商低价拿地，高价售出的事实被网友曝光。新民网记者29日根据现有的公开数据调查发现，该楼盘的楼板价仅为604元/平方米，而按照现在14297元/平方米的销售价格计算，该项目的利润或将高达360%。

根据上海市房地产估价师协会网站上公布的2003年上海有偿使用地块一览表，记者发现“莲花河畔景苑”项目土地梅陇镇26号，地块编号闵字（2003）197号，地块面积为42342平方米，土地出让日期为2003年10月10日，出让时间为70年，项目容积率1.8，中标价格4600万元，但是数据显示，该地块当年实收出让金为只有1800万元，其余2800万元应在2004年分批支付。如果按照4600万元的中标价格计算，土地楼板价格不到604元/平方米（土地楼板价=中标价格/出让地块面积/项目容积率），按照该楼盘网上房地产的成交均价14297元/平方米计算，仅占到目前房价的4.2%。与此同时，地块出让方式并非公开出让，而是采用邀请招标方式进行。

以出让价格来看，604元/平方米的土地楼板价即使在当时也属于绝对低价。记者发现，另外一个与之较近的地块，编号为“闵字（2003）236号”的莘庄镇104号土地，出让时间为12月31日，这幅地块与梅陇镇26号地块土地等级都属于6级，同时地理位置还逊于该地块，但这幅22459平方米的地块中标价格为7411.6万元，以最后中标价格计算，楼板价格达到了2357元/平方米。

事实上，目前上海梅都房地产开发有限公司正被莲花河畔景苑的业主和网友疯狂“人肉搜索”。有网友找出了开发商上海梅都房地产开发有限公司司和承建商上海众欣建筑有限公司的承建合同。根据上述合同，总建筑面积80200平方米，总投资额18830万元，每平方米投资额不到2500元，如果按照土地中标价格和投资额计算（该地块动迁费用是否列入中标价格，目前无相关公开数据），该楼盘的两大成本费用仅为3104元/平方米，以现在的14297元/平方米的销售均价计算，楼盘利润高达360%。

揭秘上海塌楼开发商背景：镇办企业

2009年06月30日08:48 　 南方网　 陈小莹 孙小林 赵飞飞　
 
地方官员都是睁只眼闭只眼，相互有不可告人的互利秘密，这已不是什么奇事怪事。这种现象在中国很普遍。造成了不出事情都没事情，出了小事情，看政府态度，不追究也没事情。除了大事情百姓要迁怒。政府要平息。一拔就是一大串。

在2008年的财务报表中，其净利润仅为8.92万元？这些人都做公益事业的啊，一年赚这些，他们的烟钱都不够。税务机构可以解散了……

腐败的官商勾结所造的大楼，本来就沒“根基”，外表漂亮里面“腐”根“烂”，怎能不倒......

开发商制造首都第一大坑  比上海塌楼事件更骇人！
倒塌调查:“梅都房产”注册地至少被三家公司“共享”
整楼倒塌调查:多名股东与政府人员同名
 
谁在入股：镇办关联公司背景：迅豪公司是建设方众欣公司股东，占16.67%股份，众欣的其他股东也大都是梅陇镇的镇办企业；迅豪法定代表人曾任梅陇镇镇长助理、征地所所长；开发商梅都公司法定代表人张志琴，同时也是迅豪公司股东之一
三家镇办背景的公司，直接或间接是由原闵行区梅陇镇政府下属企业改制而成，三家企业人员之间彼此流动

梅都公司注册登记地址与上海市闵行区第四税务所同在一个大院，这个大院有叫迅豪公司的开发商。

迅豪公司本身的股本结构同样显示出其是梅陇镇下属的镇办企业，其创立初期大股东亦是梅陇镇征地事务所，法定代表人阙敬德。阙敬德曾任梅陇镇镇长助理、征地所所长。

这些曾经在镇级征地服务所工作的人士在改制之后，分别成为了相关地产企业的负责人和自然人股东。而且多人在数家企业之间重复交叉持股。

“肯定有一方为错误资料”

倒楼事故建设方众欣公司的财务状况比较奇怪，在2008年的财务报表中，其净利润仅为8.92万元

根据上海房地网上查询到的资料显示，资质有效期2000-10-1至2004-12-31。但上海市住房保障和房屋管理局查到该企业资质是从2000-10-1到2009-12-31

整幢楼已完全倒塌。

这是一条致命的“三点一线”。

倒塌楼向南10米，是一条河。这条名叫淀浦河的岸上，耸立着高达10米的巨大土堆；倒塌楼向北10米，是一个已经开挖了一半的地下车库。

在汛期来临前，没有人知道，“倒塌大楼、巨大土堆、地下车库”，这条致命的三点一线，是如何酿成的。

同样不为外界知晓的是，在开发、施工这个链条上，也同样存在着一条隐秘的商业链条。新华社的消息说，楼房倒覆事故的开发商、施工方、监理方等方面负责人已被采取“适当控制措施”。

事故发生后，上海市委书记俞正声和市长韩正迅速作出重要的批示，要求立即成立联合调查小组，彻底查清事故的原因，并从规划和施工许可，招投标资金的管理，施工图的审核等各个环节进行审查，并依法作出严肃的处理。

在当前房市烈火烹油再度飙进之时，尤需冷静面对。火中取栗的结果将是多数人死于贪婪。毕竟，公共工程关乎人命，像上海塌楼这样的悲剧应该划上休止符。

致命的三点一线

自6月27日事故暴发后，连续三天，几辆绿皮大吨位卡车进场轮番进出，搬运着土石。秘密潜藏在这些土石中。

事故发生的前一日，位于“莲花河畔景苑”北面的淀浦河岸出现了汛堤沉降的现象，防汛主管部门上海市水务局遂派人抢修河堤，并发现了土堆堆积过高的问题，连夜运走土石高达一万立方米。

这一现象并没有引起开发商和建设方的重视，但却让联合事故调查组和专家组们找到了重要线索。

6月29日，本报记者从联合调查组获得的独家信息显示，这令人匪夷所思的倒塌事件，看起来就是一个物理现象：

高达10余米的土堆，巨大压力挤压了大楼的南侧地基，大楼北侧地基则是一个刚刚开挖的地下车库，使得大楼的南北两侧地基受压程度严重失衡。

“上海的地产界有个‘老八吨’的说法，也就是每平方米土地只能承受8吨重量的意思。但这个只是一个平均数字，要具体地方具体测量。”一位了解此事的地产人士对本报记者评论说。

“楼房右边河边堆积淤泥产生压力，一吨土有两吨力，左边又在建地下室，所以可能导致了这种楼房的倒塌。”一位业内人士对本报记者透露。

致命的疏漏不仅于此。深挖的地下车库是另一个因素。一位调查组的组成人员观察后说，地下车库的挖掘过程并没有打“维护桩”。

“一般而言，挖地下车库需要测算对于已有建筑的影响，这是常规。而且最好要打维护桩。”上述人士告诉本报记者。

地下车库的施工和土堆堆放的“瑕疵”，叠加在一起，放大了隐患的危险系数。而且它们和大楼本身，构成了由南到北的致命“三点一线”，直接改变了地基的受压结构。

“最后一根稻草”则是上海进入汛期的连日暴雨。从今年6月中旬开始，上海进入了汛期，较大的降雨量增加了土石自身的重量，前述物理运动在汛期来临后，开始发威，加重了土堆本身的重量，造成7号楼底层移位。

6月27日的凌晨5点多，位于上海闵行区莲花南路罗阳路口的13层在建楼层整体“栽倒”，并造成一人死亡。

本报记者获悉，由现代设计集团江欢成院士为组长、13位地质、水利、结构等方面专家组成的专家组，仍在为最后的结论做检测。

关于是否存在大楼钢筋过细、存在建筑质量的质疑，相关人士都向本报记者表示，“这个认定还不好说，要根据建筑所需承载力的大小来判定。”

谁在入股：镇办关联公司背景——股东曾任梅陇镇镇长助理、征地所所长

这个位于罗阳路599弄的莲花河畔家园，本是梅陇镇罗阳地区的最后一个“尾盘”。此前整个梅陇地区一般都由卢湾、徐汇等旧城改造和当地农民动迁房屋为主，从2000年之后，商品房的比重才大量增加。

到目前为止，梅都公司的其它楼盘有位于景福路189弄罗锦新苑、位于罗锦路111弄的罗锦苑、锦梅路1258弄的春馨苑等。几大楼盘全部位于梅陇镇。倒塌原因还在等待最后的结论，但是倒楼背后的商业利益链条已经浮出水面。

6月29日下午三点，本报记者拨通了正在派出所接受询问的张耀杰。张是这次倒楼事件重要的关系方“项目建设方”——上海众欣建筑有限公司法定代表人。

“昨天我在派出所弄到晚上12点才回家去。”张耀杰告诉本报记者。张也是这次被“适当控制措施”的事故关系人之一。

倒塌楼盘的建设方众欣公司由三个自然人股东组成，三人分别是张耀杰、夏建刚和陆晓云。三人分别出资1890万元、105万元和105万元。

张耀杰本人亦名列梅都公司股东之列。梅都公司即是倒塌楼盘的开发商。开发商梅都的工商资料显示，该公司成立于1995年底，注册资金1800万，目前股东共有24人，法定代表人张志琴。

梅都公司注册地点为上海市闵行区莘朱路968号。6月29日，本报记者在现场发现，公司的登记地址与上海市闵行区第四税务所同在一个大院，这个大院有一家名为上海迅豪置业有限公司(以下简称迅豪公司)的开发商。

这是这次倒楼的开发商梅都和建设方众欣两家关联公司的背后公司，也浮出水面。

迅豪公司本身的股本结构同样显示出其是梅陇镇下属的镇办企业，其创立初期大股东亦是梅陇镇征地事务所，法定代表人阙敬德，张志琴也是股东之一。

2007年4月5日梅陇镇镇政府发布了一份《关于成立梅陇镇动拆迁指挥部的通知》显示，阙敬德彼时的职务是梅陇镇镇长助理、征地所所长。

这些曾经在镇级征地服务所工作的人士在改制之后，分别成为了相关地产企业的负责人和自然人股东。而且多人在数家企业之间重复交叉持股。

迅豪公司也曾是众欣公司的股东。工商资料显示，其2004年改制前，迅豪公司占众欣16.67%的股份，众欣的其他股东也大都是梅陇镇的镇办企业，如上海梅陇实业总公司、上海梅陇众欣商贸公司等。根据上海联合交易所2004年交易单显示，其余股东并未实际出资，所有出资都来自于迅豪公司。

城郊城镇化的隐秘链条

这些眼花缭乱的关系图谱，直接显示了三家镇办背景的公司，是直接或间接是由原闵行区梅陇镇政府下属企业改制而成，三家企业人员之间彼此流动。

这让上海城郊城镇化过程中征地和建设商品房的隐蔽的商业利益链条浮现：这些企业普遍存在的开发量较小、资质较低的问题，或许成为了表层问题之下的深层原因。

“90年代的时候，这种镇办企业开发房地产比较多，土地一般也都是征地来的。”一位了解此事的房地产人士告诉本报记者。

本报记者了解，当时的政策比较宽松，只要500万的注册资金即可注册房地产企业，且并没有实行招拍挂的土地出让方式。所以大部分处于城乡结合部的乡镇，在征地之后，往往自己成立地产公司开发房产。

也同样由于这个原因，这些企业所有的土地量比较有限，与开发量有关的地产企业资质也较低。由于资金的问题，此类企业在实行土地招拍挂之后，大多没有通过公开市场拿地的举动。

这让下面的细节耐人寻味：本报查询到的2003年“上海市有偿使用地块一览表”显示，该地块为闵字(2003)197号，面积为42342平方米，容积率1.8，总建筑面积为76215平方米，中标价为4600万。

以此计算，该项目楼面价为604元，历经6年开发，目前其售价为每平方米1.5万左右。土地成本仅占最后房价的4%。

上海闵行商品楼“倒塌门”事件，并未让上海楼市降温。刚刚过去的这个周末，上海新盘持续井喷，6月28日，包括闵行万科城新花园在内，上海新开房源共计9个开盘单元，推出1369套共计155720平方米，这一天，一共售出了1359套。

6月，上海楼市和气温一样火热。在6月25日的上海市政府新闻发布会上，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生告诉本报：“5月上海楼市均价13500元，比4月上升了2.1%，房价偏高。”

莲花河畔景苑业主多数以每平方米1.2万均价购得的商品房，目前已经涨到1.8万，“退房，参考同地段房价补偿再购房的差价部分。”成为莲花河畔景苑业主声明中的一条坚守原则。

“肯定有一方为错误资料”：净利润仅为8.92万元

倒楼事故建设方众欣公司的财务状况比较奇怪，在2008年的财务报表中，其净利润仅为8.92万元。

开发商梅都公司的资质是另一个疑点。目前的资质暂定为三级。

2000年3月建设部出台《房地产开发企业资质管理规定》。按规定，三级资质房地产开发企业，需要满足：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；未发生过重大工程质量事故；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上等8个门槛方能入围。

工商资料显示，梅都房地产开发有限公司注册资金为800万，至目前为止，除了位于罗阳路599弄的莲花河畔家园外；其已经开发的楼盘有，位于景福路189弄罗锦新苑、位于罗锦路111弄的罗锦苑；锦梅路1258弄的春馨苑，几大楼盘全部位于梅龙镇。

根据本报掌握一份2006年上海市房地产开发企业资质材料显示，上海共有一级资质的房地产开发企业38家、二级资质企业244家、三级资质企业300家。而上海梅都房地产开发有限公司正属于1855家无资质企业中的一家，各级房地产公司一共2437家。截至目前，从上海官方房地产交易网“网上房地产”可寻的上海开发商数据为2792家。

根据一份编号为第SH0432-DT-LHHPJY号的中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数办公室在2009年2月出具的一份名为《上海莲花河畔景苑专项测评报告》在评价企业和该项目时表示，“开发企业具备一定开发实力，成长性良好；社区规划与天然河道相辅相成，自然景观相对较好。”

在评价该企业时，上述报告也较为委婉：开发企业具有一定开发经验，企业成长性较好，之后进一步强调:开发企业具有正处于成长阶段，项目操作经验不断丰富。总分为10分的测评，企业因素得分为5.96。

有意思的是，根据上海房地网上查询到的资料显示，该企业资质等级为三级，资质证编号沪房地资(闵行)108号，资质发证日2000-10-1，批准从事房地产日期2000-10-1，资质有效期2000-10-1至2004-12-31。

但上海市住房保障和房屋管理局查到该企业资质是从2000-10-1到2009-12-31，并不相同，一位律师在看了本报提供的材料后认为，“肯定有一方为错误资料。”